这两天，碧桂园通宵出图事件越演越烈
。据最新爆料，碧桂园疑似对「泄密者」采取了处理。
4月12日，一份来自碧桂园的内部文件在网上流传。
碧桂园董事局主席杨国强对企业高周转推进的情况表示不满，并给出一系列具体建议。将项目从拿地到开盘周期缩短至5个月甚至更短时间。在一些项目上甚至要做到拿地3个月开盘，仅是行业平均速度的1/3。
▽内部文件截图▽
▽网上流传的「高周转」逻辑▽
对于碧桂园而言，快不只是口号，而是制度。碧桂园分别在设计、报建、工期、运营等方面给出执行标准。
当天出图！
40天开工！
三个月开盘！
颤抖吧！骚年！
作为全球最勤奋的设计师，中国建筑从业者们抱怨熬夜、加班并不稀奇，但这一次真地触及了底线。
仅仅2天内，这个问题就登上知乎热搜，1359次回答，7592人关注话题，目前已超过500万次阅览。
回答一：
1.被当成苹果设计师培养建筑师的结果成了富士康流水线工人，说明好多年前把各种专科变成本科的结果。行业潮退，那些以为自己是建筑师发现自己裸泳的资格都没了，行业缺高级创意的建筑师，更缺底层基础员工。不缺中不溜秋的建筑师。说明建筑学教育有问题了。
2.碧桂园这样的大规模制造企业能成为苹果设计师类的建筑师们的谈资，说明建筑设计这个行业已经很没落，尤其在行业精神上的倒掉。而房地产行业的领头企业是碧桂园这样的制造企业，并得到其他房企的暗赞，说明房地产行业也趋于没落。
3.房地产这个行业的新生在于碧桂园这样的企业倒掉。
4.在经济学，建筑学，这案例都没啥贡献意义。太阳底下无新意。
回答二：
为配合1天高周转政策，现做以下调整：
建筑学本科学制总时长改为：1年，学科缩减成1门：如何更快绘制CAD!
建筑学研究生入学考试快题作图时长改为：1小时，内容改为算指标！
注册建筑师考试方案作图时长改为：1小时，内容改为找户型！
注册规划师考试科目改为：1门，内容为如何一次通过修规
高级工程师评审材料改为：1页纸，内容为提供1天出图的业绩证明
回答三：
作为设计院的高级工程师，我不吐不快！
1.我恨震惊！在中国，居然会有这么知名的品牌开发商以集团文件形式要求设计院通宵加班抢节点！平时起码还知道半遮半掩地暗示设计院加班（没逼你加班，但不加班会做不完），现在倒好，居然明着来了！
2.我很震惊！在中国，居然会有这么一位开发商老板，语言表达能力还停留在初中生阶段、但却是中国首富！我看了半天才明白他的中心意思其实就是可以采用人海战术抢时间节点！按他这逻辑，如果让她闺女生娃，正常情况十个月。如果增加到十个人去帮忙，是可以一个月就生娃了的。
3.我所在的城市，前两年出现了碧桂园地方公司项目私刻政府公章办理批件手续之事，虽然最后又归功于临时工，但我总觉得跟以下这个如何让猪上树的故事有着千丝万缕的关系：
方案一：给猪美好愿景，告诉他你就是猴子，简称愿景激励；
方案二：告诉他如果上不去，晚上摆全猪宴，简称绩效激励；
方案三：把树砍倒，让猪趴在树上合影留念，简称山寨结果；
4.碧桂园是个行业标杆，是若干房地产公司的榜样。可想而知，等待着设计院的又会是怎样的一个肮脏黑暗的从业环境！
5.作为结构师所从事的工作关乎房子的安全。但在这种强势资本淫威下，技术没有话语权：你想把房子修结实一些，开发商不允许，他不愿意多花一分钱。你想提出某个建筑体型对抗震非常不利，希望调整完善方案，开发商不允许。你想再仔细推敲更安全合理的结构做法，开发商要求你哪怕有天大的事也要明早交成果。开发商只希望以最低成本把楼建起来、至于规范和法规，就靠你的技术去规避。最吃香最有市场竞争力的结构师就像电影中黑帮老大旁的马仔，专门为老大排除障碍，解决麻烦..……
这种首富的社会责任感何在？
回答四：
这个问题的表面现象是设计出图，但是背后的实质问题，是“房住不炒政策红线下地产去杠杆化加剧，融资压力巨大，资金链紧张，各大房企加速高周转运作抢开工，抢开盘，抢回款然后资金再循环进行规模扩张！”
所以，针对这个问题，有三类人反映比较激烈：
第一类，不在地产行业而又钱多事少离家近的吐槽万恶的地产开发商压榨基层员工，呼吁生活要慢下来，鄙视那些“你的同龄人已经把你抛弃”的想法，并举出例如某复旦女博士因熬夜癌症离世、某地产项目公司老总因连续加班意外猝死等带血的例子，这是一个生活方式的问题；
第二类，乙方设计院吐槽的是，请甲方大大你们扪心自问，这图纸是怎么来的，是带血的！这是一个工作交界的问题；
第三类，地产各大房企纷纷在本年度异常焦虑，在想宇宙园近5年销售复合增长率高达近60%，平均开盘时间6个月，平均资金回正时间8个月，自有资金收益率高达78%，然后呢？还这么拼！还这么快！大的房企要继续滚下去，小的房企要继续活下去，只有唯快不破！这是一个行业洗牌的问题；
利润是所有企业追求的根本，房地产企业亦是如此，而地产行业是一个资金密集型的行业，较大的投资规模意味着房企只能拿出一部分的自由资金进行投资，所以，越大规模的房企融资渠道越多，自由资金越大，财务成本越低，因而一方面老子比你有钱，另一方面老子的钱又比你便宜，所以才能在和你抢地的环节因为比你有钱胜你一筹，然后又因为比你又好又快的卖掉产品而快你一步，自有的钱越来越多且越转越快速，融资的钱越来越多且越来越便宜，规模越来越大，梯队逐渐拉开，然后上市，通过扩大并丰富各类产品线提升溢价拉高利润，利润率提高后，大机构和小股东觉得公司发展好股票收益高而纷纷投资，股价提高，海外机构评级提升，不仅在股市“红”运当头，在国外也通过各类路演取得海外投资者授信，能够发行财务成本更低的海外债，钱多了又活了，然后在国内纷纷跑马圈地扩张，提升运营水平，高效利用资本，快速去化产品，突出强调溢价，然后告诉招保万金，你的同龄人正在把你抛弃。
先快，再好，又好又快是目标，但是因为今年严控地产金融杠杆的特殊情况下，又好又快要让位于又快又好。
怎么快？
拓展，要全国各地持续囤地，先不管地偏不偏好不好，偏了我就造城，不好我就加强示范区加强场景体验，但是要有一个条件，那就是地要便宜！
人事，要全国各大持续囤人，先不管人靠不靠谱好不好用，不靠谱就干掉，不好用就给他标准化的培训照着套路去做，做不好就干掉再换一个。未来领袖原来是哈佛耶鲁，现在在职博士也无所谓，来了40万，三年项目总，不行就淘汰，行了就上位，反正“只要再培养出一个成博士这个计划就是成功的。”
销售，要三光政策一样扫遍城市每一个角落，渠道要早拓-早会-上午拓-下午拓-晚会-晚拓，销售要不放过任何一个来到售楼处的带有生命迹象的生物体。开盘价要所有竞品活不下去，价格受限老子就做精装修，价格松绑老子就去跑流量。
工程，恨不得摘牌当天就开工，恨不得开工几天就预售，宁可后期质量投诉，也要保证工程速度，销售说给你一个五星级的家，工程部说幸好不是我的家。
设计，就是“如何看待碧桂园要求设计院接到设计任务书当天内通宵出图”。
员工，无所谓，反正钱多，我的同龄人已被我抛弃，虽然我不快乐。
回答六：
因为影响房地产价格最重要的只有三个要素：地段、地段和地段。不好意思，不包括「好的设计」。
这个回答下大部分都是乙方单位的人披着理性探讨的外衣在输出情绪，但其实核心的原因还是在于，碧桂园作为开发商，在某个三四线城市拿到一块地之后，这个项目的价值就基本确定了，因为地段定了、品牌定了、容积率定了；设计单位在产品上的精雕细琢，难以给最终产品增加附加值，三四线城市的购房者也没有能力或意愿支付产品品质的溢价。
尽管说起来有些悲凉，但事实确实是，设计师花费数月在产品上精细打磨方案几易其稿，给甲方开发商带来的价值，还没有一夜通宵出图缩短项目开发周期所带来的的价值更大，所以对于建筑师来说，心中的设计理念，大学时学的安藤忠雄和柯布西耶，在开发商看来基本就是不值一毛钱，在高周转、6个月开盘都嫌长才能存活的高负债房企的项目中，任何的设计思路和品质提升，都是bullshit。
也不用怪中国的购房者没有品位或不愿意支付溢价，我相信绝大部分建筑师自己买房的时候，考虑的也是地段地段地段，至于立面和户型这些东西，说句不好听的，预算控制的前提下，你花三个月「精雕细琢」出来的，和血汗建筑师通宵出的图，真能有多大差别？
有的回答暗示如此赶工，可能导致质量出现问题，通宵出的图又不是施工图，根本不存在此类问题，而且国内住宅开发基本已经流水线作业，我估计不出三年连建筑师都不需要了，直接AI自动生成，也不会有任何问题。
关于建筑师待遇差（确实差，差到我有点惊讶）、工作辛苦的问题也已有很多吐槽，本质上，这不是一个门槛很高的工作，天赋与艺术性的门槛太高，高到无法评价，做个画图工画CAD图的门槛又太低，而大部分设计院以及他们赖以生存的甲方单位，需要的也只是后者而已。而建筑师的供应又不像程序员，后者的行情一直处于相对稀缺的状态，中国的互联网、通信行业已经历经10多年的繁荣且毫无衰弱迹象，而基建和房地产的特性决定了火爆的行情不可能持续很久，12年之后入行的，基本没有享受到什么红利。前几天北京市出具的高端人才落户政策，大部分「码农」觉得年收入七八十万其实不算什么太高门槛，有多少建筑师敢这么想？作为一个擦着边接触了些地产投资的人，目睹了开发商对设计单位几乎不给任何尊严的催促和指挥，我想我不会建议任何身边的人进入这个行业了。
不管承认与否，对于碧桂园这样的企业，已经没有回头路可走，碧桂园2017年拿下中国房企销售第一强，与其说是企业战略得当管理精细，不如说是时势造英雄，一二线城市的严厉调控和三四线城市的放水货币安置，使得2016年以来三四线城市房价气势如虹，也成就了碧桂园和恒大两个本就不以品质见长、土地储备主要在三线以下城市并且以高周转、高负债著称的房企。然而明眼人都知道，长期看人口的楼市，四五线城市乃至三线城市的楼价都是缺乏支撑的，但又能怎么办呢，碧桂园和恒大这些上市房企，背负巨大到期债务压力和业绩压力，只能一条道走到黑，继续在高负债、高周转的模式下挖掘生存空间，产品极端同质化几乎没有任何护城河，自然而然地，本就被压缩到可能只有几天的设计周期，也就被进一步挤压到只给到一个通宵了。
从另一个角度来看，这也反映了碧桂园这样主要规模来自三四线城市的开发商的巨大压力，连设计的这点时间都要如此挤压，来提升一丁点周转率，加之已经不太友好的外部市场环境，可能三四线的拐点真的即将来临。长期来看，如果没有办法将高房价慢慢消化在通胀中，那碧桂园和恒大两个巨头，可能会轰然倒塌。
回答七：
碧桂园对设计师（其实是内部设计院）之恶只是小恶。我更想说的是，使碧桂园、恒大模式成为地产界的胜利者，才是这个时代结出的恶之花。而且，这也不是建筑设计行业一家的问题了。腾讯和网易为了吃鸡游戏让员工三班倒加班的新闻好像也没过去几个月吧。
未来回顾历史的话，2008年的世界金融危机和中国4万亿大放水一定为成为一个标志性节点。先看中国：
08年前，市场上有关注品质的绿城、关注设计的SOHO中国、关注服务的龙湖、关注城市更新的瑞安、关注专业度的万科，当然也有快速周转的万达。百花齐放。
08年后，绿城资金链断卖身了、SOHO中国和瑞安已经拿不到地了，万科也茫然了转型了。剩下的赢家，只剩下高周转的碧桂园、恒大。什么城市品质、空间品质、建筑品质，都是不存在的，只需要看账面数字就好了。地产界成了华山一条路。
其他领域也差不多，08年前，BAT还在各自领域辛勤耕耘，试图连接人与信息、人与商品、人与人。而现在，AT渐渐从互联网产品公司成为了投资公司。用户体验，不重要的，砸钱就好了。
世界的就不说了，太波澜壮阔了。问题来了，究竟谁才是(大)资本主义呢 ？
还有很多人在朋友圈上表达自己的态度。
“高周转”房企背后的隐忧
实际上，高周转背后隐藏着整个房地产行业的隐忧，尤其是自2017年3月新一轮楼市调控以来，各大房企一方面要在规模上不断发力，另一方面，有面临着巨大的资金缺口和资金压力。进入到2018年，随着金融去杠杆以及楼市调控政策的持续深入，无论是销售的还是房融资端，房企都面临着严峻的压力。
国家统计局数据显示，2018年1-2月份房企到位资金23988亿元，同比增长4.8%，增速比去年全年回落3.4个百分点。其中，个人按揭贷款同比下降4.3%，已经是从2017年10月开始连续第4个月负增长，且降幅逐渐扩大。
东吴证券指出，到位资金增速下降，按揭同比降幅扩大，同时融资难度增大给各大房企的资金链带来不小风险。
中原地产统计显示，房企境内融资数据继续低迷，总量减少，而资金成本在明显上升。
碧桂园、中国奥园、富力地产等房企在过去三年都实现了融资成本的大幅下降，但高管均表示，
今年融资环境持续收紧，融资成本预计很难出现大幅下降，争取能保持现有的水平。而如果使周转提速，则可以资金使用效率。在不考虑去化的前提下，开盘速度的提升，将带来销售额的叠增，促使利润同步增长，并不断得到释放。最后高周转也将房企的存货风险降到了最低，一旦市场变天，房企在短时间内囤积的现金还可以伺机而动，瞬间切换。
另外，高周转的魔力还在于它能够持续带动企业效率的快速提升，形成企业的护城河，在降低风险的同时形成对其他房企的降维打击。
除了更有效利用资金，“快周转”的房企还想追逐棚改的红利期。自2016年6月国务院提出棚改三年计划以来，占到87%棚改面积的三四线城市无疑成了最大的受益者，也极大的推动了当地房产需求。
而根据2017年底国务院再次提出的新三年棚改攻坚计划，2018-2020年棚改新开工将达1500万套，其中货币化安置比例将达到60%。无疑面这也进一步推动三四线楼市继续升温。
看到如此明确的政策红利，房企们显然要跑步入场。于是，大型房企的拿地重点近年来不断向三四线城市下沉，而数据显示，去年50家代表房企在三四线城市的拿地面积同比增加145%，楼面价同比增长53.9%。
不过从远期看，三四线的楼市行情并不乐观，人口流失，产业匮乏都是这些区域客观存在的风险，因此面对如此庞大的市场，如何加快周转抢夺时间窗口显然也就成为了房企们不得不考虑的问题。
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