天府新区，本轮成都房价上涨的起点，亦可能是终点。
中国房地产，是典型的周期性行业，经济政策起非常重要作用。2015年，5次降息、4次降准，这一轮房地产翻倍大涨，就是从15年开始启动。
2016年初，成都房地产市场还处在观望期，而上海、深圳、北京等一线城市，率先启动，短期涨幅巨大，广州、南京、厦门、杭州、武汉等中南沿海沿江城市则紧随其后，此时，“天府新区”横空出世，国际城南一时成为资金追捧之地，开启了成都房价升势。
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5.15新政，给天府新区打了一针镇静剂
今年5月15日，成都将限购对象由个人转为家庭，并增加新落户居民需缴纳 12 个月连续社保、父母投靠落户购房限制、离婚 2 年内购房限制等新举措，打击市场“一买房、全家摇号”“伪刚需”“落户抢房”。
2018年1月19日，中海锦江城取得预售证，预售证号100969，预售面积167398.82㎡，销售房源共1530套，面积为161121.85㎡。成都实施公证摇号销售商品住宅以来，中海锦江城成为天府新区第一个摇号楼盘，1530套房源，均价14000~15000元/㎡，吸引8319人报名，中签率19%。
4月28日，中海锦江城再次取得预售证，预售证号25570，预售面积202967.68㎡，房源1350套，均价15000元/㎡，精装修标准2970/㎡和/3620㎡。报名时间从5月2日开始，1350套房源有效登记人数17171人，摇号中签率不足10%，延续了成都买房拼运气的基调。
5.15新政之后，5月25日，中海锦江城再次取得预售，预售证号101339，预售面积190460.2㎡，房源1866套，均价13500元/㎡，精装标准2900元/㎡和2970元/㎡。最终，该批次1866套房源，仅有1384人登记，剩余近500套。
新政之前，碧桂园海昌天澜208套房源，均价12000元/㎡，16731人登记，中签率1.243%；滨江和城1005套房源，均价9500元/㎡，14562人登记，中概率7%；德商御府天骄442套房源，均价17000元/㎡，5880人登记，中签率7.5%；北辰南湖香麓259套房源，均价12000元/㎡，24927人登记，中签率1.039%；奥园公园府邸594套房源，均价13500元/㎡，7311人登记，中签率8.1%；蔚蓝卡地亚花园城452套房源，均价17500元/㎡，5386人登记，中签率8.39%。
新政之后，保利天空之城520套房源，均价15000元/㎡，915人登记，中签率56.8%；万科翡翠公园863套房源，均价12000元/㎡，2628人登记，中签率32.8%；恒大天府半岛792套房源，均价12500元/㎡，1036人登记，中签率76.4%；奥园公园府邸464套房源，均价15000元/㎡，171人登记，剩余近300套房源；碧桂园海昌天澜366套房源，均价9500元/㎡，539人登记，中签率67.9%；北辰南湖香麓599套房源，均价10500元/㎡，2557人登记，中签率23.4%；三利麓山城457套房源，1091人登记，均价10500元/㎡，中签率41.88%。
无独有偶，以5.15新政为分界线，天府新区从新房认购率上看，有了明显下滑，中签率猛增，市场退热。
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滞涨一年，新房价格与去年初基本持平
5.15新政，对天府新区社保的要求，无疑限制一部分人。但是，如奥园公园府邸、中海锦江城这般剩下数百套房源的，无疑佐证了市场在退热，购房者更珍惜手里的“房票”。
成都摇号之前，天府新区等城南的楼盘，可谓红极一时。坐等涨价，也是很多开发商的心态。然而，9个月过去了，天府新区房价到底是怎样一个水平呢？我们以滨江和城、德商御府天骄、蔚蓝卡地亚花园城为例，或许可以窥见一斑。
滨江和城，天府新区万安镇刚需大盘，地段非常不错。安居客数据显示，2017年1月，该楼盘均价7000~7500元/㎡，4月涨到挂牌9200~9900元/㎡左右，6月尾盘均价9500元/㎡左右，到了今年，预售清水价格6900元/㎡，加上装修价格几乎与2017年相当。
德商御府天骄，天府新区改善盘，装修方面尚可圈可点。数据显示，2016年12月，该楼盘均价16000元/㎡，2017年3月涨至18000元/㎡，直到2017年底当期尾盘单价仍是18000元/㎡，今年开盘含精装价格17000元/㎡。
蔚蓝卡地亚花园城，麓山板块豪宅项目，产品景观打造别具一格。数据显示，2017年5月，该楼盘当批次尾盘，均价17500元/㎡，今年开盘清水均价17500元/㎡左右。一年多时间，开了一次盘，均价基本不变。
由于天府新区（除麓山豪宅区）几乎没有二手房，所以很多楼盘不存在二手房差价这一说，看不见因价格差造成的直观利益驱动，也是天府新区逐渐退热的原因之一。
另一方面，2016年底，特别是2017年，天府新区大热之时，人们念叨的国际城南和成都两个中心理论，现在似乎少有人提及了。2017年至今，在天府新区房价大涨之后，成都主城区，三环内，特别是二环内，房价得到明显提振，特别是二手房。
如今，若拿天府新区的新房价格，与成都市区二手房价格比较，就会发现，原来成都还是只有一个中心。以恒大曹家巷广场住宅为例，数据显示，2016年12月，该项目住宅价格14000元/㎡，2018年初，该项目三期价格来到了25000元/㎡。
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待开发待售库存充裕，后续供应或超主城区
一年多时间，天府新区房价几乎停滞，且有可能较长时期止步。
据成都链家数据，2018 年上半年成都住宅用地供应可开发体量为 407.9 万平方米，同比 2017 年上半年增加 27.4%，较2017年下半年大幅缩减。
近郊成为供应主力，占比高达 47.8%；天府新区供应可开发体量下滑，不足2017年下半年供应可开发体量的五分之一。不过，2016年，2017年，天府新区供应的土地，这巨大的体量今年才刚刚开始入市而已。
另外，2018 年上半年成都新房整体供应量为9.0万套，同2017年上半年减1.7%，较2017年下半年大幅增加 52.8%，远郊供应占比达 35.3%，环比上升 6.9 个百分点。值得一提的是，天府新区新房供应大幅增加，有超过中心城区的趋势。
再次梳理一下几个核心逻辑：1、从2016年开始，房价率先迅速上涨之后，由于开发商惜售和公证摇号政策，天府新区新房价格基本维持在2017年初水平；2、天府新区大涨之后，成都主城区（中心城区）及其它区域迎来补涨，特别是主城区的中心价值得到明显提振，房价已经超过天府新区，特别是二手房价格更有明显价差；3、现在，天府新区对户口和社保严格要求，这部分购房者可以在天府新区从容的购房新房。
由此，有理由预见，天府新区将有可能是成都楼市的蓄水池。有住房需求的购房者，只要满足条件，就可以去天府新区买到价格比主城区便宜的房子；作为投资者，在天府新区已经没有多大炒房的空间，一则购房资格难得，二则买了长期不涨咋办。
笔者认为，这是一个良性的转变，天府新区从领涨板块，到有可能转变为一个成都房价暴涨的蓄水池。今后几年，这里将承担很大一部分人在成都购房的需求，5年，10年之后，成都第二个中心，自然可求。
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