Finally賢

一、 從物業公司的角度來說：

又分兩個角度。從利益最大化來說，房子住與不住，物業服務公司都是希望交物業服務費的，而且如果是能全額收繳的話，那是最好的。但是，實際情況來看呢，又似乎很難做到全額收繳，並且會引發很多的矛盾。實踐中來看，一些老實的人在物業公司通知了幾次後，會全額交費。但一些人會反覆跟物業公司交涉理論，並且拒交。而對於未入住，特別是未裝修的業主來說，拒交物業服務費後，物業公司也是沒有任何辦法的，停水斷電都起不到任何制約作用，最終，要麼是向法院起訴；要麼是列為呆賬壞賬，還有的是一直列入，直到房主裝修的時候，要求一併繳清才辦理裝修手續。當然，也有的人本來買房就不是為了自己住的，是為了炒房的。當辦理裝修手續時，其實已經賣給了另外的人，這又會引起一系列的糾紛。

二、 從開發商的角度來說：

開發商內心裡是希望已售房是應全額繳納物業服務費的。但是，也會有兩難。就是當開發商的未售房多時，開發商也希望物業公司對未售房少收點，或者按比例優惠。或者說，開發商希望物業服務公司對自己的未售房能優惠一些，或者減半收取（注意：很多物業服務公司並不完全是開發商自己組建的公司，或者是開發商選聘的前期物業公司。即使是開發商組建或者選聘的，內部結算中也是要收物業服務費的）。但在此類情況時，接房未裝修戶就會拿開發商未售房相比，跟物業公司理論，這又會讓物業服務公司以此為據向開發商理論。

當開發商的未售房很少甚至沒有，但已售已接但未裝修房較多時，開發商也是希望物業公司能全額收取物業服務費的（此類情況並不少見，在一些位置較好、戶型受歡迎，又是很多人炒房的小區，已售未裝修的房子比例並不低）。

三、 從買房者的角度來說：

我這裡用買房者而不用業主，是意有所指的，因為很多小區的此類人是並不打算自己居住的，是打算在合適的時候再賣出去的。因此，他們當然希望是不住不交物業服務費的。當然，也不排除一些人是買了房後，由於經濟原因暫時沒有能力裝修的。這兩類人都是最不希望交物業服務費的。

四、從小區業主委員會的角度來說（如果已經成立的情況下）：

業主委員會是要從小區的整體綜合情況來考慮的，要站在理性客觀公正的角度來看問題。

這裡又分為開發商的未售房、已售未裝修，或者裝修未入住或者很少住幾類。

如果僅僅從感性的角度來說，似乎是未入住，或者未裝修入住，就沒有享受到物業服務，似乎不應該交物業服務費。但是又分為兩類。一類是物業服務費包含有公共電費（包括公共照明費、電梯電費、電梯維保費、年檢費，二次加壓供水電費，供水系統的年檢檢修費等等）。另一類是分開收取的。

在本人未出任小區業委會主任之前，本人也感性的認為，未裝修入住者，或者很少居住者，沒有享受到物業服務，不應該交費。但是在本人出任小區業委會主任，並且諮詢了質監部門、消防部門（電梯、供水系統壓力容器、消防特殊設備的法定監管部門）後，才知道，小區裡的很多特種設備如電梯、消防設施設備、供水壓力設備等等，這些重要設施設備的年檢、維護保養等等，都是要有固定的年度剛性支出的，並不以入住不入住為核定標準。就比如電梯，即使一家人都不住，只要辦理了使用手續，每年的24次維保是法定的，年檢也是法定的，住與不住、住多住少都要產生費用。這就是說，不管住與不住，這些費用是要平攤到所有業主身上的。這就如同汽車的交強險一樣，每年都是要固定交費的，並不因為開車行駛里程的多少或者乘坐人數的多少而不同。

因此，本小區業委會研究決定後，給物業公司的執行要求是：未裝修戶，公共電費（每戶每月30元）減半收取（確實沒有享受到電梯電費、公共照明用電等，但年檢、維保等費用必須承擔）。物業服務費原則上由物業公司自定。裝修後，物業服務費和公共電費都是全額收取。

實踐中還有極少部分的裝修未入住（屋內無傢俱、用水用電基本為零）戶認為：自己不住，未享受到物業服務以及公共電費，不應該交費。道理上來說，好像如此，但如果真正照此執行，那就又會引發很多的爭議和矛盾。比如：有的業主就提出：雖然入住了，但一年只住上那麼幾次，是否也應該少交一些？另外一些又提出：雖然入住，但只有週末的時候偶爾住住，是不是又要少交一些？這樣一提出來，又有人提出：照此推論，那麼，又有人提出：家庭人口少的，享受的電梯用電、公共照明用電就少一些，是不是也應該少一些？

一個小區如果到了這種程度，那就非常糟糕了，鄰里之間就會互相指責互相挑刺了（比如那家人口多產生垃圾多應該多交錢），矛盾就出來了。因此，本小區業委會的決定是：以是否裝修完畢為標準，裝修完畢的，不管住也不住，住多住少，一律全額承擔相應費用（住多住少，物業服務的崗位是固定的，人員是固定的，不可能因為住的人少了就少設幾個崗位。只不過住的少了，保潔員的垃圾會少一些）。未裝修的，公共電費減半收取。物業公司按照業委會的這些規定執行。

因為小區的正常運轉，是需要所有人按照規定按時足額交清相關費用的。如果欠費率過高，必然導致物業服務質量的下降（物業公司減人減崗減少服務），最終影響了交費業主的利益。因此，本小區業委會堅守的一項基本原則是“絕不讓老實人吃虧”，意思就是說：不能讓欠費的人欠了幾年後，為了收取相關費用，還可以給他們優惠或者減免，那實際上就變成欺負老實人了，那導致的後果必然是老實交費的人後來也會欠費不交了，那最後這個小區就無法正常運轉了。因此，業委會經徵求廣大業主意見後決定，跨年度的欠費者，物業公司要按日計收滯納金。只有讓欠費的人佔不到便宜，才能保證不讓老實人吃虧。

五、 從法的角度來說：

按國務院《物業管理條例》的相關條文，以及各地制定的《物業管理實施細則》來看，幾乎都是規定從接房之日起就要開始繳納物業服務費的，而且不管是裝修還是未裝修。當然，正因為這樣，才引起了眾多人的爭論、爭議甚至爭吵、爭鬥。但以本人三年小區業委會主任的經歷，以及作為記者的職業採訪過眾多小區的事例來說，《物業管理條例》如今在很多方面上已經遠遠滯後於現實了，應當大幅度地進行修訂，而且將來的發展趨勢應當修改為《城市居民小區治理條例》更為恰當。

六、 從社會層面及政策導向來說：

房價高企跟眾多炒房、多套房是有很大關係的，而且跟擁房成本低也是有關係的，因此，習大大才從國家層面提出了“房子是用來住的”這個概念。從這一概念和政策指導性出發，那麼，買房不裝修入住而且是多年不裝修入住，那麼就基本可以肯定：這個房子不是用來住的（當然不排除極少數因買房後經濟實在困難無能力裝修入住，這另當別論）。既然不是用來住的，卻又低成本地佔有了社會資源，那為什麼就不交物業服務費呢？而且客觀地說，如果一個小區因此類房的比例過高，其小區的運營成本必然轉嫁到入住業主身上，加大了“房子是用來住的”這一部分人的負擔，為了社會的整體公平，讓不裝修入住者承擔全額的各類相關費用，不是應當應份的嗎？

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又是新的一年到來，有很多朋友在問我有關物業費繳納方面的問題，在這裡挑選三個問得最多的問題統一進行一個整理和回答。

一、物業費應該是個什麼個繳納法，由誰繳納，誰來收取？

其實《物業管理條例》關於這個問題有著非常詳細的敘述，其中第四十二條明確規定，業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

物業在未實際交付給買受人佔有之前的物業服務費應由房產開發商交納，實際交付後應由業主買受人交納。

一般實踐中，物業服務費是以月為單位交納的，因此，實際生活中，一般是以購房者實際收房之次月開始交納物業管理服務費。

二、如果沒有入住的話，也需要繳納物業費嗎？

答案是肯定的，業主從開發商處接收房屋時起，業主就對房屋有實際佔有、使用的權利，並享受物業服務企業的物業管理服務，至於業主由於某種原因未實際居住，則不影響物業公司收取物業服務費。

根據《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條，物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。

三、如果房屋質量存在問題，可以拒絕繳納物業費嗎？

關於這個問題，我們首先需要知道的是物業公司與建設單位分屬不同的獨立企業法人。

在上文我們也說到了，開發商在房屋交付業主之前，物業費用由開發商承擔，交付之後由業主承擔。

即使業主以房屋質量為由，拒絕繳納物業費的，很難被法院支持，房屋質量問題，只能向開發商主張責任，不能以此來拒絕繳納物業費。

以上是小律對於物業費相關問題給大家做的整理，如果還有更多問題可以評論區留言，大家一起討論分析！

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律師說

我的觀點是沒有住的房子，交全額物業費是不合理的。下面我具體分析一下：

其一物業公司理直氣壯收物業費的依據是什麼呢?往往是前期物業管理協議。買過房的都知道，買房子時開發商牛的二五八萬，前期物業管理協議必須得籤 ，物業公司往往就是開發商自己的公司。前期物業協議經常規定的不利於業主。

其二有的地方的物業管理條例會規定，沒有入住的房屋，只需要繳納一半的物業費。我覺得這才是合理的。物業收費與物業服務掛鉤，如果業主沒入住，根本就沒享受服務，憑什麼交全額的物業費。這也不符合等價有償的民法原則。

其三遇到這種情況，建議業主大可以先拒交。大不了去法院，看看法院怎麼判。還可以在一定業主入住後，成立業委會 與物業公司好好談判。

律師獨角獸

相信許多人買房後會有這樣一個疑問，如果我的房子閒置沒有住了，那麼還要不要交納物業費呢？

根據<>第四十二條的明確規定，業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

因為你的房子是整個小區的一部分，物業對小區提供服務的時候，你家的房子也在其中。例如小區的門禁和監控很大程度上防止了你的房屋被盜，消防系統也保證了你房屋不被活在問題侵擾等。

全國大部分地區都有規定，物業費是沒有理由拒交的，只有小數地區有業主申請房屋空置對物業費進行打折的政策，打折幅度在50%~90%之間。不過申請房屋空置的要求非常的苛刻，而且申請成功後，會對房屋進行斷水斷電的封存處理。

南昌家居設計

這種情況確實也該交物業費，對此法律和司法解釋有明確規定。

你購買房產成為業主以後，就對自己的專有部分和共有部分享受權利承擔義務，並接受物業的管理和服務。自你和物業建立起物業服務關係時，就應當按照約定交納物業服務費用。

《物業管理條例》第四十一條　業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用……

也許你認為你沒有住在這裡，並沒有實際享受物業服務，白白繳納物業費對自己不公平。但自從你成為業主以後，你的房子就受到物業管理，你也享有接受物業服務的權利，因此並沒有什麼不公平。

另外，就算你讓物業不要為你服務，也不能就此拒絕交納物業費。你既然成為了業主就應當對共有部分承擔義務，就算物業聽你的不管你的專有部分，那他們也不可能不管業主的共有部分，而對於共有部分的義務，你是不能拒絕承擔的。司法解釋也明確規定，你不能以放棄物業服務為理由拒絕交納物業費用。

《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條 ……物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。

事實上，自你買房開始就與物業建立了不可分割的聯繫，也許你沒有實際入住表面上並沒有獲得服務，但實質上你的房子受到他們照看，共有部分受到他們管理，你也享有接受服務的權利。

冰焰

應該交而且應該加倍交才是！這是筆者的不平之言。筆者覺得既然買房就應該讓房屋最基本的功能得到發揮。房子是用來住的，不是用來佔的。當今社會房價高企不下，和這些空房有很大的關係。炒房客為了能獲得更高的利益，低價拿房，不斷的炒起的房價。

很多人都覺得我雖然買了房，但是沒有使用，我也沒產生生活垃圾，也不佔用公共資源，所以我不應該繳費。對於題主說買了房沒住過，裝修要補交物業費，這是應該的。如果一個小區都是炒房客，90%的人都不來住，那10%的人幫你90%的人付物業費，你覺得合理嗎？何況，交房時的所有配套設施和服務都是跟隨房屋主體產生轉移的。不管你是不是使用是不是居住，沒有人監督你，因為這就是賦予你的權利。你自己放棄了應有的權利，但是繳費的義務你必須履行。

現在新的物業新規定

出來了，對於空置房從未住過的，按60%的標準收取。也就是你沒產生生活垃圾這部分費用已經給你減免，但是公共設施和公共面積的維護這部分費用不因為你的未使用而減少。特別是公共設施會隨著時間的延長並不因為未使用就不會損壞和老化。

對於買房的朋友，儘量是買房用來住，而不是用來空置或炒房。實在不行，買了哪怕你就是出租，最起碼房屋的價值發揮出來了，物業費交或不交的矛盾扯也就不存在了。

如果認同作者觀點請贊並關注，我們會有更多的共鳴。

JasonYuan68921596

空置房應不應該交納物業費不斷是個陳詞濫調的問題，許多業掌管有這兩種觀念：“我一天也沒住，憑什麼讓我交全額管理費”、“固然開發商早交房了，但我又沒有去領鑰匙，為什麼收我物業管理費”，總結起來就是：我沒有享用到物業效勞，就不應該交納效勞費。那麼，業主不住，物業費就能夠不交或者少交嗎？

今天，小編分享一個案例， 2014年5月，被告楊某出於投資目的，在新疆昌吉市某小區購置了一套住宅，並於2014年12月辦理了收房手續。同年，楊某與物業公司簽署了物業效勞協議。 爾後，由於楊某不斷未交納物業費，物業公司屢次致電催繳，但楊某以未真正入住為由拒不交納物業費。

2016年11月，物業公司將楊某起訴至昌吉市人民法院，請求楊某支付物業費，並承當近千元的違約金。 庭審中楊某辯稱，其房屋在託付後不斷處於閒置狀態，既未對房屋停止裝修，也未寓居或運用，基本未享用過物業公司提供的任何效勞，所以不應支付物業費和違約金。 而物業公司堅稱，固然楊某的房屋處於閒置狀態，但物業公司仍為其房屋的平安、公共設備的維護、小區的整體綠化和保潔提供了效勞，故楊某理應交納物業費，並承當違約金。

據擔任這起案件審理的法官引見，目前物業管理費的構成主要包括渣滓清運費、保潔費、保安費、綠化費、化糞便費、小區公用設備維修費、公共照明的電費、電梯運轉費等。 從構成能夠看出，物業費大局部屬於為全體業主公共局部的管理、共用設備設備維修而支出的費用，並不是特地針對某一業主停止的效勞。 從這個意義上講，物業公司效勞的對象是業主房屋，而非業主。業主的房屋能否運用，並不影響物業公司對整個小區提供效勞。 楊某購置房屋的目的是投資，而物業效勞也為楊某的房屋起到了保值的作用，楊某亦是物業效勞的受益者。 最終，經法庭調解，雙方最終達成協議，楊某當庭支付了拖欠近兩年的物業費，物業公司也放棄追查違約金的主張。 所以，業主在購置房屋以後，不論住與不住，都應該交納物業費，這一點無可置疑。除此之外，一些業主對物業費的瞭解也還存在很多誤區，以後要多多留意，不要隨意拒交物業費。

誤區1：對物業效勞不稱心不交物業費 正解：假如物業公司提供的效勞達不到合同商定的規範，闡明效勞質量不到位。小區物業效勞質量問題，應該由小區業主委員會停止監視。呈現效勞質量與收費價錢不符的問題，能夠經過業主委員會直接與物業管理公司交涉。至於物業管理收費呈現糾葛，可經過業委會與物業之間的溝通來處理，進入司法程序後由法庭判決。

誤區2：業主跟風你不交我也不交 正解：不交物業費對其他業主具有相當的誘惑力，能不交納物業費可能被跟風的業主以為是一種能夠取巧的時機。對欠費業主來說，他需求發動四周的鄰居也回絕交費，以到達法不責眾的效果;而他的鄰居發現能夠經過不交物業費來滿足本人的利益時，也會積極跟風。在他們看來法律會先懲罰那些帶頭不交物業費的業主。其實，業主個人不交費，本人的房產得不到有效維護，損失的是本人的利益。不交費，均會被物業公司告上法庭。

誤區3：財富遭損傷可拒交物業費 正解：鑑於物業與業主簽署物業效勞合同時，普通均會掃除對業主財富平安予以保證的商定義務，所以財富受損的狀況要看業主與物業公司能否有關於財富平安的特殊商定。假如與物業公司簽署了詳細的財富保管協議，那麼能夠依據協議向物業公司索賠。假如沒有特殊商定，就要看物業在平安管理上能否存在差錯，進一步劃分義務，而不是業主自行不交物業費來挽回損失。

全球奇聞

首先聲明，我也是個業主，沒有幹過物業管理，也沒有與物業管理相關機構有任何利益關係！

物業費是什麼？物業費說白了就是物業公司維護整個小區公共設施（例如打掃修繕等）所需要的費用攤分到全體小區業主頭上的一筆費用，一般按照每平方多少錢定價，一年一交，平方多說明在小區內的面積佔比大繳納的就多，所以物業費的產生與單個業主住不住是沒有聯繫的，只要小區建設完畢驗收通過交付使用開始就需要物業公司進駐進行管理，從這一天開始就要收費了！

所以趕緊補交去吧！

但是現實生活中確實有時候真不想交物業費，大多數真不是心疼那錢，而是對物業服務不滿意！

就比如我本人兩年前也遇到非常窩火的事（後來物業公司換了），當時這個物業是我們小區的第一批物業，由於也不是品牌房產，進駐的也是開發商自己的雜牌物業公司，就僱傭了幾個退休老頭擔任物業管理員，平時啥事也不管的那種，我這人底線比較低因此也沒太當回事，但是我們小區業主群詬病很多，後來有一次我單元樓下有一家住戶出租了，新來的租客有養狗的習慣，而且是養大型狗，你說平時拴著吧還好，但是這廝不，半天上班就把這狗放養在小區裡了，有好幾次我回家準備上樓，這狗也非常準時地候在門口等主人回家，這下好了，我和我媳婦非常怕狗，小時候有陰影！狗看到有人上樓狂吠不止，只能嚇得等他們回來了再回家，與房客也交涉了幾次，但愛狗之人哪知怕狗的苦，壓根每當回事！就這樣我只能無奈想找物業想想辦法中間協調一下，但是找到物業那個態度啊！估計物業這幫人當時也在同公司鬧彆扭，由於管理差拖欠物業費的業主不少，物業費沒有交估計也影響了正常運作，他們的工資估計也沒有多少保障，所以我一問那就愛誰誰了！把我氣得，後來也不了了之了，在這個節骨眼上也想過不交物業費，但是後來又想想這樣不是走入一個死衚衕了嘛！也就沒有這麼做，但是心裡的苦只有自己知道，所以後來換房的時候就非常重視物業公司的水準了！

如果不交物業費會怎麼樣？

首先陷入惡性循環，小區管理只會越來越差，這也不是解決問題的根本辦法，如果您是心疼錢的，那還真告訴你這錢沒法省，真的違法！

所以說如果真的對物業公司有意見按照物業服務條例要求及時提，雙方在法律的框架內辦事，就像我雖然受了一時的委屈，但是最終物業還是想辦法解決了！其次如果實在對物業管理有想法正常的流程也是召集業主大家集體意見調整物業服務要求和收費標準等細則，實在不行也可以要求更換物業公司嘛！

能依法辦事還是依法辦事，說到底依法辦事對每個人都有好處。

心安理得君

對於這個問題，我們國家法律是有明確規定的。根據《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條，物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。

所以房子如果你已經是完全的購買下來，只是基於某種原因，沒有到那裡實際居住，仍然需要繳納物業費的。至於是全額繳納，還是可以少繳一部分比例，則需要根據每一個物業公司的規定來進行收取。總之除非物業公司不要求你交付，否則按照法律規定，你是無權以沒實際居住作為理由進行拒繳的。

所以房子是用來住的，不是用來炒的，如果你有很強的經濟實力，買多套房用於投資，那麼你也不會在乎這點物業費，如果你覺得沒有住交物業費比較吃虧，那就請你趕緊住那套房子。

任律師工作室

買房子沒有裝修，沒有入住，該不該交物業費？有關《物業管理條例》講的清楚明白，但在具體執行操作中，物業管理方普遍滲透人性化成分。

購買過商品房的業主都經歷過，從整幢樓交付業主使用時開始就產生物業費，去物業處領取房屋鑰匙，都要付清一年物業、建築垃圾清運等費用後才能順利拿到屬於你家的房屋新鑰匙，如果你家要裝修，還得另交裝修押金2000元。

至於沒有入住的業主，物業公司通行做法減收一半收取物業管理費，業主要理解，有的小區炒房人購買的空置房較多，影響入住率，而物業管理配備的人馬還是那麼多，人家也要生活與吃飯。

以上是我居住小區的情況，不知友友們所在小區在物業收費上是否相同？

關鍵字: 生活 物業費 看業