房價上漲，出賣人惡意設置抵押，購房人如何維權？
一、經典案例
2012年4月3日，北京的溫女士通過北京鏈家房地產經紀有限公司的居間服務工作，與孫先生、馮女士（孫先生愛人）簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，約定孫先生、馮女士將其名下位於北京市石景山區模式口西里一套房屋出賣給溫女士，房屋價款88萬元，溫女士應當在2012年4月3日付定金1萬元，5月30日支付58萬元首付款，剩餘房款29萬元過戶當天付；
溫女士為了表示自己的誠意，在合同簽訂當天支付孫先生1萬元定金，之後又嚴格按照合同約定的時間，支付了孫先生58萬元房款，並配合中介公司辦理了房屋的網籤手續。
隨著時間的推進，眼看著就到了辦理過戶的時間了。溫女士一再催促中介公司，自己已經準備好尾款，隨時可以辦理過戶。但是出賣人孫先生消失了。
原來，隨著房屋價格的上漲，孫先生的房屋內具有銀行抵押貸款30多萬元，還沒有解抵押。與此同時，孫先生還與第三人甘先生於2012年9月25日經北京市方正公證處公證，簽訂了具有強制執行力的虛假借款合同，雙方約定孫先生向甘先生借款110萬元，若是超過三天孫先生無法償還借款，則甘先生可以直接向人民法院申請強制執行。實際上，孫先生也沒有按期償還對於甘先生的借款，甘先生已經先一步向石景山區人民法院遞交了執行申請，目前案件已經直接進去了執行程序，涉案房屋被法院查封了。
得知上述情況的溫女士欲哭無淚，本想用自己辛辛苦苦一輩子積攢的幾十萬元為自己購買一套房屋用於養老，保證自己老有所依。
無奈之下，溫女士找到律師，諮詢如何才能保證自己的合法權益。律師通過仔細分析案件材料，並且向公證處調查及向石景山人民法院執行法官進行了解得知，目前強制執行程序才剛開始，尚未進行拍賣。律師立即向執行法官遞交了執行異議申請書，要求先行中止執行程序，因為涉案房屋已經賣與溫女士，並且溫女士已經繳納了大部分購房款；之後，律師又立即向石景山區人民法院提交了兩份民事起訴狀，一份是溫女士作為原告，起訴孫先生與甘先生簽訂的借款協議無效，屬於雙方惡意串通、侵害第三人利益的虛假借款合同，應屬無效；一份是溫女士作為原告，孫先生及其愛人作為被告、銀行及中介公司作為第三人的民事起起訴狀，要求孫先生及其愛人履行買賣合同，為溫女士辦理房屋過戶並交房，同時，溫女士自願代替孫先生償還銀行抵押30萬元。
看到溫女士採取瞭如此全面且強有力的法律措施，孫先生與甘先生也明知自己不可告人的違法目的無法實現，因此，主動向法院撤回了執行申請，要求法院將上述房屋解除查封措施。這樣就減少了房屋辦理過戶的第一種障礙；與此同時。溫女士起訴確認借款合同無效的訴訟也辦理了撤訴；而溫女士要求辦理房屋過戶的案件，經過一審、二審法院的審理，最終判定溫女士用房屋尾款償還銀行抵押30萬元，孫先生將房屋過戶給溫女士；在歷經長達兩年的訴訟後，溫女士最終入住了涉案房屋。
二、律師分析
本案件屬於比較少見的情況，由於出現了虛假借款及強制執行程序，所以，程序繁瑣、時間長、成本大。不過人民法院經過審理，最終作出的判決還是體現了公平、公正的原則。
1、根據房產證登記內容，訴爭的房屋屬於孫先生與馮女士按份共有，雙方都在買賣合同上簽字，而且買賣合同及補充協議上約定了訴爭房屋的位置、價款、支付時間、過戶條件、交房時間、違約責任等內容，故上述買賣合同屬於雙方真實的意思表示，且不違反法律法規的禁止性規定，應屬合法有效。
2、根據溫女士提供的付款證明，足以證明其履行了自己的付款義務。孫先生應按照約定履行償還銀行借款、解壓、辦理過戶等義務。但是孫先生在收取首付款之後，擅自將該筆資金移作他用，導致銀行抵押無法解除，孫先生的行為已經構成違約，馮女士作為共有人，不履行上述義務，也構成違約，給溫女士造成損失，應當承擔違約責任。
3、訴爭房屋存在銀行抵押，且貸款尚未清償，存在客觀的辦理過戶手續之障礙。鑑於鏈家公司作為中介方，自願代替孫先生將銀行貸款清償。
4、在銀行貸款清償完畢、抵押解除之後，孫先生、馮女士將訴爭房屋過戶至溫女士名下並且在過戶完成後15日內，將房屋交付給溫女士。
三、律師提醒
1、簽訂買賣合同以後，尤其是支付首付款之後，一定要儘早辦理備案手續，比如北京的網籤手續，天津的房管局打協議手續等，經過備案的買賣合同，可以防止出賣人一房二賣；
2、在等待買賣合同履行的過程中，一定要多與中介公司聯繫，詢問合同履行的情況及需要準備的材料，以便能及時掌握買賣雙方的情況變化，防止出現一方突然消失聯繫不到的不利情況；
3、一旦發現對方有違約行為，一定要及時進行訴訟，訴訟的同時，申請財產保全，防止像本案一樣，被對方惡意設置抵押。本案中，溫女士的情況是非常被動的，幸虧中介公司最終自願代替孫先生償還銀行的數十萬元借款，否則的話，溫女士就只能自己籌款償還借款，要不然，溫女士只能選擇放棄房子。
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