●禁止新建改擴建黨政機關接待場所●禁止新建、擴建賽馬場，禁止建別墅●實施工業用地彈性出讓和先租後讓
同樣為2萬億GDP總量(人民幣計價)，廣州的市域面積(7434平方公里)是香港的6 .7倍、新加坡的10 .4倍，換句話說，廣州每平方公里土地的經濟產出，大約相當於香港的1/6，新加坡的1/10。如何提高單位土地產出，成為廣州市政府急需解決的問題。近年來，廣州市政府陸續出臺一系列政策，努力提高工業用地利用效率。就在上週，市政府又公佈了《廣州產業用地指南(2018版)》，對三個大類600多個小類的產業在廣州的用地條件進行統一把關，凡是用地規模較大但產值較低、不利於產業機構優化的項目將被限制用地，資源消耗大、汙染環境、工藝技術需要淘汰的產業項目將被禁止用地。
廣州現有107個產業聚集區，分三類：工業集聚區、物流集聚區、生產性服務業集聚區。其中工業聚集區佔比約六成。
嚴控增量 告別大規模造城
今年早些時候公佈的《廣州總體規劃草案(2017-2035)》明確提出廣州未來將控制人口規模、有序疏解舊城區人口，以資源環境承載力為硬約束，嚴格控制建設用地規模，2020年後新增建設用地逐步減少。上述總規中“嚴控增量、優化存量”的思想，意味著此前多年通過大規模造城拉動經濟增長的發展路徑徹底結束了，而這一點也成為2018版用地指南的總原則。
2018年版指南開宗明義地提出，需要將具有產業集聚效應的產業集中分佈在一定區域，從而有效縮小產業用地的數量，節約集約用地，提高產業用地效益。
指南還將全市現有的產業聚集區分成三類共計107個產業園。第一類工業園區(工業集聚區)主要容納的產業項目包括廣州的汽車、電子產品、石油化工等傳統優勢產業，以及電子信息、生物醫藥和海洋產業等先進製造業；第二類物流園區(物流集聚區)主要容納的產業項目為倉儲業、道路運輸業、管道運輸業、裝卸搬運和運輸代理業等產業；第三類生產性服務業園區(生產性服務業集聚區)主要接納包括總部經濟、金融業、會展、科技創新等生產性服務業。
上述107個產業園中，中心城區基本都是生產性服務業集聚區，外圍主要是工業集聚區，還有少量物流集聚區。
優先保障先進製造業需求
2018年版指南還嚴格提出，凡是對列入限制用地項目目錄的建設項目，新建項目未經市土地管理委員會審議通過，投資管理、國土規劃管理部門原則上不辦理相關手續；改建、遷建項目需報省級以上投資主管部門核准，嚴禁以改造之名擴大生產能力。
作為轉變經濟發展動能的配套措施，本版指南也提出，對符合國家、廣東省、廣州市相關產業指導目錄和產業發展政策的產業用地項目，在符合產業方向，明確產業用地類型的前提下，可採用掛牌方式出讓，優先安排供地，實現“以項目找土地”，提高土地資源開發效能。
同時，“三舊”改造土地及新增城鄉建設用地優先保障先進製造業需求；對新業態產業發展快、用地集約且需求大的地區，適度增加年度新增建設用地指標。在符合規劃的基礎上，積極引導用地單位在不改變用地主體、重新開發建設等前提下，充分利用工業廠房、倉儲用房等存量用地興辦研發設計、文化創意、健康服務等現代服務業。
背景
11年出臺四版用地指南
據瞭解，廣州產業用地指南自2007年首次啟動編制以來，已完成了多次更新，分別為2009年版、2013年版，而上週公佈的2018年版，已經是廣州的第四版指南。
從2009年版本開始，廣州就將所有用地需求劃分成工業、現代服務業、高新技術產業、基礎設施行業四大類進行管理，前三大類都設置了投資強度、容積率、建築系數、綠地率、行政辦公及生活服務設施用地比例和用地指標6項控制指標，最後一類設置4項控制指標。2013年版在此基礎上，結合資源消耗和環保要求，新增限制和禁止用地項目目錄。同時，在產業用地控制指標原有標準上增加了土地產出率、產值能耗、科技率指標，新增了低碳環保的要求。另外又制定了單獨供地產業目錄，以此實現工業用地集約化利用。而2018版目錄則調整了產業分類的體系，將上一版34個限制和禁止用地的項目增加到35個，同時適應“三舊”改造的新要求，增加了工業用地可以先租後買、彈性供地的做法。而對於最近幾年大力鼓勵發展的戰略新興產業，則採取用地保障措施，提出土地出讓底價可按工業用地最低價標準的70%執行。
焦點
研究顯示
廣州工業用地
集約程度待提高
全市107個各種產業聚集區中，工業聚焦區佔比約六成，各種大小工業園區分佈在番禺、黃埔、南沙、白雲區北部等外圍區域。這些工業園區的土地集約利用程度如何，2018年版廣州用地指南並未提及，不過南都記者查閱相關學術研究顯示，近年來不乏相關學者對廣州工業用地集約程度進行定量和定性研究，得出的結論也大致和宏觀層面的觀察相符，廣州大部分工業用地集約程度處於中下水平，土地利用提升空間還很大。
用地高度集約的行業
佔比為11.8%
發表在2016年2月份《國土資源科技管理》上的一篇名為《行業尺度細分下廣州市工業用地集約利用的空間分異》的論文顯示，通過全市經濟地理數據進行分析，發現廣州行業用地的集約度呈“中間大，兩頭小”的分佈，其中高度集約的行業佔11 .8%，中度集約行業佔61 .8%，低度集約行業佔26 .4%，即大部分行業用地的集約程度都是中等水平。
分行業看，電力、熱力、水等公共產品生產行業普遍集約化水平高，儀器儀表及文化、辦公用機械製造業，通信設備、計算機及其他電子設備製造業等高新技術行業集約化水平較高，而菸草、傢俱、飲料、食品等消費品製造行業集約化處於中等偏上水平。
處於集約化程度較低的行業包括：交通運輸設備製造業、專用設備製造業、通用設備製造業均排序靠後，處於中等偏下水平，而紡織、服裝、造紙等傳統勞動密集型行業集約利用水平較低。
部分支柱產業的
用地集約化程度較低
分區域看，其中用地集約度最高的鎮(街)有兩個，分別是文衝街、南沙街，佔總量的1.7%；中等偏上的有8個，佔6.8%；中等水平的有58個，佔49.6%；中等偏下的有49個，佔41.9%%。此外，工業開發區，如位於東部的廣州開發區和南部的南沙自貿區集約化水平較高，而文衝街90%的工業用地為石油加工、煉焦及核燃料加工業用地，五山街、冼村街有90%以上的工業用地均為通信設備、計算機及其他電子設備製造業用地，這些地點的集約化水平也較高。
從全市整體看，市工業用地高集約度的行業不多，大部分工業行業的用地集約化水平處於中等偏下水平，與新型工業化發展目標有一定差距。同時，部分行業用地集約度水平與其產業地位不匹配，在廣州5個支柱型行業中僅有電力、熱力的生產和供應業是高集約度，其他4個行業的集約度均不高，特別是交通運輸設備製造業和化學原料及化學制品製造業兩個佔工業總產值超過10%的行業用地集約度較低。新興工業行業中的醫藥製造業、工藝品及其他製造業、文教體育用品製造業用地集約度較低，與技術密集型行業的應有地位不匹配。
新版指南4大看點
A重點限制國家機構新建辦公樓
在本版指南中，列入限制/禁止用地項目目錄的共涉及食品飲料、菸草、紡織、製革、造紙印刷、石油化工、醫藥製造、化學原料及製品、橡膠和塑料製品、冶金壓延加工、金屬製品、通用和專用設備、電氣機械和器材製造、電力生產、房地產、公共設施管理、文體娛樂業等35個行業項目。
南都記者注意到，限制類項目中具體包括廣州已經數量飽和的新建大型體育場館設施建設，另外還包括限制機動車交易市場、傢俱城、建材城等；限制大型娛樂項目遊樂設施、主題公園(影視城)、仿古城等。
指南還重點限制國家機構新建辦公樓，要求凡是中央直屬機關、國務院各部門、省(區、市)及計劃單列市黨政機關新建辦公樓項目須經國務院批准；凡是中央和國家機關所屬機關事業單位新建辦公樓項目，須經國家發展改革委批准(使用中央預算內投資7000萬元以上的，須經國務院批准)。而省直廳(局)級單位和地、縣級黨政機關新建辦公樓項目，須經省級人民政府批准，地、縣級黨政機關直屬單位和鄉鎮黨政機關新建辦公樓項目，須經地級人民政府(行署)批准。
另外，在禁止類項目方面，指南提出禁止新建、擴建高爾夫球場、賽馬場；禁止開發商建別墅；禁止黨政機關(含國有企事業單位)新建、改擴建培訓中心(基地)和各類具有住宿、會議、餐飲等接待功能的設施或場所建設項目。
B部分產業項目研發投入佔比需超3%
廣州發佈的2018版用地指南中，對本市工業項目用地指標單獨設立的“科技率”指標則是一大特點。
資料顯示，為了提高工業項目的科技創新能力和研發投入，廣州在2013年版本的用地指南中就首次將“科技率”作為產業用地後評估指標之一，這一指標也沿用到2018版指南中。指南介紹，科技率指標主要包括三項：包括研發人員投入比例（研發人員佔企業總從業人員的比例）、研發經費投入強度（研發經費除以企業的主營業務收入）、新產品銷售收入比例（新產品銷售收入除以主營業務收入）三個指標。
根據指南列出的指標，研發經費投入強度至少需要達到3%的行業有：廢棄資源綜合利用業（3.6%），儀器儀表製造業（3.9%），計算機、通信和其他電子設備製造業（3.2%），鐵路、船舶、航空航天和其他運輸設備製造業（15 .3%），專用設備製造業（5.1%），有色金屬冶煉和壓延加工業（8.6%），醫藥製造業（3.9%）。
按照今年年初市政府工作報告的要求，2017年廣州市研發經費佔GDP為2.5%，在珠三角各市中處於中等水平，而2018年要爭取提高到2.7%.這也意味著要實現這一目標，廣州需要在上述行業中多引進項目，才能逐步提高研發經費投入水平。
C 工業用地可先租後讓或彈性出讓
本版指南的一大特點是新增了鼓勵工業用地彈性出讓的做法，還提及鼓勵企業對於工業用地先租後讓。
指南表示，彈性出讓的土地使用權年限，依照《廣州市人民政府關於印發廣州市工業用地使用權先租賃後出讓和彈性年期出讓實施辦法的通知》(穗府規〔2017〕9號)有關規定，一般不得超過20年，具體年限可由各區根據項目所屬產業類型、企業自身實力等情況確定。對於國家、省重大產業項目、戰略性新興產業項目等超過20年以上出讓年限的，須報市人民政府批准，以市人民政府認定的出讓年期出讓，最高不超過50年。
工業用地使用權先租後讓的租賃年限不得超過10年，與後續出讓年期總和不得超過20年。
對於上述調整的背景，廣州城建部門一名熟悉土地管理的人士告訴南都記者，此舉是為了提高土地更新的效率，避免一些在市場競爭中逐漸被淘汰的企業投機取巧，不增加研發提高競爭力，反倒利用手裡的工業用地“三舊”改造掙快錢。
他介紹，按照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(1990年5月19日國務院令第55號)規定，工業用地使用權出讓最高年限為50年，各地在設定工業用地出讓年限時，往往以最高年限50年為出讓期限，企業拿地的時候出於未來土地升值的考慮，也傾向於多佔地，而且以50年最高期限拿地。
但在市場競爭環境下，大部分私營企業壽命基本上僅有10-20年左右，到期很多都退出或者股權出讓了。兩者之間不匹配，也使得許多工業園區無法在產業升級換代時對土地利用及時調整，導致了土地利用效率低下。通過工業用地彈性出讓，靈活調整出讓年限，一方面可以避免企業在項目初期多佔地，另一方面也能讓工業園更快速地調整用地項目，提高土地使用效率。
D 企業產出不達標 政府可收回土地
指南提出，以建設項目投資強度、土地產出率、產值能耗等指標作為土地使用條件的，應按照“誰提出，誰監管”的原則，在土地出讓成交後，由政府要求企業提交項目用地產業發展承諾書，作為簽訂土地出讓合同的前提條件和政府的監管依據。政府部門應對產業發展承諾書進行監督，並適時通報國土規劃部門。項目用地達不到約定的，各相關部門應按職能分工依法依約進行處置。
指南還提出將建立用地項目土地利用績效評估制度。在出讓合同中約定，達產後每年對用地項目土地利用績效進行評估。未達到承諾書約定要求的，政府部門應要求用地單位進行限期整改，整改總期限不得超過1年。對連續3年不達績效預期或3年累計數不達預期的，政府有權按合同約定提前收回用地。
據南都記者瞭解，目前國內已經有部分工業園區採取了這一做法。
閱讀更多 富俊金服 的文章
