提到公攤面積
幾乎每個購房者都有一肚子的抱怨
——花了100平的錢，
卻只買到一個70平方米左右的房！
01
史上最牛公攤面積
這個現象全國都存在，比如深圳住房的“公攤面積”就普遍佔“購房面積”的25%。更有甚者，2010年，山東高密市一處名為“貴賓首府”的樓盤，公攤係數超過52%，這事2010年4月6日被新華網報道（此後還被央視《焦點訪談》曝光過），被戲稱為“史上最牛”的公攤面積！
▲2010年5月31日央視《焦點訪談》播出節目“公攤迷霧”，曝光“最牛公攤面積”事件。
質問開發商，開放商會說：“建築銷售面積=套內建築面積+公攤面積，小區的綠化面積、樓梯走道，電梯等等都屬於公共空間，都是需要大家公攤的”
但公攤面積真的合理嗎？公攤面積的大小到底是怎麼計算的？不清不楚接受公攤面積所帶來的後果，不僅購房時候不明不白的花錢，最大的問題是，入住後的物業費你還得交上“公攤面積”的物業費， 今後一旦開徵房地產稅，按“建築面積”買房、售房的不公將更直接的體現出來。
02
購房價算入公攤面積並不合理
事實上，國際上基本都是按套內建築面積甚至使用面積（套內建築面積減去套內柱子和牆體面積所得）來計價的。換言之，我們現在購買的商品房銷售面積（購房總價）包含了分攤的建築面積（“公攤面積”價格），並不合理。
原因1: “公攤面積”難以準確測量
通常來說，“公攤面積”包括以下兩大部分：
第一部分包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建築面積等；
第二部分包括：樓宇（套）與公共空間之間的分隔，以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的50%。
但仔細想想，首先，樓宇的外牆（公用牆體），是圍成建築空間的必要條件，怎麼能單獨分割出來“公攤”？
其次，一個小區往往由不同建築面積、不同層數的單元組合，那麼每個單元的共有建築面積是不相同的，顯然，讓不同大單元一起分攤樓幢的共有建築面積是不公平的。
再者，由於公攤建築面積由共有建築面積按比例分攤而來，只有保證了共有建築面積計算的準確性，才能保證公攤面積計算的準確性，而國家住建部發布的《住宅建築設計規範》並沒有共有建築面積的計算規定，因此，在施工圖紙報批和實施的全過程中，無論是設計人員，還是所涉及到的政府部門和有關單位，都不是特別清楚共有建築面積是怎麼計算的，只有等房子建好了之後才知道，所以才會出現，購房者在預售時候買房籤的合同上的公攤面積，和實際收房時候的公攤面積根本不一致，如果是遇到不良開發商，就很可能被欺詐！
原因2：“公攤面積”沒有法律約束
在國家現在極力抑制房價過度上漲的趨勢下，某些不良開發商自然會想到用加大公攤面積變相提高房價，而且因為截至目前國家並沒有明確規定公攤係數（公攤面積在建築面積中所佔比例）的上下限，因此在“合法合規”的條件下，開發商可以將公攤面積一再做大，對購房者進行欺詐，一些小區甚至連獨立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢服務的警衛室、管理用房，作為人防工程的地下室都計入到公攤面積中，而國家法律明文規定這些不算公攤。
一些案例中的公攤係數簡直“喪心病狂”，比如前面所說的“史上最牛”的公攤面積：2010年，山東高密市一處名為“貴賓首府”的樓盤，公攤係數超過52%，！
就算面對業主維權，工作人員也可以硬氣：“法律對於公攤上限沒有規定”，“你們一百年都退不了房”！
小編身邊還遇到，某些小區的開放商在預售時候承諾建游泳池、會所等作為小區的公共設施，結果等收房時候推說晚點再建，讓業主一等再等，後來乾脆不建了，於是，原先業主支付的“公攤面積費用”也打了水漂。
03
呼籲法律規定以“套內建築面積”計價
通過以上梳理，我們已經得知，如今的“公攤面積”現象之所以會引發這麼多矛盾，實質上是法律法規缺乏清晰的界定，購房者投訴無門，給了部分利慾薰心的開發商以可乘之機“打擦邊球”。
早在多年前，法律界就有不少聲音認為公攤面積的諸多爭議已經嚴重影響了《物權法》的有效實施。當時不少地方也紛紛出臺建議和規定，要求以套內面積計算，取消“公攤面積”：
1
---2007年10月1日
2007年10月1日《物權法》實施當天，廣州市在全國率先公示相配套的測繪辦法《關於建（構）築房地產測繪中貫徹實施物權法若干問題的通知（徵求意見稿）》，公開徵求市民意見，提出小區共有建築面積不再分攤到戶，即取消了當時房產證上的“公攤面積”的說法，以後市民買房只看套內面積。
2
---2008年1月
2008年1月的政協甘肅十屆一次會議上，中國民主同盟甘肅省委員會也在提案中建議，現有房屋面積中的“公攤面積”有違《物權法》精神，應該取消，並建議房屋建築面積測量交給業主委託測量。
3
---2008年11月18日
2008年11月18日，北京市人民政府第17次常務會議審議通過《北京市人民政府關於修改〈北京市城市房地產轉讓管理辦法〉的決定》，增加一條作為第二十一條：“新建商品房轉讓應當按照套內建築面積計價，但是獨棟別墅、整棟樓房和車庫（位）轉讓可以按照套內建築面積計價，也可以按照建築面積計價或者按照套（單元）計價。
注：鑑於《物權法》並沒有對房屋各部分的產權性質給出明確的界定，而公攤面積的設置符合《民法通則》、《物權法》對於按份共有形式的規定，且有關規定已經明確了公攤面積的合法地位，說“公攤面積有違《物權法》的精神”，還有待商榷。
▲2007年3月16日，第十屆全國人民代表大會第五次會議表決通過《中華人民共和國物權法》
上述出臺政策的地方，初衷是好的，落實情況卻令人失望。究其原因，是缺乏強制執行力。
雖然政府部門要求，以套內面積計算的單價和以建築面積計算的單價都應寫進合同裡，以兩種報價呈現。可是，不強制的“要求”下，部分開發商在實踐中依然以建築面積為主、套內面積為輔表述單價；更有一些開發商“淡化”套內計價方式，對外報價都按照建築面積計價。
只有一個地方例外——重慶，它是目前中國內地唯一強制實行以套內面積計價售樓的地方。
2002年6月，重慶人大常委會通過了《重慶市城鎮房地產交易管理條例》，以地方法規的形式，首次對商品房的計價方式作出明確規定和要求：商品房現售和預售，以套內建築面積作為計價依據，商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。
該條例於當年8月1日施行，宣告重慶在全國率先強制施行商品房銷售以“套內建築面積”計價的政策，不按這一計價依據銷售的開發商，將由房地產行政主管部門責令改正，並處以商品房交易金額5%~10%的罰款！
談及重慶為何要做強制改革商品房計價方式的“先驅”，時任重慶國土資源和房屋管理局市場處處長曾強在接受媒體採訪時說：“
最大的目的在於讓消費者明明白白購房，最大限度地減少房地產交易糾紛，保護購房者的合法權益。”04
以“套內面積”計價，只會對不良開發商不利
毫無疑問，以“套內建築面積”計價可以很好規避“公攤面積”不實，不透明、不公平的種種矛盾，而且套內建築面積規定明確，測量簡單：根據住建部發布的《房產測量規範》，成套房屋的“套內建築面積”由套內房屋的使用面積、套內牆體面積、套內陽臺面積三部分組成，普通人用常規方法即可測算出來，明明白白購房。
這不僅可以避免多支付房款的問題，更避免了在今後的幾十年中不斷支付更多的成本，比如物業管理費和取暖費等，今後一旦開徵房地產稅，繳費也更加明白。
但有人要說了，“取消公攤面積會導致房價上漲”！
是的，從表面上看的確會造成房價的上漲，原本我們需要多付的公攤面積價格將會通過套內面積價格上漲的方式補償掉，但對於我們購房者的實際負擔並沒有增加啊。而且，在這種明明白白的真實房價之下，如果房價真的猛漲，相信有關政府部門更容易採取對策來解決。
還有人說：按“套內面積計價”會降低共同設施的質量
還有人說，按套內面積計價會讓開發商鑽空子，只注意套內面積，忽視公用設施部位的建設，降低環境配套等公共公用設施的質量。
這個顧慮其實也是多餘的。因為購房者更在意居住面積的大小，其次才是公攤面積大小。而且，在市場競爭環境下，如果開發商試圖通過壓縮公攤面積佔購房者的便宜，購房者會用腳投票。為了生存和獲利，開發商會根據市場需要，造好房子。按套內建築面積計價的方式，不僅不會降低開發商在配套設施和環境上的標準，還會提高。
公攤面積是否合理，關係到市場經濟中的公平、公正的問題。當然，以目前的形勢，全面取消公攤面積恐怕不能一蹴而就。但出臺配套行政法規，對公攤面積深加規範，還是應該儘快提上日程的。
存在不一定合理，公平正義或許會遲到但不會缺席。相信在大家的共同努力下，扭曲的做法會得到切實的改善，並終有一天會得到徹底糾正。
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