業主陣營分化：一派主張嚴控車輛進出、一派主張開放停車位
物業表態：嚴控車輛進出，努力為未購車位業主尋找停車空間
律師說法：開發商有權租售人防工程以外的地下車位
近日，濱湖藍灣小區的部分業主向市長熱線12345、淮河晨刊熱線4034444反映，小區地庫入口頻頻被堵，開車回家時，經常在門口等了一兩個小時卻無法將車駛入地下車庫中。8月2日傍晚五點多鐘，甚至還發生了業主開車撞壞小區東門地庫出入口道閘的事件。
“免費午餐”突然取消
8月3日，記者來到濱湖藍灣小區，發現該小區實行人車分流，從小區南門、東門開始，機動車、非機動車皆要進入地下停車庫。在該小區東門，記者看見前一天被撞壞的道閘已經更換。在地庫出入口還立著由濱湖藍灣物業服務中心貼出的通知。通知內容顯示，為了提升小區的整體環境與檔次，由開發商出資對地下車庫進行升級改造，地下車庫由原先的水泥地坪升級為環氧樹脂彩色地坪。因施工需要，自2018年8月1日起地下車庫封閉，機動車輛禁止駛入。
採訪中，有位小區女業主向記者直言：“之所以‘堵門’，是因為車沒地方停了。”該業主說，之前車子都能停到地庫裡，現在物業不讓停了，所以只能停在了地庫的出入口。
現場也有業主向記者反映，自己要回家，卻被堵在門口的車攔住了，進不了地庫。
“封閉的地下車庫”到底為何引發種種矛盾?
濱湖藍灣物業服務中心項目經理高學告訴記者，車庫升級改造，封閉部分區域，只有購買了地下車庫車位使用權的車主暫時可以進入停車，其他沒有車位的業主只能暫時將車停在小區周邊。
地庫提升改造，封閉部分區域
“之前，不論有沒有購買私家車位，所有業主都能進地庫免費停車。”蚌埠星宇物業管理有限公司總經理陳欣介紹，從2016年年底，小區1期交付使用以來，地下車庫一直是免費對外開放使用，不僅本小區業主的車輛都能夠自由進出，甚至周邊小區也有業主將車輛停進了這裡。隨著小區2期工程竣工的臨近，為了保證小區整體品質如一，所以開發商決定對1期的地下車庫進行改造升級。施工所有經費均由開發商承擔，而且向所有業主承諾，升級後的地下車庫在轉讓車位使用權時，不提高費用，車位均價仍是原先的8萬元/個。
“我們絕不是要阻攔業主回家，因為地下空間有限，目前只能保證有車位的業主進入地庫停車，沒有車位使用權的業主暫時只能在小區周邊找車位，施工期間給業主帶來的不便，確實需要大家克服一下。”陳欣表示，地庫升級工程採取的是先封閉部分區域施工，開放另外部分區域臨時停車，然後再對調封閉區的方式進行。之前，該小區每天大約有五百多輛私家車停入地庫，但現在因為施工封閉，能開放使用的區域僅能停放三百輛左右的機動車。該小區已經購買了停車使用權的車主有兩百多個，施工期間，也僅能保證這部分車主進入地庫停車。
業主陣營分為兩派
在該小區物業辦公室，記者見到了一群前來向物業表達訴求的業主。雖然是同一小區的業主，但對“地庫升級改造”顯然分化為兩派。
開放派：物業應提供足夠車位解決業主停車問題。
前來反映問題的業主中，一對年輕夫妻表示，地下車位售價過高，自家並沒有購買車位的打算，但將車停在路邊也不是長久之計。“車都停在路邊，可能被劃，也有可能被鏟走，根本不安全，而且離小區那麼遠。”夫妻二人認為，不論是開發商還是物業，在地庫提升改造工程開始前，就應該考慮好所有業主停車的問題。
“沒買車位的還是大多數，大家都只能把車停在小區外邊，車位就特別緊張了，得停很遠才能找到位子，開發商、物業應該拿出一部分車位供業主出租，並且有義務幫助業主解決停車問題。”來反映停車問題的另一位年輕女士表示，對於沒有購買地下車位使用權的業主來說，沒地方停車只能來找物業，甚至一怒之下只能把車停在小區門口。
部分業主認為，既然小區路面還有停車位，那在地庫施工期間，不妨將路面停車位重新啟用，臨時解決部分業主停車難問題。
採訪中，也有業主認為，地下車庫的產權歸全體業主共有，對開發商出售地下車庫車位使用權的行為是否合法有質疑。
整治派：物業應嚴格管控車輛進出。
在向物業反映問題的業主中，還有另一派截然不同的聲音。這些業主主張物業繼續實行小區人車分流，嚴格管控車輛的進出，對外來車輛或是沒有車位使用權的車輛堅決禁止進入小區地庫。
車主楊先生告訴記者，自己在8月2日中午回家時，在小區東門被堵了2個小時。“我是買了車位的，之前因為所有車輛都能進地庫停車，導致我的私家車位經常被別的車佔了，我反而停不到自己的車位上。我主張物業一定要加強管理，對外來車輛，沒有購買停車使用權的車輛，堅決不能再讓他們進入地庫隨意停放了，不然停車秩序混亂，損害的是我們購買了車位的業主的權益。”
楊先生說，自己的母親年紀大了，腿腳不像年輕人那麼靈便了，但老人家每天都喜歡在小區裡遛彎、散步，自己之所以能放心就是因為小區人車分流了。“我們小區的路面沒有車輛，所以才能放心地讓老人、孩子在路面活動，一旦有車輛在路面停放，小區的秩序就亂了。”
業主葉先生也認為，“小區要想有舒適的人居環境，必須有嚴格的物業管理，如果誰都能把車隨便開進小區，那小區的環境就會一團糟，安全也得不到保障。在市場經濟環境下，一切服務和資源都是要付費購買的，車位使用權無疑也是一種資源。有些業主做出一些過激行為，不如想一想如何通過正當合法的手段獲得車位，一勞永逸解決停車問題。”
物業：路面車位不開放，地下車位可租可售
對於部分業主希望小區物業暫時開放路面停車位的要求，蚌埠星宇物業管理有限公司總經理陳欣表示，雖然開放路面停車位會給物業帶來一定的收益，但不會因為要解決一部分業主的停車問題，去損害所有業主的共同利益。“一部分人有地方停車，但小區人車分流的秩序就被打破了，居住環境肯定大打折扣，這等於損害了所有業主的利益，所以我們不會開放地面停車位。”
那麼，在該小區地庫提升改造工程施工期間，沒有購買車位使用權的業主該如何停車?陳欣介紹，小區外圍由開發商配建的車位接近二百個，可供業主停車使用，另外，物業公司正在向轄區交警部門積極申請，儘量新增一些路邊機動車道停車位，方便業主停車，基本可以解決小區大部分業主的停車問題。
陳欣表示，整個地庫升級改造工程工期大約三個月。完工後，小區地下車庫將實行嚴格的門禁制度，保證已有車位業主安全、方便地停車。而且小區開發商也已同意，地下車位將可租可售，沒有購買地下車位使用權的業主可以租用車位，價格正在測算中。
律師：開發商有權租售人防工程以外的地下車位
對於部分業主質疑開發商有無權力出售地下車庫車位使用權的問題，本報記者諮詢了律師。
安徽治邦律師事務所嚴春華律師根據《物權法》、《人民防空法》等法律條文，對地下車庫的權屬問題進行了解釋。
嚴春華解釋，地下車位的權屬分為三類，一類歸國家所有、一類歸業主，還有一類歸開發商所有
《人民防空法》第22條規定：“城市新建民用建築按照國家有關規定修建戰時可用於防空的地下室”，《物權法》第五十二條“國防資產屬於國家所有”，也就是說，人防工程的配建部分，作為國防資產的組成部分，產權性質應為國家所有，而不是開發商或業主所有，不論是開發商還是業主都無權處置。同時，《人民防空法》第五條也規定了“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有”。因此，經人防機關批准後，人防工程投資者的開發商可以就利用人防工程建成的地下車庫進行經營管理並取得收益，這也是和《物權法》第七十四條是相吻合的。
除了人防工程的配建部分，剩下的那部分車位也是大家最關注的，這些車位使用權開發商到底有沒有權力租售?
根據住建部發布的《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則(試行)》第九條規定：公用建築面積計算原則是，凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建築面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建築面積。公用建築面積按以下方法計算：整棟建築物的建築面積扣除整棟建築物各套(單元)套內建築面積之和，並扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建築面積，即為整棟建築物的公用建築面積。
嚴春華解釋，簡單地說，按照這條規定，開發商在出售房屋時，不能把地下車位、車棚作為公攤計入房價款中，也就是說業主當初買房時，付款的公攤中其實並不包含地下車庫。這部分地下車位實際上就是由開發商獨立投資建設的，其使用權完全屬於開發商所有，開發商可以按照市場經濟的定價原則，進行租售。
至於小區地上停車位，《物權法》第七十四條其實已經規定：“建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”這一規定已將小區內地上停車位的支配權明確約定給了開發商。
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