總量見頂、利潤承壓、融資困難，房地產企業謀求轉型似乎成了常態。
近日，保利地產發佈了對2018年上半年樓市的報告，分別從短期和長期梳理了目前行業面臨的形式和未來的發展脈絡，內容涉及短期行業調整、三四線樓市分化、棚改政策影響等，很見領軍房企的功力。
在保利的這份報告中，保利給地產界愈演愈烈的“去地產化”下了定義：
所謂的“去地產化”，實際上是房地產逐漸成為繼互聯網之後的另一種新型鏈接，將實體經濟發展所需要的資金、人才、產業、稅收等各種要素實現有效鏈接。
保利認為，當前房企“去地產化”浪潮的背後，實質是企業戰略發展定位的升級，以捕捉行業中長期發展的新機遇。
在保利看來，房企渴望撕掉“單一開發”的標籤，不是揮一揮衣袖不帶走樓市一片雲彩，而是維持開發的前提下，身位和心理距離向實體經濟的進一步靠近。
而這其中，或許孕育著城市發展新階段裡房地產行業最大的機會。
今年以來，彷彿趕時髦似的，房企扎堆兒改起了名字。
2018年3月初，時代中國的業績會上，時代地產更名為時代中國。不足一月，另一場業績會上，龍湖也宣佈公司中文名“龍湖地產有限公司”擬更改為“龍湖集團控股有限公司”。
在不到半年的時間裡，“朗詩綠色地產”改名為“朗詩綠色集團”，“合景泰富地產”改名為“合景泰富集團”，“美的地產”變為“美的置業集團”。
另一邊，龍頭企業萬科更是表示要做做城鄉建設與生活服務商，十年後不再是地產公司。
乍一看，各大房企似乎紛紛要脫離房地產，擁抱多元化。
但仔細一看，房企在該拿地、該開發的時候依舊是毫不手軟。比如，公告顯示，2018年6月，萬科新增項目39個，計容積率建築面積725萬平方米，其中權益建築面積465.8萬平方米，遠高於前5個月數據。
對此，保利認為，這股“去地產化”浪潮的背後，實質是房企順應行業發展變局，升級企業發展戰略，由“單一開發”向“開發+運營”發展。
怎麼理解？
一直以來，物業開發是開發商最核心的業務，銷售-買地-融資之於房企就像是吃飯喝水之於普通人。
但在“黃金時代”“白銀時代”之後，樓市當前面臨的一個基本面是，天花板效應若隱若現，國家現階段經濟發展面臨轉型升級，城鄉建設面臨新任務。如果再周旋於傳統的建房子-賣房子-建房子的房地產粗放發展模式，不僅有掉隊之虞，而且會失去時代的機遇。
十九大報告裡提出，我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。
落在房地產市場的意思就是，住房全面短缺時代已經結束，現階段房地產市場的主要矛盾是不平衡和不充分問題。
而解決這些“不平衡”和“不充分”的問題，“量”是其次的，“質”是主要的。在樓市的十字路口，保質要慢慢走在保量前面。
換句話說就是，運營為王。
保利認為，房企的發展戰略逐漸由“單一開發”向 “開發+運營”發展，包括為了獲取土地資源的“運營”，如各種概念拿地，亦有房地產運營子領域發展，如長租公寓、養老地產、物流地產等。
例如，開發業務以外保利在商業、物流等方面發力，合景泰富提出“開發+物業管理、酒店運營”，龍湖要做“開發+商業運營+長租公寓+物業”，恆大的業務擴展為“開發+旅遊、健康、科技”。
所以，房企並沒有徹底拋棄開發，而是要補齊原來快速發展下不暇顧及的短板，把開發和運營有機地結合起來，向產業靠攏、向實體經濟靠攏，去追去更大的發展空間。
事實上，或許沒有另外一個行業比房地產更加適合這種轉變。
在上半年的樓市總結裡，保利提出了一個新穎的觀點：房地產已經成為互聯網之後的另一種鏈接。
保利認為，互聯網用技術創新掃平障礙，但往往通過線上手段改造。但是人們一切活動，追根究底是要發生於物理空間，聯結具體的生產資料才得以施行。
外賣軟件可以助人尋找美食，但不能消滅人的飢餓；搜索引擎可以提供景點、交通信息，但不能滿足人的度假需求；社交軟件拉近時空距離，但不能取代真實的體溫。
所以我們看到包括騰訊、阿里巴巴在內的互聯網企業都要砸重金往線下走，努力往實際生活中滲透。但是房地產，天生就在線下。
保利認為，相比於互聯網，房地產則更紮實，可鏈接“人、資本、產業”等多方資源，實現資源要素的優化配置，助力產業升級發展、推進城鄉建設。
產城融合發展下，房地產將成為比互聯網更有優勢、更有力的一種鏈接。
你看，萬科發展物流、投資文化產業；碧桂園進軍農業、文旅；保利投資教育、商業、大健康產業鏈、發展軍民融合產業；恆大投資新能源汽車、與中科院達成合作共同孵化高科技產業，都是在嘗試使“地產”成為城市經濟發展的新“鏈接”形式。
只有依託實體產業，房地產才能插上想象的翅膀。
我們都知道這麼一個現象，即長期以來，內房股在海外資本市場上不太受待見。在港股市場上，內房股的市盈率很長一段時間裡徘徊在5-7倍，估值的想象空間一直難以打開。
反而是幾家房企的物業管理公司如綠城服務、雅生活、彩生活等，市盈率可以達到25甚至35倍以上。
這就是服務能力、運營能力的魅力。物管如此，農業、長租公寓、特色小鎮、物流地產、新零售、文旅等亦然。
從供給端也能看出這一轉變。
保利的這份研究報告顯示，在產城融合發展統一導向下，各地土地招拍掛市場捆綁各類條件出讓情況明顯增多，多地實施“限房價、限地價、競自持”，同時，將產業資源導入作為競拍要求亦十分常見。房企導入產業發展資源成為拿地“敲門磚”，如碧桂園科技小鎮、保利軍民融合小鎮。
在“開發+運營”的戰略指導下，房企多元化經營和主業產生協同效應，房地產將各種經濟要素統一併反哺實體經濟，真正促進項目所在地產業發展，推動城市升級，這是各界對房企的期待，也是企業發展的應有之義，或許更是下一階段行業最大的機遇。
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