鬼故事
曾經的大和民族非常驕傲，因為他們的房地產總市值足以把美帝買下了。
然後這個國家的經濟崩了。
這個故事成了我們媒體最近唱空中國房地產的依據。
450萬億，不知道從何而來的數據，成了現在各大媒體唱空中國地產的指標。
這個數據最初在2016年8月的時候，大概是傳270萬億，隨後又不知道哪裡來的測算，說成300萬億。
而今天，則是被唱成450萬億。
如果按照這數據，那麼我們的總市值大概是美帝26.8萬億美刀的2.4倍。
這確實不得了。
感覺要炸了。
然而
北京均價從2016年的4萬漲到今天的6萬也就漲了50%。
廣州均價從2016年的2萬漲到今天3萬5，75%。
深圳均價從2016年的4萬5漲到之前的高點5萬8，不夠40%。
上海均價從2016年的3萬6漲到最近的高點5萬2，不夠50%。
忽略那極少的供應增量，按照這估漲幅推算全國非一線市場整體漲幅在過去兩年除了廣州遠超其餘一線城市。
光是這樣毛估估算，這數據就已經站不穩腳了。
老嚴今天借這個數據，進一步讓大家瞭解，咱們當前的房價究竟處於什麼位置。
中國地產的內在價值
根據之前住建巨佬們公佈的數據，我們城鎮的住宅總面積大概是245億平。
然後如果我們乘以2017年全國住宅均價8600。
我們得出的結果只有210萬億左右。
那堆不怎麼值錢的農村房，我們整體估值算城鎮的20%吧，加在一起也不超過260萬億。
說好的450萬億呢？
當然，這260萬億，好像也不少啊。
然而，如果我告訴你，這260萬億裡面，包含了經適房，自建房，以及舊時代分配下來的福利房。
你還覺得多嗎？
我們先把農村那堆沒什麼價值的房產總值忽略。
光看那210萬億裡，上述三類房子，就已經佔據了約60%的數量了。
這個數據怎麼來？
1997年房改之後竣工的住宅面積不足100億平米。
如果只按照這市場化後流通的100億平米來算，乘以全國均價，我們的總市值其實只有86萬億。
這才是真正符合國際標準的流通部分。
如果算上房屋折舊，配套老化等問題。
估計還要打個折。
這裡普及下，國際標準中，房地產總市值跟GDP的平均比值大概是260%。
大家還記得我關於小產權房裡對深圳的小產權房結構嗎？（相關鏈接：小三轉正？深圳小產權房是翻身還是坑？）
深圳大概39%的存量房是小產權房。
小產權房價格體系跟商品房完全沒得比。
而這些全都被納入到我們的住宅面積裡。
還要按照商品房價格來測算
總市值不高才奇怪。。。。
老破小的歷史由來
除去小產權房，今天順便談談老破小。
大家都知道，老破小是我們炒家流派當中一個很重要的分支。同時，也是廣大一線城市建設者的上車盤優選。
但其實老破小這個流派，它在一線城市行得通，都是因為有著強大的需求支撐。
而到了一些二線甚至三線城市，這些房子可以說完全沒有任何價值。
因為這是當年計H經濟的時候遺留下來的不合理產物。
1949年，奔著共C主意的我們，提出“一切住房歸公”。
在此之後，所有人的住房都只能靠政府分配，住房完全脫離了市場經濟。
又因為“先生產，後生活”的政治主張，當時的資源都砸到經濟而沒有砸到住房。
從1949年到1978年改革開放前，城鎮人均居住面積從4.5平方下降到3.6平方。
回憶起當時我媽跟我說到她小時候的事。
大概就是5,6個人全擠在一個15方不夠的房子裡。
後來我出生的時候，則是6個人擠在30方的房子裡。
在80年代前後，這些房子大多都是面積極小，沒有完整生活設施的住房。
這種房子也就在一線城市才有價值。
到了80年代初期，也都是一居室不大於40平，二居室不大於60平，三居室不大於80平。
這就是老破小的來源。
這種結構有巨大缺陷的老破小，只有在一線城市中，由於極端的供需失衡，才具備價值。
當然，一線老破小的價值，很大程度上也因為一群炒家的鳳變冰改造，得以提升。
在二三四線城市中，政府急著賣地建房子，大量的新樓盤會建起後，在供需平衡的狀況下，這些老破小其實是完全沒有任何價值。
不過原本居住在這些老破小的居民，倒是有著改善居住的需求。
大概最近棚改也是其中一個原因吧，但是人口流出的三四線，炒起來就等著站崗吧，除非剛需。
其實作為計劃經濟的產物，老破小在多方面影響我國的二手房市場，也導致了當前我們見到的二手房市場混亂，比如我們的租金。
這個我們留到之後再談談。
反正，我們距離地產崩盤，還有很遠的距離。
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