市场终归是市场，尽管各项调控政策能阶段性的操控延缓市场，但是供需决定市场走向这是恒定的规律。在去库存、棚改等政策的影响下，楼市亢奋了三年，是时候该歇歇了。
这一个多月来我们见证了济南楼市的显著变化，6月份还是开盘即售罄，6月底开始市场一下没那么火了，从东部雪山唐冶蔓延开来。紧接着7月份，开盘加推楼盘不少，除个别价格有优势，或者片区供应的确少的片区，开盘有90%去化外，大部分片区开盘皆平平，开完盘剩余房源顺销成为常态。
按照自然市场规律，市场也该熄火调整了，恰在这个时候楼市调控从严政策再出。
为什么突然调控这么坚决？
前几天这篇文章可以看看——是时候杀几个开发商祭天了
7月31日召开的中共中央政治局会议指出，要遏制房价上涨，坚定解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序。8月7日，再一次重申楼市调控的决心。
先看一下这段话，“正如我们2017年以来一直强调和预警的，中国家庭债务问题其实已经非常严重，逼近家庭部门能承受的极限，对消费已形成挤出效应，致使消费增速连续7年下滑、企业经营活力下降并被动加杠杆，严重拖累了结构性去杠杆的进程和经济发展。更严重的是，该负面效应已经溢出到了企业和金融系统，加剧了企业经营不善和银行系统脆弱性，加大了系统性金融风险和经济下滑发生的概率。”——政府债务转移了、企业的杠杆降了，老百姓因为这几年的抢房热，债务升了，楼市再不熄火风险可能很快就来了，所以调控必须要严格，控制住房价，控制住房价预期，不能让老百姓再加杠杆背债务。
章丘微凉 打响降价第一枪
章丘地产市场从几个月前就略显疲态，尽管章丘经济不错，但是这两年房价疯长的厉害，短期内已经透支了章丘老百姓的购买力。而今年又赶上章丘住宅供应丰年，供应加大、价格上涨，需求萎缩，导致的只有一个结果——横盘调整，横久必跌，这不是章丘某府近期降价2000元/平米，销售一下就上来了，并不是没有需求，是大家认为你的房子价格与价值不符。
章丘市场还在调整中，但是空间不大，2017年拍地价格不便宜，现在开发商顶多是不赚钱销售，想让开发商赔钱卖还有点难，除非到了生死存亡的关键时期。
紧随章丘，济南进入八月，也感觉丝丝凉意，部分开发商开始推出特价房促销，或者将精装变毛坯，试探一下市场。排下顺序——章丘凉、济南凉、济阳凉、齐河凉……
开发商也应该顺势而为
很多人都说地产是有周期的，三年左右一循环，涨一年歇两年，回想从2008年到现在，楼市的确差不多按照这样的节奏在走，只不过这次涨了三年，涨的有点猛，涨的有点多，至于这次楼市能歇几年疗伤，谁也说不好。
现在的大趋势是济南楼市已经进入调整，聪明的开发商已经开始有动作，变着法先收割一波购房者。促销、买房赠送车位地下室、降价、首付分期等营销策略陆续施展，只不过肯定有人跳出来不按套路出牌，先把客户抢一波再说。比如一个响雷直接降价，杀周边竞品一个措手不及。
前几年吃了肉的大开发商一定要懂事，老百姓也是困难群众，降价就是扶贫。这几年很多开发商赚的盆满钵满，现在苦日子来了，忍忍也就过去了，别反抗，顺势而为，尽力就好。现在到了拼产品、拼服务、品营销的时候了，操练起来吧。
调控是为了让市场回归真实需求
如果市场价格是因为真实需求推高的这就是真实的市场价格，不存在泡沫。
对政府而言，房价涨跌都是市场因素。他要做的就是防范泡沫，保证是真实的需求导致房价上涨，限制投机性质的买房，因为空置房从本质上说就是浪费资源。所以政府不断出台政策，加税，限购，限售等等，说到底，政府要做的就是确定购房这是由真实需求引起的，挤压掉投机、投资客。如果所有的购房都是有真实需求引起的，这就是市场行为，也不存在泡沫，你也戳不破。
现在来看，这几年楼市积累了一定的泡沫，要用时间换空间，挤压掉泡沫，踩实上涨的价格。
总结：楼市就是政策市，2015年去库存，2018年防风险。而整个中国楼市每个城市的实际情况又各不相同，所以有了后来的因城施策，因城施策操作空间很大，部分城市政策过于宽松漏洞很多，导致楼市调控雷声大雨点小实际效果大打折扣，将风险积累到2018年，到了不得不控的地步。所以你看济南楼市从2017年4月份调控升级，到现在，历经一年半市场才降温。
中国的楼市调控都已经进行了三四轮，无论是开发商还是购房者都应该好好缕缕这几次调控，从中汲取一些经验。济南的楼市泡沫并不大，降价肯定会出现，但是并不是所有楼盘都会降价。比如：某片区突然扎堆上市几个楼盘，售价还不低，如果购房者不买账，普遍卖的不好，那么肯定会打价格战，降价销售；而有些片区未来供应量并不大，只有那么一两个盘销售，售价还不算贵，那么这个片区降价概率就很小。一路之隔两楼盘销售都可能大相径庭，多比较，多打听，下半年真的不用再抢房了。
对于购房者而言，不要想着一下开发商能降价多少，真要降50%你也不敢买了，说不定拿着你的首付跑路了，具体楼盘到时候具体分析吧，毕竟很多新楼盘入市，说不定入市价格就会一步到位。
确定好楼市已进入下行，大势已去，开发商不如就从了吧。打出降价第一枪的开发商，会是市场的赢家。
閱讀更多 樓市小霸王 的文章
