2017年11月9日，一份可能影响到南龙湖在大郑州未来地位的协议在当天签订。
三个当事主角分别是新郑市政府、宋城演艺发展股份有限公司，还有一家叫作竹桂园的旅游开发公司。
而所签协议的标的项目就是位于龙湖镇西部区域、占地约260亩的宋城·黄帝千古情项目。
南龙湖素有文化圣地之称，依山傍水，有千亩纯天然龙湖，十八里河及罗垌水库，梅、泰二山坐落其中，诸多文旅资源尚待开发。
不过，这次可能改变南龙湖的不是这260亩土地，而是背后的主角和他的另外一盘大菜。
这个竹桂园，可不是碧桂园的兄弟，而是一家专注于旅游地产开发和运营的公司，其在龙湖镇规划有占地21.2平方公里的《全域生态旅游休闲度假区》，下辖7个行政村，合计31800亩。
21.2平方公里是什么概念？南龙湖规划面积也就138平方公里。因此，如果蓝图落实，改变南龙湖不在话下，毕竟，梦想还是要有的嘛。
当然，这是后话。让我们把时间往前再推几个月。
2017年7月17日，一家名叫“郑州新荣桂置业有限公司”的房企成立，股东为郑州竹桂园旅游景区开发有限公司、郑州荣鼎置业发展有限公司，注册地为新郑市龙湖镇商业路南侧龙泊圣地。
从时间节点和注册地址上看，这个开发公司的筹建，应该就是用来建设南龙湖这个文旅地产大盘的。从竹桂园最近对外释放信息来看，该文旅项目规划面积后调整为2.8万亩（18.67平方公里），暂命名为中原民俗文化园。
竹桂园不说了，本为当事主角，那么另外一个股东——郑州荣鼎置业是谁？
郑州荣鼎置业成立于2017年6月7日，他是2017年4月8日成立的郑州正荣置业发展有限公司的全资子公司，而郑州正荣置业的背后，就是大名鼎鼎的闽系开发商正荣地产。
到此，今天我们的故事主角终于浮出水面——正荣地产。
嗯，正荣联手竹桂园，要在南龙湖搞大事，虽然只占了10%股份。
对于正荣，大多数郑州人还是首次听说，那么，下面，我们就来聊聊刚刚进入郑州市场的全国TOP级房企。
一、少时出走，归来仍是少年
在2018年1月登陆港交所之前，正荣在圈内有个充满想象力的昵称“住宅领域最后一条大鱼”，头顶一个略显另类的标签——综合性房地产开发前30强房企中唯一没上市的闽系房企。
正荣地产的掌门人欧宗荣先生16岁的时候在江西打工，后来成为施工队的负责人，这个有点类似鑫苑创始人张勇。得益于在江西的阅历，欧宗荣先生也在此开启了自己的人生事业，成立了正荣地产。
正荣成立前几年，一直在宜昌、南昌等地辗转，不过，欧宗荣先生与发家地江西没能熬过七年之痒，2005年，颇具家乡情怀的他，开始将业务向福建迁移，投效故里，这也算是一段“愿你出走半生，归来仍是少年”的美好故事。
相比江西，福建有他的亲兄弟欧宗信创办的融信集团，也有他大哥欧宗金先生创办的福建欧氏投资集团，可谓是天时、地利、人和兼具。
正荣这一来，就是八年。
八年后，当正荣在家乡埋头苦干的时候，突然发现原来差不多在一条起跑线的闽系兄弟融侨、阳光城、融信、泰禾已经悄悄的把自己甩开了。
这就没法玩了。
布局全国、登榜千亿，对每一个区域性的房企来说，都相当于一次鲤鱼跃龙门的华丽转变。
闽商贵为中国十大商帮之一，是典型的海商群体，素以喜欢开拓冒险著称，骨子里就流淌着不安分的血液。
眼看着其他兄弟纷纷背井离乡，仗剑天下，正荣这条大鱼，也按捺不住自己了。
二、鱼跃龙门，迁址上海，赴港上市
2013年，盘踞福建市场多年之后，正荣出走家乡，放飞自我，正式启动全国化布局。
往前推一年，2012年，中国房地产迎来近几年最严厉的一次调控，但是多家房企在业绩上仍然取得了突飞猛进。万科以1418亿的销售额高举榜首，绿地和保利也已突破千亿大关，紧随其后。
那时候，千亿目标对很多房企还是可望而不可及。
正荣没管这么多，开启全国化战略，冲刺TOP军团，开启了小宇宙模式。
2013年，正荣用7个月的时间花了140亿去买地；
2014年，正荣用了不到4个月的时间，花了60多个亿去买地；
2015年，正荣用了大概5个月的时间，花掉100亿买了8个地块。
那时候的正荣，已经在土地市场杀红了眼，神挡杀神，佛挡杀佛，短时间内进驻上海、南京、苏州、天津等地，完成全国房企的转型，并在2016年将总部迁往上海。
从启动全国化布局到完成全国化布局，四年而已，一气呵成，行云流水般的华丽。
不过，正荣虽然表现生猛，但是在市场上并不是横冲直撞，它背后有一套自己的投资逻辑。
比如，正荣格外看重一个指标，土地成本占销售额的比例。一些同行，销售额100亿，土地款就占到了50亿元，而正荣获得的多个地块，预期销售额会占到土地价格的2.5到3倍之间。这意味着花同样的地价钱，创造出更高的货值。
于是，正荣的收益也开始猛增。
正荣地产的收益从2014年的30.4亿元增长至2016年的146.04亿元，年复合增长率为119.2%。而其已经交付的总建筑面积由2014年的43.76万平方米增长至2016年的125.11万平方米，年复合增长率为69.1%。
根据亿翰智库公布的2017年中国房地产销售额排行榜显示，正荣地产位列房企第19位。
2018年1月，正荣赴港上市，住宅领域的最后这条大鱼，完成跳龙门的第一步，距离千亿军团也仅有一步之遥。
三、正荣入郑，没有疾风骤雨，却显不温不火
正荣的全国化布局，有一个 “145X”原则，即1个职能总部，4大发展区域，每个区域深耕5个城市，每个城市拥有X个优质项目 。
其中，郑州与武汉是其布局中部的核心城市，其对郑州市场还是比较重视的。
2017年，正荣低调入郑。进驻郑州市场，是正荣在企业发展上比较关键的年份，港交所上市、冲刺千亿军团，全国化布局完成闭环……但是，一切好像并不太顺利。
于一个外来房企来说，每新进一个城市，首先解决的就是土地问题。
但目前的土地市场是没有规则可言的，它体现的是不对称原则。信息的不对称，时机的不对称，让你有力也用不出来。
开发商也没有在土地市场上找到一条合适的生存逻辑。关键是，在大牌房企集中进驻郑州的情况，土地市场变得越发残酷。
看看下面这些例子就知道了。
2018年1月22日，南龙湖一次出让五宗地块，正商、建业、康桥、亚新领衔的本土房企与万科、碧桂园、保利、龙湖、招商、华润、雅居乐、路劲等领衔的全国房企展开厮杀，昏天暗地，好不热闹。
这次土拍，看点颇多，也折射出房企在郑州土地市场上的众生百相。
觊觎中原市场已久、来自重庆的龙湖地产，上次折戟北龙湖，这次终于在南龙湖得手，成功摘走一宗土地。对于中原垂涎已久，龙湖的功力也够深，想玩大的，奈何北龙湖挤不进去，上不了车。
据说，金辉、雅居乐、路劲三家本来要联合拿地，奈何尚未进入郑州市场的金辉地产提前退出，最后路劲颗粒无收，雅居乐独摘其中一块，剩下的三宗土地则全部落入郑州本土领军房企正商手中。
再看看其他一线房企。
狗年春晚捐献价值上亿元《丝路山水地图》的许荣茂先生，创办的世贸集团够牛了吧，在郑州的拿地过程也是一波三折，到最后也只能与源升置业合作，开发五里堡城改项目的商业地块。
这就是郑州的土地市场。有钱未必能拿到地，有情怀未必能做出好项目，有票也未必能上车。
不过，正荣来了，带有很强的侵略性和压迫性来了。
小编了解到，2017年6月份，郑州正荣一次成立了五家全资子公司。从这点说，正荣对于郑州的行情要比重庆龙湖地产稍懂，龙湖地产在北龙湖就吃过亏，马甲都不够穿，还抢啥地？
不过马甲多，也不一定有用。
正荣第一个落地的项目，应该就是跟旭辉合作的、位于嵩山路、南四环的首府，这个项目除了旭辉、正荣，还有建业、永同昌两家企业。这个项目体量不大，位置一般，却招揽了四巨头合作，看似大象吃小草，但或许也有难言之隐。
这块地，应该是四家提前沟通好了，旭辉出面拿地之后，再进行股份转让，抱团取暖，合纵连横，似乎成了房企拿地常态。
而说起同是闽系房企的旭辉，进驻郑州之后拿地之路也是一路荆棘，北区的固城项目，原是旭辉和城开合作，但后来融创半路杀出，才有了后来的融创珑府。而旭辉后来多次参与土拍也是无果而终。
2017年3月，郑州高新区赵村片区合村并城改造项目招商，正荣又拉上兄弟旭辉，喊上了河南汉子和昌，叫上了重庆帅哥金科，联合斥资80亿，准备来个集团军作战，但是又不巧碰到了土地市场上的航母—恒大，在后者200亿重金的狙击下，80亿只好原路返回。
去年11月份，北龙湖12号宗地开拍，正荣带着他的四个马甲，血拼绿都、万科、龙湖、碧桂园以及同样穿着四个马甲的海马等14个壳公司，仍没能坚持到最后，败走中原顶豪圈。
至今为止，还未得知正荣在郑州有自己的嫡系项目要落地。
不过，正荣的亲兄弟房企融信，在郑州项目拓展的表现上倒是可圈可点，融信已经在郑州储备多个项目，包括张五砦项目、中牟绿博·城市之窗、址刘项目等，融信在郑州最近一次的拿地动作，应该是今年2月初出资8亿元收购了清华·忆江南后续用地。不知道融信拿到的大蛋糕，是否会分一块给正荣？
与大多数房企不同，正荣一直以“改善大师”著称，旗下产品线划分明确，中端产品开发占比20%；中高端产品系列开发占比60% ；高端产品系列开发占比15%；顶端产品开发占比5%。
郑州什么时候能迎来具有正荣正统血统的首作？还要看正荣在土地市场的作为了，或许走合作开发，是一条更合适的道路，不信看融信和泰禾。
一面是火，港交所上市打开资本通道，一只脚踏入千亿军团。
一面是海，土地越来越难拿了，地价越来越贵了，票越来越少了。
正荣在郑州的拿地历程，或许是大多数进入郑州的外来房企拓展项目的折射。
少年自负凌云志，白衣裘马付云烟。一剑横空几番欢，谁羡当年英雄汉。
未来，祝福这家闽系房企在郑州有所作为，不负市场期待。
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