摘要
房屋买卖合同签署后，因房价上涨，业主故意不继续履行合同义务，那法院会如何认定其违约责任？违约金又该如何认定？
关键词：定金、违约金、应当预见、实际损失
一、案情介绍
2016年9月1日，乙通过居间公司购买甲名下位于南京市的房屋一套，并签署了《房屋买卖合同》，且依约支付了1万元定金及5000元电器款。按照合同约定，双方应于2016年9月30日办理过户手续，当天由乙向甲支付30万元首付款。
其后，因合同履行问题产生纠纷，根据【南京市浦口区人民法院（2017）苏0111民初8869号】判决：双方合同解除、甲退还定金及电器款、甲向乙支付10万元违约金。甲认为违约金过高，且系乙方先违约造成，故提起上诉。
二、法院认为
（一）关于合同效力
根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。
本案中，甲、乙与居间公司签署的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
（二）关于违约问题
1、违约责任如何认定？
根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。同时，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。
本案中，根据生效判决查明的事实，乙已于2016年9月29日，在中信银行账户内存入329000元，而甲并未举证证明其已于2016年9月30日前做好相应准备使涉案房屋处于可交易过户状态。故，对甲“乙先行违约”这一上述理由不予采信！
2、违约金是否过高？
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”
本案中，双方已在合同中就一方无正当理由不履行合同的情形约定了违约金50000元并约定造成其它损失的按法律规定进行赔偿，可以认定该违约金系双方在订立合同时预见到或者应当预见到的因一方违反合同对自已可能造成的损失数额；在此基础上，结合双方合同实际履行的情况、双方的过错责任、涉案房屋因房价涨跌可能产生的差价及乙因涉案纠纷产生的诉讼费用等因素，酌定甲赔偿乙10万元违约金，亦无不当！
三、实务要点
依法成立的《房屋买卖合同》，对当事人具有法律约束力，应当遵循诚实信用原则，按约定履行自己的义务。如一方表示不再履行或迟延履行，不论主观原因亦或客观原因，理应承担相应的违约责任。
四、法务建议
（一）针对业主、客户
1、遵守契约精神，严格按照合同约定的时间履行相关义务。
（二）针对经纪人
1、一方迟延履行义务：
需要给迟延履行方以快递形式邮寄《催告函》，并同时发送短信、微信等多方式提醒催告其接下来应履行的义务。
2、一方明确表示不履行义务：
将一方明确表示不履行义务的证据，如：短信、微信、电话录音等保存下来，然后与买卖双方进行协商沟通。
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