鬼故事
曾经的大和民族非常骄傲，因为他们的房地产总市值足以把美帝买下了。
然后这个国家的经济崩了。
这个故事成了我们媒体最近唱空中国房地产的依据。
450万亿，不知道从何而来的数据，成了现在各大媒体唱空中国地产的指标。
这个数据最初在2016年8月的时候，大概是传270万亿，随后又不知道哪里来的测算，说成300万亿。
而今天，则是被唱成450万亿。
如果按照这数据，那么我们的总市值大概是美帝26.8万亿美刀的2.4倍。
这确实不得了。
感觉要炸了。
然而
北京均价从2016年的4万涨到今天的6万也就涨了50%。
广州均价从2016年的2万涨到今天3万5，75%。
深圳均价从2016年的4万5涨到之前的高点5万8，不够40%。
上海均价从2016年的3万6涨到最近的高点5万2，不够50%。
忽略那极少的供应增量，按照这估涨幅推算全国非一线市场整体涨幅在过去两年除了广州远超其余一线城市。
光是这样毛估估算，这数据就已经站不稳脚了。
老严今天借这个数据，进一步让大家了解，咱们当前的房价究竟处于什么位置。
中国地产的内在价值
根据之前住建巨佬们公布的数据，我们城镇的住宅总面积大概是245亿平。
然后如果我们乘以2017年全国住宅均价8600。
我们得出的结果只有210万亿左右。
那堆不怎么值钱的农村房，我们整体估值算城镇的20%吧，加在一起也不超过260万亿。
说好的450万亿呢？
当然，这260万亿，好像也不少啊。
然而，如果我告诉你，这260万亿里面，包含了经适房，自建房，以及旧时代分配下来的福利房。
你还觉得多吗？
我们先把农村那堆没什么价值的房产总值忽略。
光看那210万亿里，上述三类房子，就已经占据了约60%的数量了。
这个数据怎么来？
1997年房改之后竣工的住宅面积不足100亿平米。
如果只按照这市场化后流通的100亿平米来算，乘以全国均价，我们的总市值其实只有86万亿。
这才是真正符合国际标准的流通部分。
如果算上房屋折旧，配套老化等问题。
估计还要打个折。
这里普及下，国际标准中，房地产总市值跟GDP的平均比值大概是260%。
大家还记得我关于小产权房里对深圳的小产权房结构吗？（相关链接：小三转正？深圳小产权房是翻身还是坑？）
深圳大概39%的存量房是小产权房。
小产权房价格体系跟商品房完全没得比。
而这些全都被纳入到我们的住宅面积里。
还要按照商品房价格来测算
总市值不高才奇怪。。。。
老破小的历史由来
除去小产权房，今天顺便谈谈老破小。
大家都知道，老破小是我们炒家流派当中一个很重要的分支。同时，也是广大一线城市建设者的上车盘优选。
但其实老破小这个流派，它在一线城市行得通，都是因为有着强大的需求支撑。
而到了一些二线甚至三线城市，这些房子可以说完全没有任何价值。
因为这是当年计H经济的时候遗留下来的不合理产物。
1949年，奔着共C主意的我们，提出“一切住房归公”。
在此之后，所有人的住房都只能靠政府分配，住房完全脱离了市场经济。
又因为“先生产，后生活”的政治主张，当时的资源都砸到经济而没有砸到住房。
从1949年到1978年改革开放前，城镇人均居住面积从4.5平方下降到3.6平方。
回忆起当时我妈跟我说到她小时候的事。
大概就是5,6个人全挤在一个15方不够的房子里。
后来我出生的时候，则是6个人挤在30方的房子里。
在80年代前后，这些房子大多都是面积极小，没有完整生活设施的住房。
这种房子也就在一线城市才有价值。
到了80年代初期，也都是一居室不大于40平，二居室不大于60平，三居室不大于80平。
这就是老破小的来源。
这种结构有巨大缺陷的老破小，只有在一线城市中，由于极端的供需失衡，才具备价值。
当然，一线老破小的价值，很大程度上也因为一群炒家的凤变冰改造，得以提升。
在二三四线城市中，政府急着卖地建房子，大量的新楼盘会建起后，在供需平衡的状况下，这些老破小其实是完全没有任何价值。
不过原本居住在这些老破小的居民，倒是有着改善居住的需求。
大概最近棚改也是其中一个原因吧，但是人口流出的三四线，炒起来就等着站岗吧，除非刚需。
其实作为计划经济的产物，老破小在多方面影响我国的二手房市场，也导致了当前我们见到的二手房市场混乱，比如我们的租金。
这个我们留到之后再谈谈。
反正，我们距离地产崩盘，还有很远的距离。
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