這兩天，碧桂園通宵出圖事件越演越烈
。據最新爆料，碧桂園疑似對「洩密者」採取了處理。
4月12日，一份來自碧桂園的內部文件在網上流傳。
碧桂園董事局主席楊國強對企業高週轉推進的情況表示不滿，並給出一系列具體建議。將項目從拿地到開盤週期縮短至5個月甚至更短時間。在一些項目上甚至要做到拿地3個月開盤，僅是行業平均速度的1/3。
▽內部文件截圖▽
▽網上流傳的「高週轉」邏輯▽
對於碧桂園而言，快不只是口號，而是制度。碧桂園分別在設計、報建、工期、運營等方面給出執行標準。
當天出圖！
40天開工！
三個月開盤！
顫抖吧！騷年！
作為全球最勤奮的設計師，中國建築從業者們抱怨熬夜、加班並不稀奇，但這一次真地觸及了底線。
僅僅2天內，這個問題就登上知乎熱搜，1359次回答，7592人關注話題，目前已超過500萬次閱覽。
回答一：
1.被當成蘋果設計師培養建築師的結果成了富士康流水線工人，說明好多年前把各種專科變成本科的結果。行業潮退，那些以為自己是建築師發現自己裸泳的資格都沒了，行業缺高級創意的建築師，更缺底層基礎員工。不缺中不溜秋的建築師。說明建築學教育有問題了。
2.碧桂園這樣的大規模製造企業能成為蘋果設計師類的建築師們的談資，說明建築設計這個行業已經很沒落，尤其在行業精神上的倒掉。而房地產行業的領頭企業是碧桂園這樣的製造企業，並得到其他房企的暗贊，說明房地產行業也趨於沒落。
3.房地產這個行業的新生在於碧桂園這樣的企業倒掉。
4.在經濟學，建築學，這案例都沒啥貢獻意義。太陽底下無新意。
回答二：
為配合1天高週轉政策，現做以下調整：
建築學本科學制總時長改為：1年，學科縮減成1門：如何更快繪製CAD!
建築學研究生入學考試快題作圖時長改為：1小時，內容改為算指標！
註冊建築師考試方案作圖時長改為：1小時，內容改為找戶型！
註冊規劃師考試科目改為：1門，內容為如何一次通過修規
高級工程師評審材料改為：1頁紙，內容為提供1天出圖的業績證明
回答三：
作為設計院的高級工程師，我不吐不快！
1.我恨震驚！在中國，居然會有這麼知名的品牌開發商以集團文件形式要求設計院通宵加班搶節點！平時起碼還知道半遮半掩地暗示設計院加班（沒逼你加班，但不加班會做不完），現在倒好，居然明著來了！
2.我很震驚！在中國，居然會有這麼一位開發商老闆，語言表達能力還停留在初中生階段、但卻是中國首富！我看了半天才明白他的中心意思其實就是可以採用人海戰術搶時間節點！按他這邏輯，如果讓她閨女生娃，正常情況十個月。如果增加到十個人去幫忙，是可以一個月就生娃了的。
3.我所在的城市，前兩年出現了碧桂園地方公司項目私刻政府公章辦理批件手續之事，雖然最後又歸功於臨時工，但我總覺得跟以下這個如何讓豬上樹的故事有著千絲萬縷的關係：
方案一：給豬美好願景，告訴他你就是猴子，簡稱願景激勵；
方案二：告訴他如果上不去，晚上擺全豬宴，簡稱績效激勵；
方案三：把樹砍倒，讓豬趴在樹上合影留念，簡稱山寨結果；
4.碧桂園是個行業標杆，是若干房地產公司的榜樣。可想而知，等待著設計院的又會是怎樣的一個骯髒黑暗的從業環境！
5.作為結構師所從事的工作關乎房子的安全。但在這種強勢資本淫威下，技術沒有話語權：你想把房子修結實一些，開發商不允許，他不願意多花一分錢。你想提出某個建築體型對抗震非常不利，希望調整完善方案，開發商不允許。你想再仔細推敲更安全合理的結構做法，開發商要求你哪怕有天大的事也要明早交成果。開發商只希望以最低成本把樓建起來、至於規範和法規，就靠你的技術去規避。最吃香最有市場競爭力的結構師就像電影中黑幫老大旁的馬仔，專門為老大排除障礙，解決麻煩..……
這種首富的社會責任感何在？
回答四：
這個問題的表面現象是設計出圖，但是背後的實質問題，是“房住不炒政策紅線下地產去槓桿化加劇，融資壓力巨大，資金鍊緊張，各大房企加速高週轉運作搶開工，搶開盤，搶回款然後資金再循環進行規模擴張！”
所以，針對這個問題，有三類人反映比較激烈：
第一類，不在地產行業而又錢多事少離家近的吐槽萬惡的地產開發商壓榨基層員工，呼籲生活要慢下來，鄙視那些“你的同齡人已經把你拋棄”的想法，並舉出例如某復旦女博士因熬夜癌症離世、某地產項目公司老總因連續加班意外猝死等帶血的例子，這是一個生活方式的問題；
第二類，乙方設計院吐槽的是，請甲方大大你們捫心自問，這圖紙是怎麼來的，是帶血的！這是一個工作交界的問題；
第三類，地產各大房企紛紛在本年度異常焦慮，在想宇宙園近5年銷售複合增長率高達近60%，平均開盤時間6個月，平均資金回正時間8個月，自有資金收益率高達78%，然後呢？還這麼拼！還這麼快！大的房企要繼續滾下去，小的房企要繼續活下去，只有唯快不破！這是一個行業洗牌的問題；
利潤是所有企業追求的根本，房地產企業亦是如此，而地產行業是一個資金密集型的行業，較大的投資規模意味著房企只能拿出一部分的自由資金進行投資，所以，越大規模的房企融資渠道越多，自由資金越大，財務成本越低，因而一方面老子比你有錢，另一方面老子的錢又比你便宜，所以才能在和你搶地的環節因為比你有錢勝你一籌，然後又因為比你又好又快的賣掉產品而快你一步，自有的錢越來越多且越轉越快速，融資的錢越來越多且越來越便宜，規模越來越大，梯隊逐漸拉開，然後上市，通過擴大並豐富各類產品線提升溢價拉高利潤，利潤率提高後，大機構和小股東覺得公司發展好股票收益高而紛紛投資，股價提高，海外機構評級提升，不僅在股市“紅”運當頭，在國外也通過各類路演取得海外投資者授信，能夠發行財務成本更低的海外債，錢多了又活了，然後在國內紛紛跑馬圈地擴張，提升運營水平，高效利用資本，快速去化產品，突出強調溢價，然後告訴招保萬金，你的同齡人正在把你拋棄。
先快，再好，又好又快是目標，但是因為今年嚴控地產金融槓桿的特殊情況下，又好又快要讓位於又快又好。
怎麼快？
拓展，要全國各地持續囤地，先不管地偏不偏好不好，偏了我就造城，不好我就加強示範區加強場景體驗，但是要有一個條件，那就是地要便宜！
人事，要全國各大持續囤人，先不管人靠不靠譜好不好用，不靠譜就幹掉，不好用就給他標準化的培訓照著套路去做，做不好就幹掉再換一個。未來領袖原來是哈佛耶魯，現在在職博士也無所謂，來了40萬，三年項目總，不行就淘汰，行了就上位，反正“只要再培養出一個成博士這個計劃就是成功的。”
銷售，要三光政策一樣掃遍城市每一個角落，渠道要早拓-早會-上午拓-下午拓-晚會-晚拓，銷售要不放過任何一個來到售樓處的帶有生命跡象的生物體。開盤價要所有競品活不下去，價格受限老子就做精裝修，價格鬆綁老子就去跑流量。
工程，恨不得摘牌當天就開工，恨不得開工幾天就預售，寧可後期質量投訴，也要保證工程速度，銷售說給你一個五星級的家，工程部說幸好不是我的家。
設計，就是“如何看待碧桂園要求設計院接到設計任務書當天內通宵出圖”。
員工，無所謂，反正錢多，我的同齡人已被我拋棄，雖然我不快樂。
回答六：
因為影響房地產價格最重要的只有三個要素：地段、地段和地段。不好意思，不包括「好的設計」。
這個回答下大部分都是乙方單位的人披著理性探討的外衣在輸出情緒，但其實核心的原因還是在於，碧桂園作為開發商，在某個三四線城市拿到一塊地之後，這個項目的價值就基本確定了，因為地段定了、品牌定了、容積率定了；設計單位在產品上的精雕細琢，難以給最終產品增加附加值，三四線城市的購房者也沒有能力或意願支付產品品質的溢價。
儘管說起來有些悲涼，但事實確實是，設計師花費數月在產品上精細打磨方案几易其稿，給甲方開發商帶來的價值，還沒有一夜通宵出圖縮短項目開發週期所帶來的的價值更大，所以對於建築師來說，心中的設計理念，大學時學的安藤忠雄和柯布西耶，在開發商看來基本就是不值一毛錢，在高週轉、6個月開盤都嫌長才能存活的高負債房企的項目中，任何的設計思路和品質提升，都是bullshit。
也不用怪中國的購房者沒有品位或不願意支付溢價，我相信絕大部分建築師自己買房的時候，考慮的也是地段地段地段，至於立面和戶型這些東西，說句不好聽的，預算控制的前提下，你花三個月「精雕細琢」出來的，和血汗建築師通宵出的圖，真能有多大差別？
有的回答暗示如此趕工，可能導致質量出現問題，通宵出的圖又不是施工圖，根本不存在此類問題，而且國內住宅開發基本已經流水線作業，我估計不出三年連建築師都不需要了，直接AI自動生成，也不會有任何問題。
關於建築師待遇差（確實差，差到我有點驚訝）、工作辛苦的問題也已有很多吐槽，本質上，這不是一個門檻很高的工作，天賦與藝術性的門檻太高，高到無法評價，做個畫圖工畫CAD圖的門檻又太低，而大部分設計院以及他們賴以生存的甲方單位，需要的也只是後者而已。而建築師的供應又不像程序員，後者的行情一直處於相對稀缺的狀態，中國的互聯網、通信行業已經歷經10多年的繁榮且毫無衰弱跡象，而基建和房地產的特性決定了火爆的行情不可能持續很久，12年之後入行的，基本沒有享受到什麼紅利。前幾天北京市出具的高端人才落戶政策，大部分「碼農」覺得年收入七八十萬其實不算什麼太高門檻，有多少建築師敢這麼想？作為一個擦著邊接觸了些地產投資的人，目睹了開發商對設計單位幾乎不給任何尊嚴的催促和指揮，我想我不會建議任何身邊的人進入這個行業了。
不管承認與否，對於碧桂園這樣的企業，已經沒有回頭路可走，碧桂園2017年拿下中國房企銷售第一強，與其說是企業戰略得當管理精細，不如說是時勢造英雄，一二線城市的嚴厲調控和三四線城市的放水貨幣安置，使得2016年以來三四線城市房價氣勢如虹，也成就了碧桂園和恆大兩個本就不以品質見長、土地儲備主要在三線以下城市並且以高週轉、高負債著稱的房企。然而明眼人都知道，長期看人口的樓市，四五線城市乃至三線城市的樓價都是缺乏支撐的，但又能怎麼辦呢，碧桂園和恆大這些上市房企，揹負巨大到期債務壓力和業績壓力，只能一條道走到黑，繼續在高負債、高週轉的模式下挖掘生存空間，產品極端同質化幾乎沒有任何護城河，自然而然地，本就被壓縮到可能只有幾天的設計週期，也就被進一步擠壓到只給到一個通宵了。
從另一個角度來看，這也反映了碧桂園這樣主要規模來自三四線城市的開發商的巨大壓力，連設計的這點時間都要如此擠壓，來提升一丁點週轉率，加之已經不太友好的外部市場環境，可能三四線的拐點真的即將來臨。長期來看，如果沒有辦法將高房價慢慢消化在通脹中，那碧桂園和恆大兩個巨頭，可能會轟然倒塌。
回答七：
碧桂園對設計師（其實是內部設計院）之惡只是小惡。我更想說的是，使碧桂園、恆大模式成為地產界的勝利者，才是這個時代結出的惡之花。而且，這也不是建築設計行業一家的問題了。騰訊和網易為了吃雞遊戲讓員工三班倒加班的新聞好像也沒過去幾個月吧。
未來回顧歷史的話，2008年的世界金融危機和中國4萬億大放水一定為成為一個標誌性節點。先看中國：
08年前，市場上有關注品質的綠城、關注設計的SOHO中國、關注服務的龍湖、關注城市更新的瑞安、關注專業度的萬科，當然也有快速週轉的萬達。百花齊放。
08年後，綠城資金鍊斷賣身了、SOHO中國和瑞安已經拿不到地了，萬科也茫然了轉型了。剩下的贏家，只剩下高週轉的碧桂園、恆大。什麼城市品質、空間品質、建築品質，都是不存在的，只需要看賬面數字就好了。地產界成了華山一條路。
其他領域也差不多，08年前，BAT還在各自領域辛勤耕耘，試圖連接人與信息、人與商品、人與人。而現在，AT漸漸從互聯網產品公司成為了投資公司。用戶體驗，不重要的，砸錢就好了。
世界的就不說了，太波瀾壯闊了。問題來了，究竟誰才是(大)資本主義呢 ？
還有很多人在朋友圈上表達自己的態度。
“高週轉”房企背後的隱憂
實際上，高週轉背後隱藏著整個房地產行業的隱憂，尤其是自2017年3月新一輪樓市調控以來，各大房企一方面要在規模上不斷髮力，另一方面，有面臨著巨大的資金缺口和資金壓力。進入到2018年，隨著金融去槓桿以及樓市調控政策的持續深入，無論是銷售的還是房融資端，房企都面臨著嚴峻的壓力。
國家統計局數據顯示，2018年1-2月份房企到位資金23988億元，同比增長4.8%，增速比去年全年回落3.4個百分點。其中，個人按揭貸款同比下降4.3%，已經是從2017年10月開始連續第4個月負增長，且降幅逐漸擴大。
東吳證券指出，到位資金增速下降，按揭同比降幅擴大，同時融資難度增大給各大房企的資金鍊帶來不小風險。
中原地產統計顯示，房企境內融資數據繼續低迷，總量減少，而資金成本在明顯上升。
碧桂園、中國奧園、富力地產等房企在過去三年都實現了融資成本的大幅下降，但高管均表示，
今年融資環境持續收緊，融資成本預計很難出現大幅下降，爭取能保持現有的水平。而如果使週轉提速，則可以資金使用效率。在不考慮去化的前提下，開盤速度的提升，將帶來銷售額的疊增，促使利潤同步增長，並不斷得到釋放。最後高週轉也將房企的存貨風險降到了最低，一旦市場變天，房企在短時間內囤積的現金還可以伺機而動，瞬間切換。
另外，高週轉的魔力還在於它能夠持續帶動企業效率的快速提升，形成企業的護城河，在降低風險的同時形成對其他房企的降維打擊。
除了更有效利用資金，“快週轉”的房企還想追逐棚改的紅利期。自2016年6月國務院提出棚改三年計劃以來，佔到87%棚改面積的三四線城市無疑成了最大的受益者，也極大的推動了當地房產需求。
而根據2017年底國務院再次提出的新三年棚改攻堅計劃，2018-2020年棚改新開工將達1500萬套，其中貨幣化安置比例將達到60%。無疑面這也進一步推動三四線樓市繼續升溫。
看到如此明確的政策紅利，房企們顯然要跑步入場。於是，大型房企的拿地重點近年來不斷向三四線城市下沉，而數據顯示，去年50家代表房企在三四線城市的拿地面積同比增加145%，樓面價同比增長53.9%。
不過從遠期看，三四線的樓市行情並不樂觀，人口流失，產業匱乏都是這些區域客觀存在的風險，因此面對如此龐大的市場，如何加快週轉搶奪時間窗口顯然也就成為了房企們不得不考慮的問題。
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