導讀：到農村去租購一塊土地建別墅、莊園，或許是很多城裡人的夢想。然而很可惜，這樣的事情在我國現行的法律制度下是不可能實現的。即便如此，仍有很多人不斷試圖觸碰土地法律紅線，利用農用地建設各種非農建築。那麼，耕地上到底能不能建住宅呢？廣大農民朋友又該如何依法保護自己的耕地不被侵犯呢？
作者丨王小明 北京在明律師事務所
要解析這一問題，我們需要首先理解一下我國的土地用途管制制度。《土地管理法》第4條規定，國家實行土地用途管制制度……將土地分為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。
前款所稱農用地是指直接用於農業生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等；建設用地是指建造建築物、構築物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅遊用地、軍事設施用地等；未利用地是指農用地和建設用地以外的土地。
該條的最後一句話是：使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地。由此可知，在耕地上建住宅甚至別墅、莊園的想法系對土地用途的改變，顯然不符合《土地管理法》所確立的上述基本原則。而從法理的角度講，原則不符合，規則也很難有變通之處。
基於對耕地的特殊保護，《土地管理法》第36條規定，非農業建設必須節約使用土地，可以利用荒地的，不得佔用耕地。禁止佔用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、採石、採礦、取土等。
《國土資源部關於加強農村宅基地管理的意見》規定，農村村民新建、改建、擴建住宅，要充分利用村內空閒地、老宅基地以及荒坡地、廢棄地。凡村內有空閒地、老宅基地未利用的，不得批准佔用耕地……嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。
據此，若要合法的佔用耕地建住宅，就要首先經過農用地轉用審批程序，將農用地轉為建設用地。《土地管理法》第44條規定，建設佔用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模範圍內，為實施該規劃而將農用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批准土地利用總體規劃的機關批准。在已批准的農用地轉用範圍內，具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批准。需要稍加強調的是，農用地轉用審批與土地徵收審批是兩碼事，並不一定要由省政府或者國務院審批。
那麼，對於未經審批擅自佔用耕地建造住宅的行為，農民朋友一旦發現又該如何應對呢？答案就是依據《國土資源行政處罰辦法》向當地自然資源部門進行舉報。《土地管理法》第77條規定，農村村民未經批准或者採取欺騙手段騙取批准，非法佔用土地建住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法佔用的土地，限期拆除在非法佔用的土地上新建的房屋。第83條進一步規定，依照本法規定，責令限期拆除在非法佔用的土地上新建的建築物和其他設施的，建設單位或者個人必須立即停止施工，自行拆除；對繼續施工的，作出處罰決定的機關有權制止。建設單位或者個人對責令限期拆除的行政處罰決定不服的，可以在接到責令限期拆除決定之日起15日內，向人民法院起訴；期滿不起訴又不自行拆除的，由作出處罰決定的機關依法申請人民法院強制執行，費用由違法者承擔。
若當地自然資源部門對農民的舉報不予立案、調查、處置，則農民有權向人民法院提起行政訴訟，要求法院追究其不作為的法律責任。而事實上，實踐中村鎮一級甚至村民個人出租、出售農用地尤其是耕地給其他人時，其所簽訂的租賃、買賣合同也因違法法律規定而自始無效。
在明律師最後想提示大家的是，一旦涉案土地面臨徵收，這種涉嫌非法佔地的房屋建築是無權獲取徵收補償的。即使徵收方在程序上存在一些瑕疵、漏洞，仍不能成為涉案房屋獲取補償安置的理由。對於耕地上建住宅這種事，廣大農民還是要嚴格遵守國家法律，不要無謂的挑戰法律底線，最終承擔嚴重的法律後果。
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