一、前言
本篇是對《學會看上市公司財務報表（第二篇）資產負債表（8）》投資性房地產相關知識的補充和分析。投資性房地產，要牢牢記住它的範圍：房產（已出租的）、地產（已出租的、持有以備轉讓的）。要注意區分房地產公司的用於售賣的樓盤是存貨、公司自有自用的辦公樓是固定資產，公司自營的酒店是固定資產。（我們平時看的報道A公司賣房賺了1000萬，有可能是作為固定資產的，也有可能是投資性房地產的）
提示：當公司購買/出售的子公司有投資性房地產時，此項資產份額會按持股比例合併到資產負債表中。即公司投資性房地產的增減，可能涉及投資/處置公司。
我們在看財報中的投資性房地產時 ，先看其核算方式（成本模式或公允價值模式），成本模式提折舊、有減值（賬面價值會逐漸減少），公允價值模式中市價變動計入公允價值變動（賬面價值也會相應變動）。其次，要看公司的投資性房地產佔總資產的比重，是否屬於主業。再次，觀察該資產的出售對收入和利潤的影響。
二、數據說明
1、下文所示圖表數據選用申萬二級行業，"金額"單位為億元，"增長"為當年較去年的增長率，佔比為當年投資性房地產金額佔總資產的比值。
2、下文所示公司經以下步驟篩選而來：佔比前50名；2017增長率前50名、增長率後10名；2017年金額前50名；剔除ST股。
三、數據分析
1、整體分析：
全部上市公司15年投資性房地產總額4600億，16年6000億（增長30%），17年7200億（增長20%），規模越來越大，增速有所放緩。佔總資產的比重由2015年的1.2%升至2017年的1.5%。
2、佔比分析：
17年投資性房地產佔總資產比例50%以上的有7家，30%-50%的有13家，10%-30%的有30家。其中金額超百億的有美凱龍（708億，佔比下降，物業經營）、金融街（322億，佔比上升，房地產）、世茂股份（268億，佔比微降，房地產）、陸家嘴（248億，佔比微降，園區開發）、新城控股（238億，佔比微降，房地產）、雲南城投（163億，佔比高升，房地產）、供銷大集（143億，佔比上升，零售）、外高橋（112億，佔比微升，園區開發）。提醒：要注意這些公司資產的盈利能力、資金的流動性。
3、行業分析：
要關注非房地產相關行業的公司購置投資性房地產的情況，一是此部分投資佔用資金較多、收益能否穩定？二是主業是否已經成熟、尋求多元化，能否成功？
一般來講，投資性房地產與房地產開發、物業管理、園區管理行業相關性高，下圖所示163家中共有42家屬於此類，佔比26%；零售業也會有部分此類，下圖共6家，佔比4%。其他行業相關性較小，佔比70%，意味著在主業外有大部分公司均涉足投資性房地產。
4、增長方面：
17年增長超170%的有55家，新進入的有2家，全部處理/出售的有45家。
新進入：群興玩具（輕工，玩具製造）新進入3.4億；金石東方（專用設備）新進入7億。
高增加額：中國建築增加220億、雲南城投104億、新城控股100億、萬科A69億、金融街68億、保利地產51億。傳化智聯（化學制品）增加48億。
超高增長率：力生製藥（化學制藥）新增400萬，增長率最高；晨鳴紙業（造紙）新
增48億，金盃汽車（汽車）新增9千萬、彩虹股份（光電）新增1.8億緊隨其後。
處置：45家中，金額較大的有，紅豆股份（服裝）9.6億、聞泰科技（電子）7.5億、浙數
文化（文化）3.5億。這部分對於17年業績、利潤有影響，注意其持續性。
紅豆股份：處置子公司，賺取投資收益5.5億（投資性房地產獲利在2億左右）。
聞泰科技：處置子公司，賺得0.6億（含投資性房地產）
浙數文化：處置子公司，賺得11.7億（含投資性房地產）
提醒：如果非房地產相關行業，處置盈利不佳的子公司，節約資源集中發展主業，有可能會有更好的發展。
四、附圖
送大家一句話，共勉：如果懼怕前面跌宕的山岩，生命就永遠只能是死水一潭。
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