李蕾

因历史原因所造成及现行法律法规的原因，在我国农村宅基地和房屋很多情况未有集体土地使用证和产权证。一直用于居住之中，然而只要涉及到房屋拆迁，却因无证房而被认定为违建房，一分不补偿或补偿少的可怜。全国各地拆迁方用其无证房的手段，迫使被拆迁人签字拆除房屋，针对此类情况，渊博律师事务所在此深表同情，你被欺骗了！无证房真的没有补偿吗？大错特错！

今日渊博律师以往办案案例给予大家讲解一下，因房屋拆迁所涉及违建之时，仍可维权争取房屋拆迁补偿的状况，以供大家作为参照的依据。

一、1987年出台《土地管理法》之前

1987年1月1日第三部《土地管理法》实施之前，在农村只要是本村村民在任何土地上建造房屋都不属于违法占用土地行为，第三部《土地管理法》才规定农村集体土地分农用地和农用的建设用地，所以，拆迁方针对祖宅用其违建一词认定，不给予补偿的话，纯属欺骗！

二、2008年出台《城乡规划法》之前

2008年1月1日起《城乡规划法》施行，此部法律法规的出台，是为了加强城乡规划管理，协调城乡空间布局，节约而高效的利用城乡土地，促进城乡经济发展。法律规定，在农村宅基地上建造房屋需要取得乡村建设规划许可证，如确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。因此，拆迁方针对2008年之前以航拍图为准，未取得规划许可证为由，认定房屋属于违建，不给予补偿的话，纯属欺骗！

三、取得个别审批手续的房屋

在农村很多当事人当年取得了选址意见书或者建房、用地审批手续，只是未及时或职能部门停止办理建房、用地许可证的这种状况，其行为是可以救济的，是可以补办相关手续的，依据《城乡规划法》第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正。第六十五条规定，在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，限期改正。因此，去的个别审批手续的房屋认定属于违建，不给予补偿的话，纯属欺骗！

如果实际之中出现上述几类情况无证房或手续不完善的，当心拆迁方以欺骗手段认定违建不给予补偿，逼迫签协议而要强拆之时，莫要放弃诉求的权利，及时提起法律程序，延迟拆迁进程，也有很好有效解决困境的手段，以拆违代拆迁是违法而错误的行为，一旦被拆迁人遇到诸如此类情况保持警惕，拿起法律武器维护自身合法权益，是你不二选择！

征地拆迁刘可心

房屋的合法性确实是拆迁中的敏感问题，很多老百姓法律意识薄弱，不知道建房子要有批建手续，或者存在其他原因，没有办理房产证。没有拆迁的时候可能一切都没有问题，但一旦面临拆迁，拆迁方就会在这上面大作文章，成为压低补偿的惯用伎俩。因此，您的问题关键在于您的厂房是否是违法建筑。

1、什么是违法建筑？

“违章建筑”，在目前颁布的法律法规当中并没有一个明确的定义，通常是指违反国家法律法规规章的强制性规定建造的建筑物。大体在《城乡规划法》、《土地管理法》、《建筑法》及国务院颁布的相关条例中有所体现，对一些特殊的建筑位置和建筑物也有相关的法律给予特殊规定。

也正因如此，认定“违章建筑”的标准往往也是从这些法律法规规章的强制性规定入手，各地方政府在征收过程中主要审查建筑物是否具有批建手续、是否具有相应的规划许可、是否改变土地的使用性质、对临时建筑的处理方式等等，如果违反了上述的规定，就都有可能被认定为“违章建筑”。

是不是没有证件的房子就是“违建”呢?《征补条例》规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。在实践当中，没有证件的房子有很多，但实质上的违建，还待考量。

2、违法建筑的认定有严格的程序性要求

“违章建筑”的认定影响到被认定人的合法权利，为了避免侵权行为，应该严格按照法律法规规定的程序来处理，特别是遇到征地拆迁，被征收人应当享有公平合理的补偿，因此，在拆除违章建筑前，城乡规划部门必须完善执法程序，认定违章建筑。有的拆迁方会口头说你这是违法建筑，便草草了事，这样的口头告知，无法达到认定违法建筑并要求被拆迁户嫌弃拆除的效力。

按照法律规定，有关部门在调查取证工作完成后，根据相关法律、法规，对涉案房屋作出是否属于违章建筑的认定。对不违反城乡规划但没有办理规划建设审批的建筑，可以要求限期改正及罚款，补办相关行政许可手续;对于违反城乡规划的建筑，作出《责令限期拆除违章建筑决定书》，该责令限期拆除决定，应当告知当事人相关的事实、理由和依据以及所享有的陈述、申辩权利。

当事人在告知书规定的期限内提出陈述、申辩的，拆违实施部门应当听取其意见，并做好记录，对当事人提出的事实、理由及其证据，进行复核;当事人未在规定期限内提出陈述、申辩，或者当事人提出的事实、理由不成立的，规划主管部门应当作出责令限期拆除的书面决定。

法律文书的送达也不是用一块石头将一纸文书压在你的门口那么简单。城乡规划部门或乡、镇人民政府应当依法将事先告知书、责令限期拆除决定等执法文书送达当事人。当场下达执法文书的，须两名以上执证人员，对当事人不配合、不签收的，一是到场工作人员要在回执单上签字，并注明当事人拒签字样；二是将执法文书张贴于违建当事人的门上或所修建的违章建筑物明显位置，并通过影像资料锁定证据;三是邀请当地村组负责人到场见证送达情况。当事人难以确定或者难以送达的，可以采用通告形式。

因此，您第一步先判断给您的违法建筑认定是否遵守了前述程序要求，是否收到相关的法律文件。第二步，拿出您收到的法律文件仔细看看，认定您厂房违法的法律规定是哪一条，您是否违反了该规定，并及时咨询专业律师。如违法建筑的认定不合法，我们完全可以在法定期限内启动行政复议或者行政诉讼程序，维护自己的合法权益，并要求办照合法建筑的标准进行补偿。

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这里“无证”应该是指无房屋所有权证的房屋。据此，无证房屋未必就是违法建筑。无证房屋大约有：

2，因历史原因未登记的房屋。这类房屋大多建在上世纪七八十年代。当时建房手续多由生产小队或生产大队同意后即可建造，虽然也报人民公社审批，但是现在已无法找到当时的审批档案。这类房屋应承认是合法建筑。

3，未经审批建造的房屋，已存在十多年甚至二十年以上。该类房屋无合法建造手续，但却是当事人居住和生活的地方，甚至是当事人唯一的住所，是当事人与社会发生各种法律关系的纽带。这类房屋不宜认定为违法建筑。因为已超过行政处罚法规定的二年的时期间。

4，未经审批新建房屋。该类房屋的建造，大多不具有合理性，其建造目的往往不是居住。这类房屋基本上属于真正意义上的违法建筑。

@法海一粟：运筹帷幄之中，决战法庭之上。

法海一粟

违法建筑的定义：指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。违法建筑包括：占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑;不按批准的设计图纸施工的建筑;擅自改建、加建的建筑;农村经济组织的非农建设用地或村民自用宅基地非法转让兴建的建筑;特区内城市化的居民委员会或股份合作公司的非农业用地非法转让兴建的建筑;农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地违反城市规划或超过市政府规定标准的建筑;擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑;逾期未拆除的临时建筑;违反法律、法规有关规定的其他建筑。

伴随着全国征地拆迁火热的开展，以拆违带拆迁比比皆是，也是拆迁方惯用的手段，今天征地拆迁律师团队崔鹏与大家聊一聊关于违建的相关法律常识，希望对大家有所帮助，如果喜欢可以多多转发，让更多在水深火热之中的老百姓，清楚知道自身权益受到侵害，如何正确依法维权。

一、强拆主体

依据《城乡规划法》的相关规定，在乡、村庄之内的建筑由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。以外的建筑物由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门拆除。虽然法律赋予了行政机构强制拆除的权利，但必须要符合《行政强制法》第三十四条规定，行政机关依法作出行政决定后，当事人在行政机关决定的期限内不履行义务的，具有行政强制执行权的行政机关依照本章规定强制执行。即，行政机关认定房屋属于违法建筑之时，法律赋予了房屋所有权人申辩、申诉、听证会权利，若当事人放弃行使的权利，在时效期过后行政机关才可以依法强制拆除。

二、强拆程序

虽然我们的房屋被认定为违法建筑，但是行政机关予以强制实施拆除，也必须要符合法律法规的规定走程序。依据《行政强制法》第四十四条规定，对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。即，我们的房屋被认定违建之后，依据《行政复议法》、《行政诉讼法》的规定，法律赋予我们行使的权利，复议期限60天，诉讼期限6个月。在此时效期限之内，行政机构不得实施强制拆除。

三、强拆要素

当事人遇到房屋拆迁的时候，法律规定要符合一定强拆基本要素才可以具体实施，具体要素如下：

1、拆迁方做出裁定并送达当事人手中；

2、被拆迁人超过裁定期限未搬离的；

3、拆迁方针对被拆迁人已经做出补偿或得到妥善安置的；

4、强拆必须要有事实理由。

征地拆迁律师团队崔鹏提醒广大被拆迁人，征地拆迁的水很深，专业性领域特强，律师领域的不同专业性也不同，术业有专攻。被拆迁人遇到此类情况及时咨询专业征地拆迁律师团队，把握住维权时机，维权趁早莫趁晚，被拆迁人及时聘请专业律师团队，提起相应复议和诉讼，维护自身合法权益是每一个公民的权利。

征地拆迁律师团队崔鹏

你好，无证房屋并不等于违法建筑。

违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。违法建筑的认定和拆除需要经过以下程序：

1、执法机关发现或接到保安、控告、举报或遇到“征地拆迁”。

2、执法机关制作“立案呈批表”。

3、调查

4、制作《行政处罚告知书》，并依法送达

5、制作责令限期拆除决定书

6、制作《催告书》，听取陈述和申辩

7、行政机关拆除前做出公告，限期当事人自行拆除

8、行政机关作出强制拆除决定并依法送达

9、强制拆除

而无证房屋的形成原因有多种。比如说一些建筑形成于70年代，或是更早至五六十年代，在当时很少的手续就可建成，如果用现在法律要求分析可以归为违章建筑，这显然不行，所以，必须结合建筑物形成时法律规定确定合法与非法；还有的是早最开始农村建房管理较松，对产权这方面也没有管理到位，因此农村有很多无证房，这类房屋也不能想当然的直接归属于违法建筑；更有不少地方，还存留者祖上或者家族传下来的房屋，这些房屋年代久远，如今更具有历史价值。对于这类房屋，在建国前就存在了，也是不能直接等同于违法建筑的。

北京在明律师事务所

历史遗留问题导致的无证房屋不能算违章建筑。如城市发展导致的，城市包围农村而形成的城中村，有些城中村房屋只有宅基证，有的连宅基证都没有。这些房屋不是违章建筑。

还有房改分配的房子，以后厂矿破产了，由于分配房子的土地性质属于集体，所以没有办法办理房产证的也不是违章建筑。

还有其他历史遗留问题，因为各地方政策不一样所以没有办法全部举例。

説文解玉

违法建筑是指违反规划程序，违法占用土地建设的房屋。

无证房屋包括已经登记单位取得登记证明房屋，还包括未经登记并取得不动产登记证明的房屋。

违法建筑不能进行不动产登记，但无证房屋不能与违法建筑划等号。

關鍵字: 建筑 补偿 房屋