今天不主要說買房加槓桿問題，而說一下居民的槓桿率問題。
一直有種說法，所謂去槓桿其實是企業去槓桿居民加槓桿。Mr.Liu不想去評論政策，但居民槓桿率在增加是不爭的事實。
根據西寧人行公佈的數據，2018年6月末，青海金融機構的居民存款為2111.49億元，相比2015年1月的1704.04億元，同比上漲23.91%。
與此形成鮮明對比的是，2018年6月末，青海金融機構居民中長期貸款為453.22億元，相比2015年1月的242.56億元，同比上漲86.85%。
看看下圖的中長期貸款增長情況。以房貸為主體的居民中長期貸款，3年多以來，上漲幅度遠超居民存款，居民槓桿率在不斷增加。
再看看存貸比情況。
今年以來，青海居民存貸比已經由29.02%上升到31.52%，呈現出比較快的上漲趨勢。
買房貸款很正常，因為房產不僅是消費，更是投資。但現在買車也開始貸款，就是超前消費了。更何況，現在信用卡刷起來也是輕鬆隨意。
2017年的城鎮常住居民人均可支配收入增速是9.0%。今年上半年，增速是5.6%。如此的收入增長，超前消費應當謹慎。
再來看下圖，隨著紅色是2015年以來的青海商品房銷售額增速，藍色是社會消費品零售總額的增速。
伴隨著樓市的回暖，社會消費品零售總額增速呈現下降態勢。這是一個此消彼長的關係，都去買房了，拿什麼消費？
所以年輕人還是多些投資，少些消費吧，特別是超前消費。
最後提一下商業地產投資。伴隨著消費的低迷，商業地產也相對低迷，畢竟商鋪靠得是消費。
Mr.Liu的建議是：商業地產投資一定針中年人，而不是針對年輕人。
年輕人的超前消費意識很強，這是建立在收入快速增長基礎上的。但不夠穩定，一旦拿錢去買房了，或者收入不穩定，很多容易就出現問題，不可不防。
中年人雖然花錢的地方多，但相對理性，特別是一些中高收入的中年人，這些人擁有更好的財產性收入，也就是“睡後收入”，而不是單純依靠工資，生意做起來更有保障。
所以，商業地產投資，要麼想拼夕夕一樣做消費降級的生意，要麼就做金字塔頂消費升級的生意。
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