被告周某明系被告王某新出售位於順義區某房屋的代理人。周某明與原告於2015年2月8日簽訂了《存量房屋買賣合同》。合同簽訂後二被告沒有按照約定為原告辦理涉訴房屋的所有權變更登記手續。為維護原告合法權益，現原告訴至法院，要求判令：被告履行《房屋買賣合同》，為原告辦理位房屋的所有權變更登記手續。
被告王某新既未答辯，亦未參加本院庭審。
被告周某明辯稱，原告與被告王某新簽訂的存量房屋買賣合同真實合法有效，被告願意履行合同約定的內容。在該合同簽訂後，被告與王某新聯繫不上，經過各種途徑想盡辦法仍不能取得聯繫，王某新處於下落不明的狀態，此種情況下，被告沒有能力履行合同的全部內容。被告作為王某新的代理人，不能履行合同的責任不在被告而在於王某新。
法院另查，本案涉訴房屋於2015年2月7日被北京市東城區人民法院查封，又於2015年12月3日被北京市東城區人民法院查封。
法院判決：駁回原告樊某的全部訴訟請求。(北京市順義區人民法院審判長何慶玲 人民陪審員曹桂嶺 人民陪審員孫家法)
律師觀點：
北京大瀚律師事務所律師李平、秦嘉澤認為：根據現行法律規定，出賣人擅自將已被有權國家機關採取了查封等強制措施的房屋轉讓給他人的，買賣合同一般認定為無效，但相應有權國家機關或申請採取強制措施的權利人同意轉讓，或者一審法庭辯論終結前強制措施已經解除的，可以認定合同有效。本案中的房屋在合同簽訂時就已經處在已查封的狀態，至今也沒有解除。所以法院認定房屋買賣合同無效。另根據《中華人民共和國合同法》第一百一十條：“當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事實上不能履行;(二)債務的標的不適於強制履行或者履行費用過高;(三)債權人在合理期限內未要求履行。” 換一個角度說，即使是在房屋買賣合同有效的情況下，現在房屋處於被法院查封狀態之下，事實上構成履行不能。原告要求繼續履行，並請求判決過戶的請求，不能得到法院的支持。
(作者：秦嘉澤 北京大瀚律師事務所 手機微信同號：18800003885 )
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