去年十九大報告，明確了目前中國社會的矛盾是人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。說白了，就是要消費升級。
然而從最近媒體頻繁爆出的各種新聞來看，這種矛盾可以說是很劇烈了。對於低質量的產品，客戶的抗性非常大。
事實上，目前房企也在出現分化，一些房企開始從追求規模優勢，向追求產品優勢傾斜。今年很多房企都紛紛發佈了自己的新一代產品，把目光收回來，開始打造產品力。創造美好生活。
那到底什麼是美好生活，什麼是消費升級？
從目前房企產品創新呈現的趨勢來看，一是功能更強調均好性，改善型產品成主流，無硬傷成為基本要求。二是附加價值開始得到更多的重視，產品內外部更加註重美感、社交性和趣味性。
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新一代產品，功能強調均好性
全齡化精裝和可變戶型成標配
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隨著“421”式家庭模式成為普遍現象，四個老人、兩個中年夫妻加一個子女的結構，直接帶來的就是對家庭成長性和養老性能的關注。目前各個房企的新產品，都在重點考慮這兩個使用場景。
一、家庭成長性要求戶型可變靈活
例如，旭輝今年發佈的第五代產品。在戶型靈活性上做了很多的考慮。下面的戶型，主臥的更衣空間，可以和北側的書房聯動使用。有了孩子以後，還可以拓展為嬰兒房，和媽媽很近，又可以有獨立的小床。
這種靈活空間設計，不僅考慮到了家庭的可成長性，而且和過去的全生命週期戶型相比，不需要大拆大建，非常實用。
萬科上半年的新戶型125㎡的3+1房，也是一樣的思路。強調不大改動整體戶型結構的前提下，通過設計實現空間的多變使用。
一是兒童房的雙門設計，聯通主臥，方便大人晚上照顧小孩子，而且小孩子可以共用大人的主衛。
二是公衛設計了推拉移門，晚上關上後次臥也是套房，和之前明源君介紹的香港戶型設計思路一致。
三是客廳的雙廳設計，設計師在頂部設置了滑輪軌，可開可合，打開來是創新的“十字廳”設計，強調家庭核心區的互動，關上之後，比如如果生了二胎，可以隔一個臥室出來。
這些都是新一代產品，滿足家庭成長性的巧思。
二、強調互動和趣味性
之前哈佛大學有一個關於“什麼是美好生活”的研究，花了75年的時間，跟蹤研究724個人的一生。最後發現，決定一個人的一生是不是幸福的關鍵不在於富有、成功，而在於“親密關係”。
也就是說，和家庭、朋友、周圍人群連接更緊密的人更幸福，甚至活的也更久。目前標杆房企的戶型創新，也在強調空間的互動。
1、方廳和空間合併，家庭核心區強調互動
這兩年流行的寬廳和方廳，已經取代了傳統的長廳，家庭核心區進一步強化了。旭輝最新的第五代產品，就是縱橫雙廳設計，各個功能空間之間聯繫更緊密，溝通交流無障礙。
其次是空間的合併，也就是現在很流行的LDK系統，客餐廚一體化，強調互動和交流。
例如，成都的萬科玖西堂，整個核心區全部開敞，客廳餐廳組合成客餐廳，一家人吃飯時可以更好的溝通。客餐廳和中西式結合的廚房之間是完全打通的空間，可以無障礙溝通；另外，考慮到父母與孩子的互動空間，還在客廳處設立了親子互動區。
2、空間洄游，強調趣味性
洄游動線一般是別墅產品的一個特點，讓人在室內活動的時候，空間感更加豐富。目前在普通的平面戶型當中，洄游動線的設計也越來越多，不僅起到小空間變大的目的，也讓家庭活動的趣味性更強。
例如，融創最近推出包含八大空間系統的迭代戶型，室內動線就非常豐富，獨立的家政系統和客廳分隔出來的開放式書房，形成三個洄游動線，小孩子可以在家玩捉迷藏。
還有一些項目將衣帽間打通，或是將臥室陽臺和客廳陽臺連通，都能否形成洄游式空間，增強空間的趣味性。
三、全齡化精裝，關注養老需求
目前，對於一般的中國家庭來說，夫妻兩個加上4個老人，由於養老產業和養老觀念還不成熟，居家養老依然是主流，未來的產品設計不能迴避這個剛性需求。從目前各大房企新一代的產品來看，適老化設計的比重越來越大。
在前不久的深圳國際裝配式住宅展上，萬科最新的概念戶型，老人房就充分考慮到了家庭的適老化需求，除了尺度和高度，還考慮到傢俱使用，比如說分離床墊，一邊震動不會影響另一半床墊，避免一位老人頻繁起夜，打擾另一位老人的休息。也代表了一種國際趨勢。
保利的第五代產品，主打也是全齡化設計，認為家庭的適老化設計，關鍵就是做預留設計，也就是要為未來考慮。任何一個家庭隨著生命的發展，最終都會出現這樣的需求，戶型設計全齡化考慮，才能造出不會淘汰的房子。
目前保利同一產品系的不同項目，在產品細節上已經做了升級更新，更加強調全齡化精裝，淋浴間增設飄窗，便於給小孩、老人洗澡，鏡面櫃做了擴容處理以收納更多洗漱用品等等。
旭輝今年發佈的第五代產品，關於家庭養老模塊的內容也非常細緻。和萬科的概念產品一樣，增加了人體運動探測和床墊壓力探測，另外還有調光調色溫，防跌倒報警手環和智能音響。
雖然標杆都在做，但是目前依然有大量的中小型開發商依然不重視。沒有意識到養老需求實際上已經下沉到了我們想象不到的地方。
舉一個小例子，湖南某個村子，在外打工的村民，竟然都紛紛在自己家的自建房裡裝了全套的智能系統，包括遠程監控，遠程電力煤氣一鍵控制，就是因為擔心空巢老人的養老問題。這個現象讓明源君非常意外，也反應出一個趨勢，如果房企要造未來沒那麼輕易被淘汰的產品，養老設計已經無法迴避。
四、住宅“黑科技”，為產品升級賦能
任何創新產品都有一個擴散曲線。在房地產領域，前沿的創新往往是從價格不敏感，體驗敏感的豪宅領域開始推廣。科技、智能系統，目前還侷限在高端產品系，但是從各大房企的新一代產品趨勢來看，科技的賦能也很可能會成為未來的競爭主場。
例如，萬科最新公佈的30項創新技術中，通過科技賦能，可以實現全屋無死角的居住體驗提升。
中冶的頂級產品線，應用了18大科技系統，近100項具體技術措施。這些“黑科技”能夠做到節能、健康和智慧。
① 節能。這條產品線應用了雲集熱太陽能熱水系統，洋房能夠實現太陽能板不同樓層住戶均等享用，並實現建築一體化。集熱效率高、運行能耗低，可為洋房用戶提供50%的生活熱水用熱能量。
② 健康。室內的智能系統，能有效調節室內溫度、溼度，去除PM2.5，為室內提供充足氧氣，而且還可以不斷的學習，也就是說你自己的每一次調節，都會被系統記錄，時間久了，它就能掌握你感到最舒服的居住環境。自主研發的減振墊層加厚樓板技術還能控制噪聲——一個樓板，有5層處理，可以有效隔絕樓層噪音，降低撞擊聲，避免樓層干擾。
③智慧。每戶配備一臺機器人，作為智能家居終端，連接家居照明、新風、空調、安防等系統。業主在家可以語音控制，在外可以通過手機監控。業主出門前可以通過可視對講屏一鍵呼梯，省去等待電梯的時間。
五、產品屬性強調均好，採光、通風、尺度一個不能少
保利的第五代產品，對常規戶型進行了提升，除了縮小核心筒，提高得房率。還通過系統設計，減小自遮擋，對每一套戶型的採光、通風進行了優化。
圖片來源：戶型庫，ID：Compassroom
萬科今年爆紅的純南向板式複式，板樓+中間咬合式結構，不僅可以做到純南向、四開間朝南，還能四面採光、南北通透，讓高層複式實現別墅的體驗，可以說是厲害的創新！
萬科純南向板式複式（偶數層平面圖）
萬科純南向板式複式（奇數層平面圖）
而龍湖今年的創新的網紅戶型“空中庭院”，更是把別墅的庭院搬到了高層，180㎡的戶型做了40-50㎡的圍合式庭院。
這個創新，不僅犧牲了一部分的室內面積來做陽臺，而且為了解決了大陽臺進深帶來的遮光問題，將陽臺設計為雙層層高，來提升室內採光。面積讓位舒適度，讓戶型達到均好效果，是龍湖的創新邏輯。
圖片來源：海邊一隻蝦的產品觀，ID：gh_2bc24d235112
在消費升級時代，越來越多優質的戶型出現，也會不斷提高客戶的心理標準。未來，戶型的均好性或許會成為基本的門檻，這將大大考驗房企的內功和定力。
02
由於功能上的競爭激烈
新產品開始更重視美感
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這幾年，中式審美崛起。前幾年，全國各地出現大量的“地王”，為了提高溢價，地王不約而同的選擇中式，到目前，頂級豪宅已經全面進入中式時代了。
為什麼中式風格能夠溢價？一方面我們可以理解成為富裕階層的文化自信心提升；另外一個方面，就是中式風格背後的文化和意境，帶來的審美溢價能力確實更高。
之前有人給消費升級下了一個定義，消費升級就是從功能到精神，從品質到精緻，審美越來越重要。對於房企來說，審美提升確實是產品升級新的突破口。目前標杆房企的方向也非常一致。
1、房子的溢價，甚至還包括室外的風景和天際線
今年綠城·桃李春風在天津推出了一款有5個院子127㎡一層合院產品。地上只有一層。
據說項目規劃，歷經了“高低配方案”，“全合院方案”，“平衡容積率方案”，到目前已經是第四版。而之所以要做這種一層的產品，綠城的答案竟然是為了豐富窗外的天際線！
業主從室內窗戶看出去，不是整齊劃一，而是高低錯落的建築。避免空間呆板，讓整個社區充滿變化。這種把窗外的景色也考慮在內的項目，可以說是匠心了。
2、室內的視野層次，更加豐富
除了室外，目前的產品創新對室內視野也在不斷優化。
在龍湖“空中庭院”戶型，客戶一進家門，不再是單一的客廳，視野所達能夠穿透5個不同的空間，極大的延伸了視野，室內的景觀效果更豐富，感覺空間更大更豐富，也更開敞。
圖片來源：海邊一隻蝦的產品觀，ID：gh_2bc24d235112
圍合式的庭院佈局，不管站在家裡的哪一個角落，都能看到院子。能夠實現高層的別墅體驗。
總結
雖然說整個行業都在衝規模，但事實上，依然有很多標杆房企在不停的做著產品創新。銷售雖然能夠解決當下的問題，但是研發、設計、客研才真正決定了一個企業的後勁。在目前這個“多事之秋”的時間點，房企或許應該更清醒的意識到這一點。
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