睿和智库以周为单位，实地走访联合办公空间，形成项目研究案例。通过基本信息介绍，入驻企业访谈，项目点评等形式，立体的介绍不同空间的特点，揭秘不同联合办公企业经营的独到之处，探索联合办公的发展方向。
睿和研究 / 办公篇 / 02期
传统物业向联合办公转型不再是新鲜事，一是丰富自身办公产品线，二是加速去化，其中又以后者居多。FESCO-DISTRII办伴外企大厦空间是其中典型案例：外企集团旗下存量物业由办伴运营，从线下空间装修设计到线上智能办公系统的应用，以期提升资产价值。该空间囊括了DISTRII办伴全系列产品，自由职业者、小规模及中等企业均有合适产品适配。此外，值得一提的是，办伴在本项目中尝试的空间定制化服务，在轻资产运营探索上更进一步，在盈利上有了更多的可能。
基本资料
1. 名称： FESCO-DISTRII办伴外企大厦空间（以下简称：外企办伴）
2. 地址：朝阳区九龙山外企大厦B座19~22层和第7层（广渠路与西大望路交叉口西北方角）
3. 交通：
公交站：珠江帝景站、九龙山站，共23条公交路线可达；
地铁：14号线、7号线九龙山站；
距机场、火车站的时间距离：
4. 周边一公里内办公及生活配套：
银行： 招商银行（向西200米处）
中国农业银行（向北200米处）
中信银行（向东900米处）
北京银行大望路支行（向南300米处）
北京工商银行（向南420米处）
加油站：中石化加油站（西大望路向南300米处）
酒店：北京长缨酒店（位于外企大厦D座）周边还有格林豪泰、汉庭等快捷酒店以及众多公寓。
5. 周边商圈：
东侧合生汇
西侧家乐福
西侧百安居
外企办伴东侧是朝阳合生汇购物中心，西侧有家乐福超市、苏宁电器、以及百安居等商业配套，南侧则是大面积未开发土地。
大厦负一层有餐饮服务区域，极大的方便了内部公司员工的就餐需求。
大厦底商有麦当劳、兰州牛肉面等餐饮商铺，以及一家全时便利店。
6. 周边同业者：
周边同业者（可按工位出租）经公开搜索包含优客工场、方糖小镇、无界空间、雷格斯等共6家。从上图中可以看出，彼此出租价格相差较大，而外企办伴位于中高价位。
外企大厦位于泛CBD区域，周边多是中高档住宅项目，如Peking House、乐成国际、珠江帝景、金港国际等。好租网数据显示，外企大厦均价在10.15元/㎡·天，低于区域商圈平均水平。
借助于新办公业态，改善升级办公体验，提高出租率，盘活存量资产是主要目的之一。2015年外企大厦牵手优客工场，首开先河，但显然外企集团希冀更深度的合作。于是，外企集团与DISTRII办伴合资成立外企办伴，与传统意义上委托专业的运营机构进行管理相比，外企集团是委托者也是践行者。
内部资讯
1. 开业时间：2018年5月1日
2. 总建筑面积：5800㎡
（共5层，包括大厦19~22层和7层，共有4部客梯，1部货梯。）
3. 停车位：地上车位15个，地下200个
费用：地上停车位每小时6元，地下为每月500元。
4. 工位配置：囊括了办伴2.0-4.0的产品
2.0是新型共享办公，配以标准前台+IT BOX，以精品小户型1-15人为主；
3.0产品是在2.0基础上，加入超能办公室，满足更多需求；
4.0是智慧办公定制化产品输出为主。
值得一提的是，外企大厦项目中第7层属于定制办公空间，外企办伴输出装修方案及企业服务、IT服务及相关定制化服务。
据了解，目前其22层空间最为抢手。原因主要有：
（1） 针对小企业（1至5人规模的）封闭式办公空间设计；
（2）公共空间内安静的环境以及楼层开阔的视野。
5. 硬件设施及服务
智能一体化设备：
MaxHub
MaxHub可以简单理解为一台集成了各种会议所需功能的一体式高清显示器。其配件连接电脑后可实现一键投屏功能。设备还可以通过办伴官网以及办伴APP实现工作文件同步，手机投屏等功能。与传统会议投影比较，其不但具有更加清晰的显示效果，还具备触摸屏，摄像等功能。该设备尺寸刚好符合小型会议室的空间要求。值得一提的是，在举办小型沙龙时，该设备还可作为签到板使用。
外企办伴提供的办公设备及服务
办伴科技还为办公人员设计了一款具有审批，简报，周报，月报，考勤，文件同步等内容的办公手机App。
特色服务：入驻企业将获得DEA会员，即移动办公解决方案，在办伴全球任意一家空间均可享受服务（免费或有专属折扣）。
6. 工位实景图
带窗工位图例
内侧不带窗工位图例
其他服务项收费标准：
入驻企业对部分设备及服务有有限的免费使用权限，如：入驻客户拥有一定的会议室使用及打印额度，超出部分会按标准收取一定费用。
小型会议室图例
大型会议室图例
入驻企业探访
“交通一定要方便，办公环境一定要好”。一教育咨询有限公司相关负责人在接受睿和调研员专访时表示，当初她们选择联合办公点时考虑的主要因素：一个是交通，另外就是办公环境。该公司是一家以艺术留学申请为主营业务的公司。于今年4月初入驻到外企办伴。
另外，由于业务需要，公司时常会在空间内接待客户，使用会议室进行商务洽谈。所以要求商务洽谈空间（联合办公公共空间）整洁、优雅、安静。就这一点而言，有些联合办公地的公共空间与开放式办公空间联通，或者空间内企业入驻过多导致空间嘈杂，这显然不能符合该团队的要求。
该公司虽然是一个小型团队，但还是希望能在一个独立的空间内办公。入驻外企办伴前，该团队也曾走访比较相同区域内的其他联合办公空间，在综合权衡之后选择入驻外企办伴。
在探访期间对方还表示，由于公司阶段性成长需求，希望外企办伴能帮助其对接一些教育培训类机构。
总结
位于CBD外围的外企大厦空间，在区位及交通上有明显的加分项。空间设计及布局上，DISTRII办伴提供的是标准化产品，在多元性和个性化上体现的并不明显。
DISTRII办伴和其他联合办公企业最大的不同是拥有更多的经营手段，比如空间定制化服务本质上是专业办公空间设计装修，但配合其上线办公系统，又让这种设计和施工有了更大的价值。
这种打通最底层的物理空间施工到线上办公系统整条产业链的企业，DISTRII办伴不但是第一人，也是当下仅见的案例。而这种深度的产业整合与把控能力——不假他人之手，即可实现自己很多的设想，又为DISTRII办伴在物联网领域保持竞争优势奠定了基础。
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