這兩天，萬科的全自持租賃房租金讓市場炸了鍋，90平三居月租最低1.5萬，180四居月租最低3萬。
即便是打的長租、高品質的噱頭，但房子在北六環附近，很多人不淡定了，這房租也太高了吧？
真的高嗎，與周邊租金比確實是高，但與房價比，真心是低。
周邊商品房價在6萬左右，萬科這90平三居賣掉，妥妥的540萬以上的收益。但出租呢，每年18萬，與房價相比真是九牛一毛。
高房價現實下，對開發商來說，明顯直接賣房更划算；對個人業主來說，高租金才有出租價值，否則月供都覆蓋不了，還不夠出租麻煩事的消耗呢，不如空置幾年高價賣出來的划算。
高房價的基礎是高地價，以目前租金水平，很多自持出租住宅物業要貼錢運營。就萬科永豐這個自持出租項目，目前開發的是永豐18號地塊，拿地成本50億元。
根據披露的規劃信息測算，項目三居室約1063套，四居室約227套左右，一共大概1300套的房源。即便100%出租，以萬科目前公佈的租金水平，10年租金總收益也不過27.3億元到32.8億元之間。
租金高嗎？10年都難以獲得投資回報！怎麼解決這個問題，要麼不斷漲租金，以市場行情，基本每半年租金有一個普遍上漲；要麼創新經營模式，利用這些住戶資源，通過其他途徑賺錢，目前長租公寓品牌很多，但探索出成熟收益途徑的幾乎沒有。
萬科想了個什麼辦法解決呢？租金先付，一次性租賃10年，那麼100%出租，租金收入27.3億-32.8億元，這價值就大了。因為這是租金一次性到位，持有機構現在就能獲得這麼高的現金流，可以進行其他投資獲得收益。這就和賣房性質類似了。而且，十年之後，持有機構還有60年產權，又能繼續獲利。
對承租者來說，唯一的好處就是十年沒漲租，與周邊蹭蹭飛漲的租金對比，心裡可能好受一點。但請想清楚一個問題，至少180萬的房租，你租金貸款利息得多高，十年至少近百萬吧。十年後，你要麼繼續租房，要麼買房，那時候租金、房價又得漲多高去？
租購併舉，在房價持續上漲，購房是家庭剛需的現實下，這種租賃真的值得嗎，只怕要打一個問號。
那麼，有人可能說，我不租這麼長時間了，現在買不起房先租著，等到攢夠了錢就買房。話題又回到前面了，高房價的現實下，只有高租金收益，業主才划得來出租。要發展租賃市場，多主體供應，如何讓物業持有主體積極供應，還是隻能漲租，給他們高收益。
現在，大家應該認真考慮一個問題，在土地出讓金高舉，且城市土地資源減少，政府限量供地的現實下，你的收入漲幅跟得上租金漲幅嗎？跟得上房價漲幅嗎？
如果有人對自己的賺錢能力很自信，那麼買還是租，可以隨心所欲。如果不覺得自己賺錢如流水，那麼到底是租房攢錢然後買房划算，還是借錢買房自住還貸或出租賺取租金收益划算，大家心裡應該有個底了。
來源：美房網上海站 / Wechat：meifang-sh
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