❖ 广州案例 ● 第二十三期
“别人买房，夫妻俩高高兴兴。”
“自己买房，一波三折很‘受伤’”
签合同、银行贷款、过户
原本顺利的房产交易过程
却闹得小柳夫妇怎么也高兴不起来
怎么回事？
一起走进今天的广州案例
基本案情
2016年11月11日，以小方为甲方（卖方），以小柳夫妇为乙方（买方），以诚某地产公司为丙方，三方签订《存量房买卖合同》。
合同约定：甲方将其位于番禺区大龙街的房屋以192.5万元的成交价整套出售给乙方，交楼时间是2016年12月10日，双方同意自银行审批同意贷款通知书后七个工作日内完成本次交易的递件手续，并约定交易过户手续需在2016年12月31日前完成。同日，小柳夫妇向小方支付涉案房屋的定金10万元并委托诚某地产公司代为办理银行按揭贷款手续。
合同签了
定金交了
接下来就是坐等交房过户了吧？
小柳夫妇的买房“悲喜剧”才刚刚上演
波折一：房子被查封了？！
房子因原房主欠债被查封
买房人提前付款帮还债
2016年12月15日，小方按照合同的约定将房屋交付给小柳夫妇。但遗憾的是，该合同签订后，小方因对外负有债务导致该房屋被越秀区人民法院查封而无法按照合同的约定于2016年12月31日前完成房屋的过户交易手续。
为此，小柳夫妇与小方于2017年1月10日签订《双方交易情况》，约定小柳夫妇同意提前向小方支付首期77.5万元用于偿还小方涉案房产的查封及外债事宜，小方承诺：2017年2月28日前办理查封及外债、过户等事宜，如不能履行以上承诺，应承担法律一切责任。随后，小柳夫妇即向小方支付了购房首期款77.5万元。
债务还清了
房屋解封了
房屋还不过了户
夫妇俩诉至法院
贷款又批不下来了
波折二：银行迟迟未出具同贷书？！
买房人诉至法院求过户
银行对涉案房屋拒放款
房屋解封后，小柳多次催促小方办理垫资赎契及过户事宜，但房管局仍没有收到相应的资料，小柳认为小方已构成根本违约，遂向法院提起诉讼，请求判令小方继续履行合同并将房屋过户至小柳夫妇名下，同时请求判令小方支付迟延履行金和律师费。
对此，建行广东省分行确认小柳就涉案房屋向其申请贷款事宜，其述称同贷书（《同意贷款申请书》）是在2017年6月份左右才出具；但现由于本案纠纷，其行不同意就涉案房屋再向小柳放款。
小方称，其一直积极履行合同，愿意办理过户，不存在违约，直至庭审时，小柳夫妇仍未取得同贷书，而建行广东省分行于2017年6月份才出具同贷书，其不可能于2017年2月份办理完成过户手续。
然而
原本就波折的买房路
原房主妻子的出现
让事情彻底陷入了僵局
波折三：小方妻子不同意卖房？！
房主夫妻闹离婚
妻子拒绝房屋过户
本案中，小方的妻子小春以第三人身份提起诉请，主张涉案房屋为夫妻共同财产，对小方在两人诉讼离婚期间的出售房屋的事实并不知情。
小方妻子要求：1.确认涉案房屋为夫妻共同财产；2.不同意过户给小柳夫妇，也不同意配合办理相关手续。
原房主小方
对此，小方主张，该房屋系其卖出了婚前购置的房屋所得的价款再购买所得，应属于其个人婚前财产，其处分合法。小方诉称，涉案房屋的定金、首期款是用其个人婚前财产及出售海珠房屋所得的房款支付，为此其提交了相关证据以证实其购买涉案房屋所支付的上述款项。诉讼中，小方主张购买涉案房屋期间，小春处于怀孕生小孩的阶段，无收入来源，涉案房屋余款的房贷也是其一个人偿还，与小春无关。
原房主妻子小春
小春则主张，涉案房屋为夫妻共同财产，小方故意隐瞒事实，擅自处分财产的行为，侵害其合法权益。小春诉称，涉案房屋是在婚姻存续期间购买，涉案房屋是以两人的共同财产支付了首期购房款，余款以按揭的方式支付，以婚姻存续期间共同收入偿还银行贷款，涉案房屋虽登记权属人是小方，但不能排除其实际共有状态。
争议焦点
小柳夫妇与小方之间签订并履行的《存量房买卖合同》和《双方交易情况》过程中，小柳夫妇是否属于善意购房人？
法官说法
冯静雯
番禺法院 民三庭庭长
一级法官
1.买卖双方签署的合同还有效吗？
番禺法院经审理认为：小方为涉案房屋的物权登记人，因现有证据显示涉案房屋为小方与小春夫妻关系存续期间所购买，两人对涉案房屋是否属于夫妻共同财产存在分歧，但鉴于第三人小春主张的要求确认该涉案房屋为其二人的夫妻共有财产，与本案不属同一法律关系；另其变更第二项诉讼请求后的诉请实为抗辩意见，故第三人小春在本案中的诉讼请求不符合须共同诉讼的条件，该诉求不应在本案中处理（已另行出具裁判书）。
小方为涉案房屋的显名物权登记人，其对外应享有其登记物权的处分权，故小柳夫妇与小方所签订的上述《存量房买卖合同》和《双方交易情况》，均为双方当事人的真实意思表示，无违反法律法规的禁止性规定，应合法有效。
2.涉案合同能否以及如何继续履行？
现第三人小春抗辩表示不同意小柳夫妇与小方对涉案房屋的过户及交易。所以现本案的争议焦点在于：上述合同能否继续履行的问题。而涉案合同能否继续履行，主要审查的是小柳夫妇购买涉案房屋，是否属于善意的购房人。
❶ 首先，关于权属登记问题，涉案房屋登记在小方名下，小柳夫妇信赖房屋登记簿中关于物权登记的记载，不知道小方与第三人小春对夫妻财产的纷争，小方对外有处分权。
❷ 其次，小方与小春两人在闹离婚时的开庭笔录中确认涉案房屋估价为180万元，距小柳夫妇与小方签订涉案房屋买卖合同时间2016年11月11日不足三个月，而上述合同约定的交易金额为192万元，已超出原估价12万元，转让价格应为合理。
❸ 再次，小方已于2016年12月10日把涉案房屋交付给小柳夫妇使用至今，小春对此并没有提出异议。
❹ 最后，涉案房屋现虽未能过户至小柳夫妇名下，但小方表示愿意配合，而小春表示反对的仅是因为未能收到房款，属其夫妻二人之间的纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条规定的“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”
现第三人小春没有证据证明小柳夫妇不构成善意，故法院认定小柳夫妇为善意的购房人。目前，涉案房屋原附着的抵押欠款已由小柳夫妇代垫，抵押权人的权益已受到保护，故继续履行上述《存量房买卖合同》已不存在障碍，小柳夫妇要求继续履行合同并将涉案房屋过户至其两人名下的请求，于法有据，法院予以支持。
3.买房人主张的原房主应支付延迟履行违约金和律师费，能否获得法院支持？
至于小柳夫妇所主张的迟延履行违约金和律师费，从现有证据和当事人的陈述可见，按照签订的《存量房买卖合同》约定“甲乙双方同意自银行经审批出具同意贷款通知书后七个工作日内配合丙方完成本次交易的递件手续，在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天，乙方应将收齐楼款（不含定金）90万元支付给甲方。”和“经双方协商同意，乙方同意在2016年12月15日前给甲方垫资赎契”即约定为小柳夫妇垫资赎契的，但事实上小柳夫妇并没有按约履行，小柳夫妇称其与小方于《双方交易情况》中对此作出了变更，但小方不予确认变更，且从《双方交易情况》的文字内容无法显示有关于变更垫资赎契的约定；另第三人建行广东省分行称有关同贷书是在2017年6月份左右才出具，对此小柳夫妇没有提出异议和反证，故在此之前，涉案房屋不符合合同约定的过户条件，因此，小柳夫妇以此主张小方违约，没有事实依据，法院不予采纳。
综上，番禺法院判决，第三人建行广东省分行在判决生效之日起十五日内涂销涉案房屋的抵押登记手续；房屋买卖合同继续履行，小方协助小柳夫妇办理房屋过户手续，并驳回其他诉请。
然而，判决生效后，买家小柳夫妇的权利得到保障后却不着急了，而着急的小方为了能收齐房款并腾空房产名额反而积极主动联系买家，因协商无果只好向法官求助，所幸在法官的答疑与释法下，双方成功办理过户完成了房屋买卖交易。
法官提醒
本案涉及的法律及社会问题较具特殊性，与当下房屋买卖社会交易政策大背景息息相关。在该案公开宣判之后，各方服判息诉，目前的社会效果较好。
但现在在审理同类型案件中出现的新问题是：买方持法院支持其胜诉由卖方于生效后协助其过户的判决书，但却不申请执行判项，甚至出现了卖方盼望积极履行而买方怠于履行房屋过户的现实问题，原因分析即受当下限购政策影响，买方基于法律文书的裁判效力已经取得了涉案房屋产权上的保障，而其怠于履行房屋过户的行为，即可能引发在房屋登记权属中未有其名下房产实际数量，又具备另行购房资格的违规隐患问题。而卖方作为判项中的义务履行人又不具备申请执行的条件，而且，更因为其名下仍有涉诉房屋，导致其购房和贷款受限，因此其权益受到损害。
对此，值得法院在就此同类型的判项处理上，应当谨慎。如在判项中确认原、被告双方互负协助过户的权利义务，从而保障原、被告双方都享有对生效判决的申请执行权，促使各方当事人积极履行法律义务和行使法律权利，实现公平正义的司法理念。
关于房子，贾平凹是这么说的：没有个房子，哪里都是你的，哪里又岂能是你的？雁过长空无痕，春梦醒来没影，这个世界什么都不属于你，就是这房子里的空间归你……和尚没有家，也还有个庙。
小柳夫妇的买房路
虽然一波三折
但终归成功过户
完成了房屋买卖交易
每一个购房故事
也许有你过去的面目
亦或有你未来的影子
欢迎在评论分享你的购房风雨路
来源 | 番禺法院
通讯员 倪丽珠 庄薇
图片 | 来自网络
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