摘要
房屋買賣合同簽署後，因房價上漲，業主故意不繼續履行合同義務，那法院會如何認定其違約責任？違約金又該如何認定？
關鍵詞：定金、違約金、應當預見、實際損失
一、案情介紹
2016年9月1日，乙通過居間公司購買甲名下位於南京市的房屋一套，並簽署了《房屋買賣合同》，且依約支付了1萬元定金及5000元電器款。按照合同約定，雙方應於2016年9月30日辦理過戶手續，當天由乙向甲支付30萬元首付款。
其後，因合同履行問題產生糾紛，根據【南京市浦口區人民法院（2017）蘇0111民初8869號】判決：雙方合同解除、甲退還定金及電器款、甲向乙支付10萬元違約金。甲認為違約金過高，且系乙方先違約造成，故提起上訴。
二、法院認為
（一）關於合同效力
根據《中華人民共和國合同法》第八條規定，“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同”。
本案中，甲、乙與居間公司簽署的《房屋買賣合同》是各方當事人的真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效。
（二）關於違約問題
1、違約責任如何認定？
根據《中華人民共和國合同法》第六十條規定，“當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務”。同時，《中華人民共和國合同法》第一百零七條規定，“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任”。
本案中，根據生效判決查明的事實，乙已於2016年9月29日，在中信銀行賬戶內存入329000元，而甲並未舉證證明其已於2016年9月30日前做好相應準備使涉案房屋處於可交易過戶狀態。故，對甲“乙先行違約”這一上述理由不予採信！
2、違約金是否過高？
根據《中華人民共和國合同法》第一百一十三條規定，“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。”
本案中，雙方已在合同中就一方無正當理由不履行合同的情形約定了違約金50000元並約定造成其它損失的按法律規定進行賠償，可以認定該違約金系雙方在訂立合同時預見到或者應當預見到的因一方違反合同對自已可能造成的損失數額；在此基礎上，結合雙方合同實際履行的情況、雙方的過錯責任、涉案房屋因房價漲跌可能產生的差價及乙因涉案糾紛產生的訴訟費用等因素，酌定甲賠償乙10萬元違約金，亦無不當！
三、實務要點
依法成立的《房屋買賣合同》，對當事人具有法律約束力，應當遵循誠實信用原則，按約定履行自己的義務。如一方表示不再履行或遲延履行，不論主觀原因亦或客觀原因，理應承擔相應的違約責任。
四、法務建議
（一）針對業主、客戶
1、遵守契約精神，嚴格按照合同約定的時間履行相關義務。
（二）針對經紀人
1、一方遲延履行義務：
需要給遲延履行方以快遞形式郵寄《催告函》，並同時發送短信、微信等多方式提醒催告其接下來應履行的義務。
2、一方明確表示不履行義務：
將一方明確表示不履行義務的證據，如：短信、微信、電話錄音等保存下來，然後與買賣雙方進行協商溝通。
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