提到公摊面积
几乎每个购房者都有一肚子的抱怨
——花了100平的钱，
却只买到一个70平方米左右的房！
01
史上最牛公摊面积
这个现象全国都存在，比如深圳住房的“公摊面积”就普遍占“购房面积”的25%。更有甚者，2010年，山东高密市一处名为“贵宾首府”的楼盘，公摊系数超过52%，这事2010年4月6日被新华网报道（此后还被央视《焦点访谈》曝光过），被戏称为“史上最牛”的公摊面积！
▲2010年5月31日央视《焦点访谈》播出节目“公摊迷雾”，曝光“最牛公摊面积”事件。
质问开发商，开放商会说：“建筑销售面积=套内建筑面积+公摊面积，小区的绿化面积、楼梯走道，电梯等等都属于公共空间，都是需要大家公摊的”
但公摊面积真的合理吗？公摊面积的大小到底是怎么计算的？不清不楚接受公摊面积所带来的后果，不仅购房时候不明不白的花钱，最大的问题是，入住后的物业费你还得交上“公摊面积”的物业费， 今后一旦开征房地产税，按“建筑面积”买房、售房的不公将更直接的体现出来。
02
购房价算入公摊面积并不合理
事实上，国际上基本都是按套内建筑面积甚至使用面积（套内建筑面积减去套内柱子和墙体面积所得）来计价的。换言之，我们现在购买的商品房销售面积（购房总价）包含了分摊的建筑面积（“公摊面积”价格），并不合理。
原因1: “公摊面积”难以准确测量
通常来说，“公摊面积”包括以下两大部分：
第一部分包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等；
第二部分包括：楼宇（套）与公共空间之间的分隔，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。
但仔细想想，首先，楼宇的外墙（公用墙体），是围成建筑空间的必要条件，怎么能单独分割出来“公摊”？
其次，一个小区往往由不同建筑面积、不同层数的单元组合，那么每个单元的共有建筑面积是不相同的，显然，让不同大单元一起分摊楼幢的共有建筑面积是不公平的。
再者，由于公摊建筑面积由共有建筑面积按比例分摊而来，只有保证了共有建筑面积计算的准确性，才能保证公摊面积计算的准确性，而国家住建部发布的《住宅建筑设计规范》并没有共有建筑面积的计算规定，因此，在施工图纸报批和实施的全过程中，无论是设计人员，还是所涉及到的政府部门和有关单位，都不是特别清楚共有建筑面积是怎么计算的，只有等房子建好了之后才知道，所以才会出现，购房者在预售时候买房签的合同上的公摊面积，和实际收房时候的公摊面积根本不一致，如果是遇到不良开发商，就很可能被欺诈！
原因2：“公摊面积”没有法律约束
在国家现在极力抑制房价过度上涨的趋势下，某些不良开发商自然会想到用加大公摊面积变相提高房价，而且因为截至目前国家并没有明确规定公摊系数（公摊面积在建筑面积中所占比例）的上下限，因此在“合法合规”的条件下，开发商可以将公摊面积一再做大，对购房者进行欺诈，一些小区甚至连独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，作为人防工程的地下室都计入到公摊面积中，而国家法律明文规定这些不算公摊。
一些案例中的公摊系数简直“丧心病狂”，比如前面所说的“史上最牛”的公摊面积：2010年，山东高密市一处名为“贵宾首府”的楼盘，公摊系数超过52%，！
就算面对业主维权，工作人员也可以硬气：“法律对于公摊上限没有规定”，“你们一百年都退不了房”！
小编身边还遇到，某些小区的开放商在预售时候承诺建游泳池、会所等作为小区的公共设施，结果等收房时候推说晚点再建，让业主一等再等，后来干脆不建了，于是，原先业主支付的“公摊面积费用”也打了水漂。
03
呼吁法律规定以“套内建筑面积”计价
通过以上梳理，我们已经得知，如今的“公摊面积”现象之所以会引发这么多矛盾，实质上是法律法规缺乏清晰的界定，购房者投诉无门，给了部分利欲熏心的开发商以可乘之机“打擦边球”。
早在多年前，法律界就有不少声音认为公摊面积的诸多争议已经严重影响了《物权法》的有效实施。当时不少地方也纷纷出台建议和规定，要求以套内面积计算，取消“公摊面积”：
1
---2007年10月1日
2007年10月1日《物权法》实施当天，广州市在全国率先公示相配套的测绘办法《关于建（构）筑房地产测绘中贯彻实施物权法若干问题的通知（征求意见稿）》，公开征求市民意见，提出小区共有建筑面积不再分摊到户，即取消了当时房产证上的“公摊面积”的说法，以后市民买房只看套内面积。
2
---2008年1月
2008年1月的政协甘肃十届一次会议上，中国民主同盟甘肃省委员会也在提案中建议，现有房屋面积中的“公摊面积”有违《物权法》精神，应该取消，并建议房屋建筑面积测量交给业主委托测量。
3
---2008年11月18日
2008年11月18日，北京市人民政府第17次常务会议审议通过《北京市人民政府关于修改〈北京市城市房地产转让管理办法〉的决定》，增加一条作为第二十一条：“新建商品房转让应当按照套内建筑面积计价，但是独栋别墅、整栋楼房和车库（位）转让可以按照套内建筑面积计价，也可以按照建筑面积计价或者按照套（单元）计价。
注：鉴于《物权法》并没有对房屋各部分的产权性质给出明确的界定，而公摊面积的设置符合《民法通则》、《物权法》对于按份共有形式的规定，且有关规定已经明确了公摊面积的合法地位，说“公摊面积有违《物权法》的精神”，还有待商榷。
▲2007年3月16日，第十届全国人民代表大会第五次会议表决通过《中华人民共和国物权法》
上述出台政策的地方，初衷是好的，落实情况却令人失望。究其原因，是缺乏强制执行力。
虽然政府部门要求，以套内面积计算的单价和以建筑面积计算的单价都应写进合同里，以两种报价呈现。可是，不强制的“要求”下，部分开发商在实践中依然以建筑面积为主、套内面积为辅表述单价；更有一些开发商“淡化”套内计价方式，对外报价都按照建筑面积计价。
只有一个地方例外——重庆，它是目前中国内地唯一强制实行以套内面积计价售楼的地方。
2002年6月，重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，以地方法规的形式，首次对商品房的计价方式作出明确规定和要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。
该条例于当年8月1日施行，宣告重庆在全国率先强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策，不按这一计价依据销售的开发商，将由房地产行政主管部门责令改正，并处以商品房交易金额5%~10%的罚款！
谈及重庆为何要做强制改革商品房计价方式的“先驱”，时任重庆国土资源和房屋管理局市场处处长曾强在接受媒体采访时说：“
最大的目的在于让消费者明明白白购房，最大限度地减少房地产交易纠纷，保护购房者的合法权益。”04
以“套内面积”计价，只会对不良开发商不利
毫无疑问，以“套内建筑面积”计价可以很好规避“公摊面积”不实，不透明、不公平的种种矛盾，而且套内建筑面积规定明确，测量简单：根据住建部发布的《房产测量规范》，成套房屋的“套内建筑面积”由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台面积三部分组成，普通人用常规方法即可测算出来，明明白白购房。
这不仅可以避免多支付房款的问题，更避免了在今后的几十年中不断支付更多的成本，比如物业管理费和取暖费等，今后一旦开征房地产税，缴费也更加明白。
但有人要说了，“取消公摊面积会导致房价上涨”！
是的，从表面上看的确会造成房价的上涨，原本我们需要多付的公摊面积价格将会通过套内面积价格上涨的方式补偿掉，但对于我们购房者的实际负担并没有增加啊。而且，在这种明明白白的真实房价之下，如果房价真的猛涨，相信有关政府部门更容易采取对策来解决。
还有人说：按“套内面积计价”会降低共同设施的质量
还有人说，按套内面积计价会让开发商钻空子，只注意套内面积，忽视公用设施部位的建设，降低环境配套等公共公用设施的质量。
这个顾虑其实也是多余的。因为购房者更在意居住面积的大小，其次才是公摊面积大小。而且，在市场竞争环境下，如果开发商试图通过压缩公摊面积占购房者的便宜，购房者会用脚投票。为了生存和获利，开发商会根据市场需要，造好房子。按套内建筑面积计价的方式，不仅不会降低开发商在配套设施和环境上的标准，还会提高。
公摊面积是否合理，关系到市场经济中的公平、公正的问题。当然，以目前的形势，全面取消公摊面积恐怕不能一蹴而就。但出台配套行政法规，对公摊面积深加规范，还是应该尽快提上日程的。
存在不一定合理，公平正义或许会迟到但不会缺席。相信在大家的共同努力下，扭曲的做法会得到切实的改善，并终有一天会得到彻底纠正。
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