市場終歸是市場，儘管各項調控政策能階段性的操控延緩市場，但是供需決定市場走向這是恆定的規律。在去庫存、棚改等政策的影響下，樓市亢奮了三年，是時候該歇歇了。
這一個多月來我們見證了濟南樓市的顯著變化，6月份還是開盤即售罄，6月底開始市場一下沒那麼火了，從東部雪山唐冶蔓延開來。緊接著7月份，開盤加推樓盤不少，除個別價格有優勢，或者片區供應的確少的片區，開盤有90%去化外，大部分片區開盤皆平平，開完盤剩餘房源順銷成為常態。
按照自然市場規律，市場也該熄火調整了，恰在這個時候樓市調控從嚴政策再出。
為什麼突然調控這麼堅決？
前幾天這篇文章可以看看——是時候殺幾個開發商祭天了
7月31日召開的中共中央政治局會議指出，要遏制房價上漲，堅定解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序。8月7日，再一次重申樓市調控的決心。
先看一下這段話，“正如我們2017年以來一直強調和預警的，中國家庭債務問題其實已經非常嚴重，逼近家庭部門能承受的極限，對消費已形成擠出效應，致使消費增速連續7年下滑、企業經營活力下降並被動加槓桿，嚴重拖累了結構性去槓桿的進程和經濟發展。更嚴重的是，該負面效應已經溢出到了企業和金融系統，加劇了企業經營不善和銀行系統脆弱性，加大了系統性金融風險和經濟下滑發生的概率。”——政府債務轉移了、企業的槓桿降了，老百姓因為這幾年的搶房熱，債務升了，樓市再不熄火風險可能很快就來了，所以調控必須要嚴格，控制住房價，控制住房價預期，不能讓老百姓再加槓桿揹債務。
章丘微涼 打響降價第一槍
章丘地產市場從幾個月前就略顯疲態，儘管章丘經濟不錯，但是這兩年房價瘋長的厲害，短期內已經透支了章丘老百姓的購買力。而今年又趕上章丘住宅供應豐年，供應加大、價格上漲，需求萎縮，導致的只有一個結果——橫盤調整，橫久必跌，這不是章丘某府近期降價2000元/平米，銷售一下就上來了，並不是沒有需求，是大家認為你的房子價格與價值不符。
章丘市場還在調整中，但是空間不大，2017年拍地價格不便宜，現在開發商頂多是不賺錢銷售，想讓開發商賠錢賣還有點難，除非到了生死存亡的關鍵時期。
緊隨章丘，濟南進入八月，也感覺絲絲涼意，部分開發商開始推出特價房促銷，或者將精裝變毛坯，試探一下市場。排下順序——章丘涼、濟南涼、濟陽涼、齊河涼……
開發商也應該順勢而為
很多人都說地產是有周期的，三年左右一循環，漲一年歇兩年，回想從2008年到現在，樓市的確差不多按照這樣的節奏在走，只不過這次漲了三年，漲的有點猛，漲的有點多，至於這次樓市能歇幾年療傷，誰也說不好。
現在的大趨勢是濟南樓市已經進入調整，聰明的開發商已經開始有動作，變著法先收割一波購房者。促銷、買房贈送車位地下室、降價、首付分期等營銷策略陸續施展，只不過肯定有人跳出來不按套路出牌，先把客戶搶一波再說。比如一個響雷直接降價，殺周邊競品一個措手不及。
前幾年吃了肉的大開發商一定要懂事，老百姓也是困難群眾，降價就是扶貧。這幾年很多開發商賺的盆滿缽滿，現在苦日子來了，忍忍也就過去了，別反抗，順勢而為，盡力就好。現在到了拼產品、拼服務、品營銷的時候了，操練起來吧。
調控是為了讓市場迴歸真實需求
如果市場價格是因為真實需求推高的這就是真實的市場價格，不存在泡沫。
對政府而言，房價漲跌都是市場因素。他要做的就是防範泡沫，保證是真實的需求導致房價上漲，限制投機性質的買房，因為空置房從本質上說就是浪費資源。所以政府不斷出臺政策，加稅，限購，限售等等，說到底，政府要做的就是確定購房這是由真實需求引起的，擠壓掉投機、投資客。如果所有的購房都是有真實需求引起的，這就是市場行為，也不存在泡沫，你也戳不破。
現在來看，這幾年樓市積累了一定的泡沫，要用時間換空間，擠壓掉泡沫，踩實上漲的價格。
總結：樓市就是政策市，2015年去庫存，2018年防風險。而整個中國樓市每個城市的實際情況又各不相同，所以有了後來的因城施策，因城施策操作空間很大，部分城市政策過於寬鬆漏洞很多，導致樓市調控雷聲大雨點小實際效果大打折扣，將風險積累到2018年，到了不得不控的地步。所以你看濟南樓市從2017年4月份調控升級，到現在，歷經一年半市場才降溫。
中國的樓市調控都已經進行了三四輪，無論是開發商還是購房者都應該好好縷縷這幾次調控，從中汲取一些經驗。濟南的樓市泡沫並不大，降價肯定會出現，但是並不是所有樓盤都會降價。比如：某片區突然扎堆上市幾個樓盤，售價還不低，如果購房者不買賬，普遍賣的不好，那麼肯定會打價格戰，降價銷售；而有些片區未來供應量並不大，只有那麼一兩個盤銷售，售價還不算貴，那麼這個片區降價概率就很小。一路之隔兩樓盤銷售都可能大相徑庭，多比較，多打聽，下半年真的不用再搶房了。
對於購房者而言，不要想著一下開發商能降價多少，真要降50%你也不敢買了，說不定拿著你的首付跑路了，具體樓盤到時候具體分析吧，畢竟很多新樓盤入市，說不定入市價格就會一步到位。
確定好樓市已進入下行，大勢已去，開發商不如就從了吧。打出降價第一槍的開發商，會是市場的贏家。
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