“昨晚10点，临时通知今天（5月16日）开实景示范区（样板间），下午四点已经认筹80余组！随时会开盘，最晚本周末” 。昨日，凤凰君走访江悦城·公园里楼盘看到这一幕！
14:40分，凤凰君从益华百货出发，打了个滴滴快车，定位从益华百货至江海高新产业新城。
线路：迎宾大道、东华二路、东华一路、东华大桥、江海一路、白水带公园、江翠路、五邑路、东宁路、金瓯路、南山路
全程11.8公里，司机兜兜转转十余条道路后，车程时长30分钟终于到达目的地（由于非上下班高峰期不存在堵车），车费42元。
看样板间车辆
15:10分，凤凰君来到营销中心（文体汇）门口，云沁路两侧停了很多车辆，都是来看样板间的意向客户。
江悦城·公园项目位于江海区高新产业新城云沁路，该项目为江门孔雀城地产开发商，据了解，该楼盘为孔雀城布局华南区首盘。
凤凰君以购房者身份了解全程。在销售的接待下来到沙盘区，座谈区有5、6组客户在了解项目，在认筹刷卡区还有3组客户在刷卡交认筹金。
认筹区了解项目的客户
凤凰君在沙盘区看到商品房销售信息公示栏、诚意登记筹号领取流程海报等很抢眼，销售称预计在本周末8/9栋开盘！但也不排除筹号满了随时开盘的可能。凤凰君查阅了江门房管局网站，显示8/9栋取已取得预售证共250套房源。
商品房销售信息公示栏
8/9栋取已取得预售证共250套
凤凰君来到实景样板间，参观了已开放了3个样板房，样板设置在小高层住宅区，样板参观的人数很多，销售介绍大部分是高新区上班人群及附近的居住较多。
江悦城·公园里、江海怡景湾、明泰城 哪个楼盘更抵买？
作为直接竞品楼盘江海怡景湾和明泰城，凤凰君收集了同为刚需小户型（89/90/93平）以供比较。
江悦城·公园里90平刚需户型
江海怡景湾89平刚需户型
明泰城93平刚需户型
江海怡景湾最新动态：新品2栋已经获取预售证，预计在5月28日开盘！户型为建面89-99平，参考上一期1栋产品价格均价约12000元/平，带装修！
明泰城最新动态：新品12幢正诚意登记，预计在7月份推出，户型建面为81-165平！参考上一期9/10幢产品价格均价约9800元/平，毛坯！
PK:府西VS外海
90㎡最高单价约11967/平，主卧门口对客厅
该户型位于9栋楼，是观看最多最拥挤的一个样板间，销售介绍，90㎡户型为带装修刚需户型。
90㎡最高单价约11967/平
销售重点介绍了大门为科勒品牌，可以指纹＋密码＋钥匙3中开锁方式。玄关设有玄关柜及立体镜子，属于交楼标准，装修材料是海尔品牌！同属海尔品牌是还有厨房水池、厨柜、浴室柜。
部分装修材料展示
该户型为2房2厅1卫，9栋朝南户型。凤凰君参观了两个卧室，主卧朝南面积约12平，次卧朝东。实际户型建面89.7㎡，公摊18.7平，赠送面积10.2平，户型使用率为89.9%。
值得一提的是，主卧房门对着客厅隐私性略差，坐在客厅沙发可直视床头；次卧是以封闭性阳台改造，房间面积较小之外，半窗户设计使得采光欠佳。
凤凰君了解到四个户型当中有三个户型都是如此改造。销售介绍，交楼标准以阳台结构标准交楼，否则无法通过验收。
样板实景
样板实景
凤凰君问到单价时，销售回应，一般来说小户型单价都会比大户型高。
图片来源江门房管局
105㎡户型未开放样板间，户型图纸带有3个阳台
该户型位于8栋楼，但尚未设置样板间。销售介绍，该户型与90平米户型相似，在90平户型的基础上增添了一个入户阳台。
105平户型图
户型的实际交楼面积为106.61平米，其中公摊面积为21平，阳台、飘窗赠送12平米，使用率约为91.5%，是8/9栋楼四个户型中的最高。
115㎡户型参考均价11500元/平，U形状厨房仅能容纳一人
此户型分布在9栋，销售介绍可以看到湖景（龙溪湖），其中115平的02户型还可以观赏到别墅区，从视野上来看无疑是最好的户型。
115平户型图
一进门，凤凰君注意到了半开放式的玄关，一面是玄关柜，另一面直通厨房。销售对着户型介绍，户型图上的L型吧台实际交楼是没有的。
值得一提，该户型带有一个入户花园，有几个看房客户坐在那里休息。现场有客户质疑该区域很“鸡肋”，但销售很快就解释:“这里你可以安装落地玻璃及窗帘将此区域作为书房使用”。凤凰君提出能否围成实墙作为儿童房，销售表示：不允许！
入户花园（围栏式）
“厨房很小，阳台很大” ，这是另一个客户的观后感，U字型厨房仅能容得下一人。从实拍样板及户型图上看，厨房确实不大，面积或为厨房的一半多点。
样板实拍
128㎡户型同为观湖景，公摊面积25.55平，使用率89.8%
三房两厅两卫两阳台设计，实际售卖户型面积为129.71㎡，其中公摊面积为25.55平，入户花园、阳台、飘窗赠送面积12.4平米，使用率为89.8%。
128平户型图
作为首推产品最大一个户型，围栏式的入户花园，与115㎡户型一样，也是半封闭的玄关，但与115㎡户型相比，大阳台大厨房更胜一筹！
入户花园实拍
当天认筹量超80个，8/9栋已拿预售证 最晚本周末开盘
16：00分，销售开心的告诉凤凰君：“今天完成任务了，认筹量已经超了80个！”据了解，本次推出的8/9栋均为两梯四户，其中8栋33层。9栋30层，两栋共250套房源。
当凤凰君询问何时开盘，销售回答随时会开盘，最晚本周末！
营销中心现场
“定金2万认筹筹号，开盘微信选房”，销售表示先认筹才有选房资格。当小编介绍是否还有其他优惠，3月17日至3月28日期间任意一家银行定存2.5万三个月时长，开盘可以享受抵5万房款优惠！
凤凰君询问该期间没有定存过能否享受？销售表示，尽量帮忙争取。
参考总价126.5万元，首付38.5万，需月供5071元
参考11000元/平的价格，销售给凤凰算了一套115㎡户型的价格表，总价约1265000元，按照首套三成的比例计算，首付去到38.5万，按揭期限30年月供需5071元，其中额外还需要缴纳18975的税费。
凤凰君翻阅了预售价格，实际售价低于11000元/平均价的仅有几套，为低楼层户型居多！
按揭贷款银行有3家：建设银行、广州银行、广发银行。
筹号认领海报流程海报
1500元/平的装修标准，部分装修材料品牌询问无果
参观完开放的三个样板间户型，综合几个看房客户较为关心的装修材料品牌的销售回答。
客厅地瓷砖为佛山产，品牌销售表示未知
墙面胶体为国产品牌，品牌销售表示未知
卧室木质地板为复合型材料，并非实木
玄关柜、厨柜、浴室柜、厨房水池为海尔品牌材料
90㎡、105㎡、128㎡户型都包含阳台改造为次卧
装修标准公示海报
17:30分，小编从营销中心出来，从楼体建筑面可以看出，目前11幢高层住宅都已经建初成型，且低层住宅部分也已经建有五六层高！
建筑外立面
后记：实探结束，凤凰君叫了一辆滴滴快车返回益华百货，刚好遇上下班高峰期，路上行车车辆较多比较拥堵，车程47分钟，打车费用52元。
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