2018年一季度全國樓市調控繼續深化。包括海南、深圳、杭州等數城出臺樓市新政。由於廣州自2017年“3·30新政”後市場得到控制,價格走穩,政策力度基本維持在去年3月以來水平。金融“去槓桿”對市場的影響逐漸明顯。
一季度網籤面積同比下降50%
數據顯示，一季度，廣州商品住宅新增供應13.0萬平方米,網籤成交166萬平方米,對比2017年同期(3·30調控前)分別下降18%與50%。全市商品住宅網籤均價17074元/平方米,保持平穩。受春節假期等季節性因素影響,1、2月樓市供求低位;3月市場供求季節性回升,但升幅總體有限,當月網籤量與2017年下半年平均水平大體相當。
政策、庫存及金融因素疊加影響下,廣州全市商品住宅推貨較去年同期下降明顯。一季度全市推貨為近三年低位,一季度廣州商品住宅推貨量約7600套,同比下跌3成。
房企推貨策略轉變 轉向“小步加推”
相較往常“200-300套起步”開盤的推貨策略,房企更多采取小步加推節奏為主,一季度準新的項目中,50%的項目單次推貨量均控制在100套以內,部分項目推貨頻次2次/月。
為獲得足夠去化,房企投入於營銷、渠道、支付分期等的“隱性成本”明顯增加。在購房門檻不斷上升(包括來自政策因素、流動性環境驅動的資金要求上升)情況下,房企需要使用更多資金成本以維持樓盤去化。
2-3月去化率維持在6成以上。1-3月,廣州全市樓盤推貨去化率總體持穩,1月份受季節性因素影響,去化率相較去年11至12月有所下降,2—3月回升到60%以上水平。
供應決定成交量 南沙表現搶眼
其它區域成交受供應抑制明顯,而南沙規劃利好持續升級,廣州發佈新城市總規草案,南沙地位提升至廣州唯一副中心。2018年一季度南沙樓市表現亮眼,全區推貨超2000套(是外圍六區中唯一能夠維持在2016-2017年高位水平的區域),供應充足,且單價2.5萬元/平方米的供應古近八成,市場表現理想。
增城在政策嚴控及部分項目施工進度影響下,供應繼續縮減,今年一季度供應量由第一位下滑到第二位(位居南沙之後)。黃埔、番禺、花都、從化,一季度市場成交受供應縮減抑制明顯。
中心五區新貨以奧體-廣氨、廣鋼新城、車陂—東圃、機場—黃石路項目為主。部分新貨集中板塊在流動性緊縮情況下,樓盤間競爭有所加劇(如廣鋼新城板個別項目策略性走貨,提高去化回籠資金)。
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