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小產權房，通常是指在農村和城市郊區農民集體所有的土地上建設的用於銷售的住房。由於土地使用權的轉讓，與交納土地出讓金的費用，並不是完全同步的，所以常常會出現一些土地使用權轉讓了，但是並未交納土地出讓金的情況。也正是因為這個原因，這一類住房無法得到由國家房管部門頒發的產權證，而是由鄉政府或村委會頒發，所以也稱為“鄉產權房”。
首先，必須要明確的一點是，“小產權房”並不是一個法律上的概念，而是人們在生活中約定俗成的一種稱謂。所以說，雖然叫“小產權房”，但是在法律的這個層面上並沒有真正的法律上的產權，也就是說購買的只是使用權，而沒有購買所有權。
那麼既然“小產權房”沒有所有權，那麼小產權房的轉讓，也就不會受到法律的保護。所以風險非常的明確，如果涉及到“小產權房”的買賣，一定要特別當心。當然，有一種情況是被法律認可的，那就是“本鄉範圍內集體經濟組織成員之間的房屋買賣合同，該房屋買賣合同認定為有效”。
很多人會把“小產權房”和“拆遷安置房”混淆起來。其實對於拆遷安置房來說，只要他是通過正規的拆遷程序，被安置人將來都能得到房屋的產權證，並且擁有房屋的所有權，只不過你獲得產證的時間相對普通的要長一些，一般在五年左右。而小產權房，因為你沒有交納土地出讓金的費用，所以不擁有國家頒發的正規的房產證明，只有使用權而沒有所有權。
孟祥遠
通俗講小產權房，就是農民房，在農民土地上建好拿來出售房子。農民的房子，其實只有農民本人有土地使用權，沒有繳土地出讓金等，國家明令禁止流轉。農民的土地又主要有兩種，一個是住宅用地，另一個是耕地。如果小產權房是建在耕地上的，九成以上概率會拆。
小產權風險：
1.原來土地的村民反悔風險，實際產權是村民自己。
2.小產權房一般超高，農民房各地要求不同，一般而言合法的不超過三層半樓高。
3.國家不保護小產權房，有點類似“中國式過馬路”大家一起違規，部分地區法不責眾，到終究是違法的。
小產權未來發展：
各地有地方政策，大多數地區會嚴懲。如廣州市花都區2018年2月文件強拆不賠，而已已經強拆有。深圳特區小產權特多又相對規範點，有可能回購或者其他形式半流通。
就目前而言，小產權90%概率是強拆不賠的。
買房建議：
還是選擇商品房，買小面積點也好，可以貸款，建議選擇最長年限。小產權房隨時一無所有，買的時候也必須付全款，環境肯定一般，沒有學位等。
附小產權概念：
是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱“鄉產權房”。“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。
小產權房的出現與城市房價躥升密不可分，其成為社會關注的熱點亦是從房價上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關要求，“小產權房”不得確權發證，不受法律保護。
