PART 1
“這兩個月太出乎意料了，一下子接了好多派單的活。”專心打理中餐廳生意的老於，怎麼也沒想到，早年的老主顧們，又找上門來了。
“他們要拓客的熟練工，數量還不少。”“商業項目多，主城區住宅也有。”
中餐廳是副業，老於主打工作，是小蜜蜂派單公司。
G20後，樓市行情大好，老於的小蜜蜂派單公司，行情一落千丈。像去年的7、8月份，公司基本處於放假狀態，直到9月才能開工。
固定員工，相繼走了三分之二，今年只剩5個。接一些開發商夜跑、暖場活動的活兒，房子交付工作也做。
沒活幹的時候，5個人就在中餐廳裡幫忙，拿點底薪。
老於是杭州較早一批開小蜜蜂派單公司的。2014年前，行情好，一年能賺100多萬；去年，20萬都沒。
“原本想著，至少得再熬上一年，沒想到生意來的這麼快。”老於說，現在相繼接了六七個項目，每天有30多人在外面派單。
有白天時段的，也有傍晚時段的。還好老員工在，加上原先這麼多年建立的團隊關係，臨時找人都能找到。
雖然賺的不多，但至少不虧本，員工工作又有動力。
去年，不少同行撐不住，已經轉行了。
小蜜蜂派單，是樓市的一個衍生產業。早年市場行情低迷時，為增加售樓處的到訪量，開發商會開拓多個線下渠道，小蜜蜂是其中之一。
那時候，一個項目一天安排10多個小蜜蜂派單，都是常事。項目周邊五六公里，都能看到小蜜蜂在派傳單，同區域的競品，甚至還發生過因派單打架的事兒。
我上一次見到小蜜蜂派單，是去年底，在良渚看房遇到。準確說，是開發商渠道人員，還不能算小蜜蜂。
老於告訴我，像蕭山、餘杭一些遠郊的住宅樓盤，還有環杭的，現在小蜜蜂需求量還挺大。
PART 2
一邊是小蜜蜂重出江湖，另一邊CALL客電話大增。
“現在每天差不到有毛10個推銷電話。原來大多是銀行放貸的，最近，一大半在推銷房子。”老張說。
推銷的樓盤也是五花八門，以前是商鋪，現在是酒店式公寓，嘉興、紹興這些環杭住宅。
工作日從早上9點起一直到晚上七八點，週末晚個一小時，但每天基本都不間斷。
原來，推銷電話用的多是180、170開頭的手機號。一看是陌生電話，直接就能掛掉。
現在換了0571-28開頭的固定電話，不接，怕錯過什麼消息；接了，又是各種房產推銷電話。
0571-28開頭的固定電話，網上顯示是聯通與網通公司合併後，於早年推出的8位數類似小靈通號碼。相比手機號碼，固定電話的可信度高，接通率增大。
“6月份我參加了杭州某住宅盤的搖號。沒多久，該公司在海寧的項目就給我來電話了，問我要不要買房，能準確叫出我的名字。”老張很懊惱。
唯一好的，就是
看房相對順暢些了。原來，那些愛答不理的置業顧問，問三句才回復一句，或者加了微信直接不回應的，最近態度上也有了轉變，會主動聯繫。
甚至打電話提前告知：我們項目就快開盤了，有興趣的相關資料可以早點準備起來了。
放在5、6月，搖號火熱的時候，就是拖了關係要去看房子、諮詢些問題，都得吃閉門羹。
PART 3
小蜜蜂派單、CALL客，是樓盤常規的營銷手段。
過去兩年，市場行情大好，就是犄角旮旯的樓盤都不缺客戶，自然沒必要花這個錢再做營銷。
當這些現象再出現時，側面反應了市場的變化。
最近的預售證也透露出，房企拋貨速度跟數量在加快。
兩天前，三墩北的中國鐵建西湖國際城跟萬科西雅圖同一天領出預售證，
近1200套房源入市。西湖國際城3年前拿的地，一直摒到去年12月，才首次推出2幢樓，72套房源。
5月第一次搖號，也只有150套房源。這次一下開了近800套，推貨量佔了餘下存量的一半多。
西雅圖，這次391套房子賣掉，整個項目清盤。這也是萬科繼未來城後，又一清盤項目。
自4月啟動搖號以來，已經有陽光城翡麗公園、萬科未來城、東原印未來、卓越蔚藍領秀、璞麗東方等十幾個樓盤相繼清盤。
翡翠海岸、越溪府、星匯城、創世紀、未來海等十餘盤，出貨量都在500套以上。碧桂園東旭府更猛，一次性直接把1266套房源清盤。
有些囤了一年多熬不住，最後一次就把剩下的幾百套房源直接清完。
“總部明確要求，今年必須清盤。房子能賣就賣，不捂著等價格放開，成本太高了。”有房企表示。
有的房企，將回款作為主要考核指標，倒逼項目出貨。
PART 4
這背後，或源於開發商短期內不看好後市。
碧桂園、萬科、恆大、保利、綠城等多家房企，都明確提出，要進行房地產高週轉。
碧桂園是典型的以高週轉著稱的企業，甚至出臺了與高週轉匹配的獎懲措施，如拿地就開工，獎勵20萬，超21天，倒扣1萬。
今年，三四五線城市“全覆蓋”戰略，內部明確叫停。
現在的工作，一切圍繞現金流轉，合作項目，原本非碧桂園操盤的，如今也納入碧桂園考核體系。
據澎湃新聞報道，只要達不到碧桂園高週轉節奏，項目寧可不做。目前碧桂園多個區域的項目已經或正在進行退出，退出的均是非碧桂園操盤項目。
本土某大佬也要求“全面”加速資金回籠。堅決執行“早銷、多銷、快銷”策略；“傾盡一切努力”，獲得限價項目的預售證；不限價的項目，爭取要把2019年供貨的房源，提前至2018年開盤銷售。
高週轉的核心競爭力在於“快”，快速拿地、快速開發銷售、快速回籠資金。
任何一個環節受阻，高週轉都將受到影響。
這兩年，房企負債率明顯上漲，加上國內外融資難，房企不進行高週轉，資金鍊很容易出問題。
Wind數據顯示，2017年，136家上市房企，平均負債率達到79.1%，是2005年以來最高位。
今年，成功發行公司債的房企僅24家，總額1125億；21項中止，擬發行1510億。中止金額超發行金額。
換句話說，房企的融資途徑被堵截了。但今年下半年，房企債券到期金額有1052億。
債務到期、發債難，加上樓市購買力經過連續37個月的上漲，也日漸乾涸。面對大概率會來的“灰犀牛”，加快推貨回款，生存機會才更大。
PART 5
高週轉序幕剛剛拉開，接下去或許將面臨更多變化。
上海就是典型的前車之鑑。 去年多宗高價地，因價格未能達到預期，開發商遲遲不領預售證。
今年摒不住了，紛紛拿證。三四月份，上海迎來集中推盤潮。但市場熱度有所下滑，不少樓盤去化並不理想。
杭州也好不到哪去。
據統計，因限價、工期等原因，2016年至今，還沒上市的項目，加上開發商必要的建安、財務成本，至少還有4000億。
特別是拿高價地的房企，會否摒不住，低於預期開盤？
至少，目前來看，大眾購房預期已經有了變化。自7月初土地市場遇冷後，看空情緒在蔓延。加上，房貸利率上調，購房成本在增加。
據悉，浙商銀行6月30日後網籤的按揭貸款，首套利率上浮40%，二套上浮45%；商住不低於50%。
別說40%上浮，就是目前15-20%的漲幅，購房者成本已經大大增加。
購房者的買房熱情，多是衝著新房、二手房的價差，一旦購房成本增加，收益變小，買房的熱情自然下來了。
土拍，又像是降溫劑，直接從源頭上影響市場信心。
7月多宗地塊，不少開發商甚至把強排方案都做好了，但最後關頭還是放棄了。
8月，杭州市區（含臨安、富陽）又有18宗地塊掛牌，這些地塊究竟會何去何從？繼續底價成交？
短期內的“頭號風向標”，或將是8月6日慶隆地塊的出讓。
已有申花一帶開發商坦言，倘若這塊起價2萬7的宅地，最終成交價沒超過3萬4，基本就宣判了一堆申花地王的預虧損，緩期執行。
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文∣江公子
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