很多人想讓錢生錢，但苦於沒有財力、沒有投資機會等各種原因無法實現。
蘆葦，80後IT男，曾在國內某知名互聯網公司工作，辭職後專注於投資房產，先後在泰國、日本買房投資，現在手握數套房產，做起了包租公，靠著收房租輕鬆生活、環遊世界。
▲蘆葦
自述 | 蘆葦 編輯 | 馬冬梅 VX | xingqiuhuabao
說起我投資房地產之路，也有很多艱辛之處。
踏入社會的十幾年以來，前後在杭州、北京等地打拼過，上一份工作是在一家互聯網巨頭公司做運營。
福利待遇很豐厚，但也很累，忙起來幾個月都不休息，2015年我病倒了，動了場手術。這次生病讓我意識到不能這樣拼了，該換一種生活方式。
2016年，我決定辭職。當時攢了點錢，打算到國外生活，順便做一些投資，把資金投到靠譜的地方。
泰國房產投資，收益5%左右
雖然在互聯網領域工作，但我對房地產投資一直很感興趣。
2013年我就在泰國買了房，70萬元全款買入。年輕氣盛沒經驗的我，當時只有一個想法就是買，根本不瞭解當地經濟形勢和房地產情況，導致現在我那套房子還是值70萬元。
辭職後一直在觀察各地房地產情況，起初選擇的投資地還是泰國，房價不算很貴，2016年芭提雅海邊公寓房是2萬/平，單套總價60萬元左右，中介當時說月租金至少有4000元，覺得還不錯，我買了兩套。
後來發現是個坑，芭提雅是旅遊城市，常住人口很少，每年11月到次年4月屬於旅遊旺季 ，月租4000元沒問題，旅遊淡季連2000元都租不上。
▲芭提雅房子
這一次算是花錢買了教訓，現在將兩套房子交給民宿管理公司託管，收益只有每月3000元。
經過幾輪的實地考察，不管是泰國曼谷還是芭提雅，真實穩定的收益就5%左右。
在泰國買房，外國人不能貸款，要全款購入，並且不允許外國人擁有土地產權，優勢全無，最終還是放棄了在泰國投資買房的想法。
▲芭提雅小區環境及設施
日本房產投資，躺著收租金
自從在泰國吃了虧以後，我開始研究各國經濟形勢、房產政策，經過綜合考量，選擇在日本東京買房，用來出租，理由有5點。
1、日本土地是永久產權。
2、日本人成年後基本到外面租房住，即使結婚生子了，依舊有很多人租房住。
3、日本企業對職工有租房補貼，一旦自己買房，補貼就沒有了。
4、東京有大量來自世界各地的留學生，租房的需求很大。
5、日本旅遊業越來越發達，據統計2017年有2900W人次去日本旅行。
花大半年時間研究考察日本形勢，發現日本的房屋租賃特別穩定，日本20年來物價無變化，所以房租也沒太大變化，短期來看，也不會有變化。
其實我連日語都不會，每次來日本都請在日讀研的學生當翻譯，在國內也是請長期旅日的朋友，做有關日本當地法律和政策的翻譯，前後花費將近10萬人民幣。
看房時找了很多中介，看過很多二手房、住友的公寓、一戶建等，發現這些房子只能自住或整套出租，收益也沒有預想的高，就算貸款，老一點的二手房銀行貸款的比例太低。
後來發現有專門針對出租的公寓，可以委託給相關的民宿公司管理，瞭解到這些後就專門找這種類型的房子。
考慮到將來要出租，最終選在一個叫小巖的地鐵站附近，交通便利，人流量很大。
▲小樓
我買的是一棟新樓，土地面積132平，上下兩層一共套內171平，一共十套小開間，總價才680萬元，相當於我在北京蝸居時的一居室價格。
當時首付付了240萬元，其他稅費及傢俱家電一共花費大約20萬，貸款440萬，30年還清，月供1.81萬。
利率只有2.9%，比國內公積金利率還要低，因為我在日本註冊了公司，以公司名義申請的貸款。
開始付款走流程的時候，我找了一家當地的物業管理公司來做整體管理，最終整棟樓出租給他們，合約5年，每月付我月租3.6萬。除去每月月供1.8萬元，我還有1.8萬元可以到手。
▲二樓過道
現在房屋的修繕管理都由物業管理公司負責，每年要繳的固定資產稅是我和物業管理公司各承擔一半，預估第一年應繳固定資產稅5萬元，以後每年會逐步遞減。
關於房租收益，東京租房基本為長租，新房對押金的要求比較高，基本第一年可以拿到15個月房租，另外日本人有個租房習俗叫禮金，像禮物一樣送給房東的錢，白給房東的。
而且日本租房是2年一更新，更新的時候還要收一個月的更新費，這也是房租額外的收入。
▲內部裝修
房客除了交房租外，還要交管理費和修繕費。
總體而言日本房屋出租收益很好。
一些投資建議
在日本買房，除了自己住、出租之外，還可以做民宿，也會有很好的收益，而且民宿現在在日本合法了，這樣原有的法律風險就解決了，前提是要弄清楚關於民宿的法律法規。
我們中國人固有的思維是隻要買房就能賺，其實也會有賠的，尤其是在土地私有化國家，自由的、純市場化的土地供給，決定了房價上漲不會是一件特別普遍的事。
所以要在國外投資房產，就要摒棄國內買房的固有思維，潛心研究，親自去了解當地的經濟形勢和房地產情況，合理利用槓桿。
也有人打算賣掉國內的一二線城市的房子，拿錢來日本投資。我的建議是千萬別衝動，因為相比於國外，國內的房子還是很值錢，並且個人覺得上漲空間很大。
除非你在海外有資產，或者你國內房子已經過剩，想做資產配置，給自己分散風險。
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