PART 1
从未想到，土地市场冷得如此干脆。
本周一，杭州3宗涉宅地挂牌，蜀山商住地意外流拍。申花核心宅地，仅溢价12.7%，地价大跌7千。
这不是今年杭州土地首次流拍。
差不多一个月之前（7月11日），1宗原计划出让的良渚新城宅地，突然终止挂牌。
该地块条件十分出色：距地铁2号线良渚站仅300米，东侧不远处即是未来之光、永旺梦乐城、平高浙大创业城三大综合体。
不仅是杭州，土地流拍已是今年以来全国普遍现象。即便房企必争的上海、北京，也不能幸免。
7月，上海挂牌1宗杨浦区宅地。信息显示，地块距内环高架直线约1.5公里，周边有地铁4、8、12，及在建18号线。到人民广场，仅8站地铁。
然而，就是这样1宗内环优质宅地，却因无房企报名，成为今年上海首宗市中心流拍宅地。
同样是7月，北京朝阳区化工路一地块，报名截止时间内，无人问津。而这已经是今年北京第7宗流拍地块。
热点二线城市，也不例外。
7月23日，作为上一轮市场最先上涨城市之一的苏州，迎来下半年首场土拍，共有6宗地块出让。
令人意外的是，离开拍还有半个小时，8号、10号以及原本定于次日竞拍的15号3宗土地在内，因无人报名，集体流拍，总起价约68.12亿元。
8号地块，曾在今年2月流拍。这次再挂牌，起拍楼面价由1.5万降为1.3万，最终还是流拍。
据统计，今年以来，南京、徐州、合肥，湖州等城市，均出现过土地流拍。
PART 2
土地流拍，到底多严重？
中原地产统计数据显示，今年1-7月，一线城市土地流标13宗；二线城市流标154宗；三四线城市流标高达629宗。
合计796宗，相当于平均一天，流拍3.8宗土地。
而在去年同期，流拍土地，总共只有365宗（4宗、77宗和284宗）。相当于，今年大涨118%。
尽管流拍规模大增，土地出让金，仍创下了新高。
中指院数据显示，今年前7月，全国300城市土地出让金总额23225亿元，同比上涨23%。
这主要是因为，过去两年来的火热推地节奏，暂时还未放缓。
以7月为例，全国300个城市共推出2571宗土地，环比增加2%，同比增加14%。
但就环比来看，宅地挂牌量，已有下降趋势。如7月住宅类用地883宗，环比减少6%；推出土地面积4362万㎡，环比减少7%。
同时，由于市场预期转变，溢价率明显下降。
数据显示，7月全国300个城市土地平均溢价13%，较上月减少3个百分点，较去年同期下降22个百分点。
其中，住宅类用地平均溢价15%，较上月减少4个百分点，较去年同期下降26个百分点。
业界分析，随着各地纷纷出台政策，进一步完善房地产市场调控，引导市场回归理性，预计未来土地热度，将进一步降温。
PART 3
杭州土地市场的凉意，或许更足。
除去本周一，整个7月，杭州成交的所有31宗土地，无一达到上限价格 。而在今年上半年，封顶成交仍是主流现象。
换句话说，7月以来，杭州大多数推地板块，地价跌了。
据统计，上个月共成交22宗涉宅地，除去余杭五常地铁上盖（杭州地铁竞得）、商业自持比例高的萧山戴村等5宗特殊涉宅地，剩余17宗地块，超7成出现下跌。
比较典型的，就是7月6日的东方郡、之江宅地，及7月16日的滨江区政府、南星宅地。这些货真价实的核心区宝地，成交价远低于前期。
东方郡旁宅地
如由温州时代竞得的滨江区政府宅地，成交楼面价32638元/㎡。而在今年1月，位置明显差很多的襄七房宅地，封顶34464元/㎡成交，并有自持13%。
主城区宝地都扛不住，更不用说其他板块了。
7月20日崇贤跌破万元，跌幅超30%；7月26日，青山湖科技城跌至万元以下，跌幅15%；7月底的南部卧城最夸张，下跌超30%。
不仅是低溢价，今年以来纯宅地首次底价成交，也出现在7月。
7月20日，运河新城2宗纯宅地，因只有一家开发商报名，零溢价、底价成交，被世茂轻松拿下。
毫无疑问，这股凉凉之风，正在杭州迅速发酵。
PART 4
昔日之蜜糖，缘何变成今日之砒霜？
最直接原因，就是开发商缺钱。 过去两年，开发商耗费巨资，拿下了大量高价地。为扩大市场规模，不少房企，更通过融资借贷，不断买地。
但如今因为限价，大多数项目无法上市。因为按照限价开盘，必定亏本。
而对部分房企来说，过去两年的销售额，根本无法支撑疯狂的土地支出。以杭州某外来房企为例，拿地花了300亿，房子才卖了200多亿。
如果仅仅只是这样，还不算太惨。惨的是，债务纷纷到期，融资渠道又收窄。
据申万宏源统计，今年房地产债务到期量约1949亿，三四季度将迎来高峰。接下来两年，债务也相当惊人，每年增量超1000亿。
流向房企口袋的水龙头拧紧了，自然不能再大手大脚拿地了。
而更深层次的影响，来自预期转变。
业内人士分析，开发商疯狂高价拿地，赌的是政策放松。但就目前来看，限价基本不可能放开。
“被迫高价拿地、低价卖房”，导致房企对未来房价，偏向保守预期。加上不断从严的调控政策，更让房企对未来楼市走向，持不乐观态度。
而土地市场的转冷，也影响到了购房者预期。
因为缺钱，拿地房企变少，导致地价下跌；地价跌了，更没人去拿地，购房者预期变冷。它正在形成一个循环，“加快市场变冷”。
PART 5
客观的说，土地市场频频遇冷，跟起价过高和配建要求过多，也脱不开关系 。
以流拍的蜀山商住地为例，地块需配建10多万㎡自持集中式商业，且需结顶后，才能申领住宅部分50%许可证。
加上商业运营成本，我们算了一笔账，实际起价约17371元/㎡，与周边地价相差并不大。
还有上海杨浦那宗宅地，条件也是相当苛刻。
起拍底价近5.9万，还要求配建5%保障房、15%自持房，80%中小户型配比。
5%保障房免费移交政府，15%自持房打六五折，起拍楼面价相当于6.6万元，产品开发又难，房企基本赚不到钱。
但不管怎么样，整体市场降温，已是不争事实。
接下来，如果土地起价不降低，低溢价仍会是主流，底价成交，甚至流拍，也必定不会少见。
另一种可能是，推地量减少。比如，萧山国土局就表态，今年萧山推地任务已基本完成，8月以后到今年底，大概率不再推地。
当然，这种微妙时刻，对实力房企却是机会。
有开发商表示，当20家房企去抢同一块地，就不是好时机。而当市场变冷，反而可能是拿地窗口期。
这句话对不对，要看市场调整是否到位？
但对最近“捡漏”的旭辉、九龙仓等房企来说，心情至少会比，那些前辈地王们，坦得多了吧！（层楼）
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