之前写了东京的房地产市场，那今天来写写大阪的。
大阪的房子相比东京的房子，投资热度要高不少，因为大阪算是日本近十年市场预期涨势最好的地方。
那为什么市场大阪的房价预期涨幅如此乐观呢？下文我会逐个来讲。
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大阪房产总体概况
先来看看大阪房产市场的总体情况。
总体上大阪的房价，比东京的要便宜一些。近期大阪的房价呈缓慢上涨趋势，但租金水平趋于平稳。
东京二手公寓的均价差不多是5-6万人民币/平米，大阪差不多3-5万的样子。
图为近5年大阪房价及租金变化（数据来源：JREI）
去年日本全国地价涨幅排名前五的地点，有四个在大阪，两个在中央区，两个在北区。
图为2017年日本地价涨幅前5（数据来源：日本统计局）
地价都在增长，这四区的房价又怎能不涨？可见，大阪房产市场在日本国内相对较热，地价涨得比较快，核心区的房价涨势也比较好。
图为大阪各区概况
和东京23区一样，大阪一共有24个区，当然也有核心区的说法，最核心的6个区域为：中央区、北区、西区、天王寺区、阿倍野区、浪速区。
图为2018年世界主要城市公寓租金水平（数据来源：Japan Real Estate Institute）
但是把大阪放在世界主要城市里一比，也就没那么显眼了，就房价和租金水平来看，大阪还不及东京的表现好。
但作为日本关西毋庸置疑的经济中心及旅游胜地，2018年2月，大阪楼市再次迎来利好消息。
日本政府与执政党通过了大阪赌场的建设计划，大阪梦洲城赌场将于2024年左右建成营业。
大阪将掀起一波赌城风云，对标拉斯维加斯、摩纳哥、澳门、新加坡的世界四大赌场，大阪又将创造怎样的奇迹呢？
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为啥投资客看好大阪房产？
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大会效应
明年G20峰会将在大阪市举办，这也是日本第一次举办G20峰会，大阪必将全力准备。
2016年的G20峰会是在我国的杭州举办就是一个很好的例子。
自杭州举办G20峰会后，其概念也带动了杭州房价的火热。
因为G20峰会，杭州成为世界瞩目的焦点，更是吸引全国炒房客的关注。
图为2017—2018年杭州房价趋势
看看G20峰会后杭州房价的上涨情况，大家自行感受一下吧。
杭州在举办G20峰会后，房价上涨势头猛烈。如此猛烈的涨势更是表明了世界级会议对城市房价的巨大影响。
同样，在众多炒房客眼里，明年在大阪举办G20峰会后，大阪的房价也会猛涨，这是显而易见的。
再加上2025年世博会的申请，日本政府都有意将未来的形象建设重心放在大阪。
图为皮卡丘和Hello Kitty担任大阪申办2025年世博会形象大使
这更加令中国投资者相信接下来几年大阪的房价只会水涨船高， 就像近两年疯涨的杭州一样。
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赌场效应
日本政府为了复兴日本经济、吸引更多外国游客来日本旅游，对于赌场建设计划的推动一直不遗余力。
图为大阪赌城构想图
在参考了澳门与拉斯维加斯的实例之后，日本政府预计赌场建成之后每年将创收2800亿日元以上，并将吸引数百万上千万的外国游客来到日本。
而大阪赌城的建成将给大阪带来多大的影响呢？我找到了拉斯维加斯赌城建成后房价数据，大家可以参考一下。
大阪楼市未来的发展轨迹，也可从美国拉斯维加斯房价的走向窥见一斑。
图为拉斯维加斯房价（明显赌博业带动房价从08年经济危机中反弹）
过去五六年，拉斯维加斯的房价，涨得根本停不下来。连续三年房价上涨超过10%，涨幅位列全美第二。
单靠赌城名声在外，靠每年超过4000万的游客，就能为房产市场创造一个难以逾越的神话。
通过拉斯维加斯神话，日本政府得出一个结论：
有大型合法赌场的城市，赌博业、旅游业、房地产业是拉动经济发展的三驾马车，而其中赌博业又是旅游及房地产飞速发展的推动力。
在众多投资者看来，如果能在赌场未建之前，房价微涨期间，投资当地房地产，未来收回的将是难以预计的回报。
随着大阪旅游、已经博彩业的即将开放，涌入大阪的游客越来越多，其住房需求量自然就大。
总之，大阪赌城的建立目的就是为当地经济注入活力。
吸引外资、创造就业、刺激旅游、吸引酒店、地产开发商和建筑商进驻、增加房产需求，总之，银行、建筑、材料等行业或将都因此受益。
随着大阪赌城计划的通过，大阪将有望成为亚洲最大赌城，在投资者眼中，大阪未来的房价也有可能创造暴涨“奇迹”。
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大阪真的高枕无忧？
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人口是个大问题
人口是大阪的一大隐忧。大阪近年来人口持续减少，人口呈负增长。
图为近年日本人口增长率（数据来源：日本统计局）
人口密度上，大阪也远低于东京。
图为日本各大城市人口密度（数据来源：日本统计局）
大阪市人口267 万，差不多是东京都的3/5，面积223平方公里，是东京23区的1/4。
人口密度比东京少且人口持续流失，只靠游客如何支撑房价房价迅猛上涨？
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短租限制重重
随着6月15日东京民宿新法出台，自6月15日起拥有民宿资格证才有权利在airbnb、booking等民宿搜索平台上登载入住信息。
在大阪市面上现有经营的民宿中95%以上都为无证经营状态，这导致大阪民宿大范围停业，造成普通旅馆价格上涨！
大阪虽然是特区，不受法案中约束，但必须要征得本栋大厦大厦管理处同意。
受限的Airbnb平台差不多已经凉了，所以大阪的短租目前来看风险还是不小的。
建议目前投资大阪房产的先做长租，近期可以持续观察短租平台未来动向，静观其变。
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半旅游城市缺刚需
大阪严格意义上只是一个旅游城市，就和国内的海南三亚差不多。
日本整体上均受益于近来旅游业的大幅增长，不过给大阪带来的好处尤为明显。
2016年，到访大阪的外国游客人次达到近1000万，过去五年增长了363%，相比之下，日本全国接待的外国游客人数同期增长了188%。
图为大阪附近的关西机场接待的亚洲游客数量名列日本城市首位
根据大阪观光局的数据显示，2017年前六个月访问大阪的游客数量达到530万人次，2017年有望再次创下新高。
城市面积只有东京23区1/4的大阪，外国游客的数量几乎和东京一样，可见这个城市的酒店需求多么旺盛。
短租市场火爆的大阪房价仍缺乏推动房价上涨的本地刚需的基础动力。
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总 结
1.东京和大阪同为日本国家战略特区的中心。日本政府选了6处作为国家战略特区，其中就包括以东京为中心的“环首都经济圈”、和以大阪为中心的“关西经济圈”。
2.如果仅从炒概念的角度考虑，大阪要优于东京。东京仅有2020东京奥运会，大阪明年就有G20峰会，也有2025世博会，还有亚洲最大赌场也已确定动工。
3.从房价稳定和城市整体实力以及人口密度的角度，投资东京必然优于大阪。
东京毕竟是日本的首都，世界特大城市，人口持续涌入，人口密度也比大阪大得多，而大阪属于日本二线城市，所以东京的房价还是比大阪高不少。
4.大阪毕竟只是个旅游型城市。要考虑本地刚需不足的隐忧，投资出租即可，寻找本地接盘侠有难度。
5.大阪房价总体并不高，相当于国内的二线城市，如果坚持在大阪买房投资，建议选择中央区和北区的城市核心区域。
6.日本房产不动产各种税费高，之前在东京那篇提过日本房产持有成本高。因此，建议长期持有，做长租以获得稳定的现金流。
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