司法觀點

債權人與債務人訂立房屋買賣合同，但實質是約定以房抵債的，法院應結合其他證據認定雙方之間是否成立代物清償關係。若雙方成立代物清償關係，債務人依據房屋買賣合同要求債權人支付購房款的，人民法院不予支持。

經典案例

2014年8月7日，郭甲出具借條一份，載明其因生意需要向鍾某借款100萬元，房某與郭乙作為擔保人簽字。2014年12月18日，郭甲、郭乙、周某共同出具借條，載明郭甲、郭乙因生意週轉借款150萬元。

2015年8月27日，郭甲、郭乙、周某作為甲方，黃某作為乙方，簽訂了《房地產買賣合同》，載明甲方將XX房屋轉讓給乙方，轉讓價款為270萬元。後鍾某繳納了54000元稅款，XX房屋產權轉移登記至黃某名下。8月28日，郭甲、郭乙、周某在XX房屋上設立抵押登記，抵押權人為鍾某，債務數額為270萬元。

2015年9月，鍾某與黃某簽訂《房屋代持協議書》，載明郭某等拖欠鍾某借款270萬元，欲以XX房屋作價270萬元用於抵償債務，因鍾某限購等問題，委託黃某代為持有，該房產及相關附屬設施實際所有權歸鍾某所有。

2015年10月，郭甲、郭乙、周某作為甲方，黃某作為乙方，簽訂《回購協議》，約定房屋過戶給乙方的前提下，在一年期限內，甲方可以同等價格回贖該處房產。

後郭甲、郭乙、周某以房屋買賣糾紛為由將黃某訴至法院，要求黃某支付購房款270萬元。庭審中，鍾某作為第三人參加了訴訟。黃某辯稱其與原告之間不存在實際的房屋買賣關係，由於鍾某同意原告以房抵債，但鍾某受限購影響無法辦理產權登記，故其僅是代鍾某持有產權。訴訟期間，第三人鍾某向三原告發出律師函，將債權轉讓給被告黃某。

法院認為

當事人於民事活動中應遵守誠實信用、善良守諾的原則。三原告作為具有完全民事行為的民事主體，理應知道基於出具借條及收取第三人交付借款等事實會產生債權債務的結果，因此三原告對其主張150萬元借條系虛假債務之訴稱理由負有舉證責任，因其未能予以證明，本院難以採信。

現原告就其歸還債務所舉銀行劃款明細等材料中，除向鍾某劃款25萬元的記錄被予以認可之外，

第三人作為XX房屋抵押權人，通常在實現債權之前，會謹慎處分自己的抵押權。第三人在撮合原、被告簽訂訟爭合同時，知道只有在滌除抵押權的情況下才能完成房屋產權過戶手續，那麼第三人甘願喪失該項權利的代價，通常是以其債權已經實現或可以得到保障為前提，並結合上述代持協議、回購協議等證據，本院認定基於訟爭合同的房屋交易並非獨立經濟關係，與原告和第三人之間的債務結算存在緊密關聯。

此外，原告與第三人之間僅有借款關係，在此基礎上通常可能達到的信任程度，不足以支持原告冒著不能收回房款的風險徑行作出對其不熟悉的被告進行房屋產權過戶的決定，加之三原告進行房屋交易是為了解決大額債務糾紛，但其既未在訟爭合同中明確具體付款時間，又未在過戶後的合理時間內提出付款主張，與社會生活中通常以取得的賣房款歸還到期債務可能出現的情況不符

在房產交易中，基於當事人的自願以房抵債以及接受他人委託代持產權的行為並不違反法律強制性規定，屬合法有效。由於本案訟爭合同是在此基礎上籤訂的，應當認定履約目的系出於抵銷債務的需要，不以合同中列明的買房人另行支付購房款為條件。

綜上分析，原告的訴請主張依據不足，本院實難支持。如果三原告認為已超額償還借款債務，可通過其他途徑與第三人進行清算，但即使原先的債務結算有誤，產生的亦是補償差額等問題，已經超出本案法律關係可以審理的範圍，本院於本案中不作處理，相關權利人可另行主張權利。

故法院判決駁回郭甲、郭乙、周某的訴訟請求。

律師點評

上述典型案例涉及到了對代物清償效力的認定，我們對此作幾點闡釋：

1、代物清償的構成要件

代物清償是指債務人以他種給付代替所負擔的給付，從而使債消滅。通俗來說，可以理解為“以物抵債”。本案中各方當事人達成一致合意，由郭甲、郭乙、周某欲將房屋產權轉移給鍾某，即為以房抵債的行為，構成代物清償。構成待物清償須具備以下條件：

第一、必須要有合法有效的債存在。這裡的“債”不僅包括合同之債，也可包括無因管理、不當得利之債，以及侵權之債。債的標的也不影響代物清償的成立。

第二、代替原給付的是他種給付。例如，原債是金錢債務，雙方約定以提供勞務代替原給付。本案中原債給付形態是支付金錢，代替該給付的轉移房屋產權，該給付的形態為交付財物，與原支付金錢的給付形態不同，是他種給付。

第三、雙方達成一致合意。由於代物清償可能存在原給付與替代給付標的價值不完全相等的情形，故僅有一方表達意願還不足矣，需要雙方達成一致合意。

第四、須實際受領他種給付。就債權人與債務人之間成立的代物清償協議的性質問題，理論界存在爭議。司法實踐中，2017年之前一般認定代物清償協議為實踐合同。但2017年最高院發佈的指導性案例《借款合同到期後當事人將借款本息轉化為已付購房款而簽訂的房屋買賣合同為諾成性合同》中，確認了代物清償協議的諾成性。故是否以債權人實際受領他種給付作為原債務消滅的依據，仍存在比較大的爭議。

2、代物清償並不必然導致原債務的消滅

雖然成立代物清償的初衷是消滅原債務，但代物清償成立之後並不必然導致原債務消滅。在以下兩種情形中，債權人仍有權要求債務人履行原債務：

第一、代物清償協議無效或被撤銷。這種情形下，債權人無法依據代物清償協議主張債權，只得依據原債權要求債務人履行。

第二、債務人未履行或拒不履行新債務

公司治理建議

1、原債權和代物清償新債權何時主張？

對於債權人而言，代物清償的成立事實上是使債權人同時享有了兩個債權。那原債權和代物清償成立的新債權什麼時候可以主張呢？

首先，在新債務的清償期未屆至之前，債權人只得主張原債權。但在前文所提及的兩種特殊情形下，債權人可以主張原債權。如果債務人明確表示或其行為表明其拒不履行新債務，則這種情形可以視為是“預期違約”，不必等新債務清償期屆至，債權人就可主張原債權。

其次，如果新債務和原債務均已屆清償期，此時債權人享有選擇權，即可以要求債務人履行原債務，也可要求債務人履行新債務。無論債權人如何選擇，其中一種債務的清償必然導致另一種債務的消滅，債權人不得要求債務人同時履行兩種債務。

2、代物清償標的物存在瑕疵時，債權人如何救濟？

如果代物清償的標的是實體物，即債務人以物抵債，當標的物存在瑕疵時，債權人的權利救濟途徑可參考《合同法》關於瑕疵擔保責任的規定。

首先，如果標的物品質存在瑕疵，則債權人可要求債務人另行交付無瑕疵之物，給債權人造成損失的，債權人有權主張損害賠償。

其次，如果標的物存在權利負擔，例如標的物實為第三人所有，標的物的所有權無法轉移給債權人，則債權人可要求債務人另行清償債務或依據代物清償協議要求債務人承擔相應責任。

法條指引

《中華人民共和國合同法》

第六十條 當事人應當按照約定全面履行自己的義務。

當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。

第九十一條 有下列情形之一的，合同的權利義務終止：

（一）債務已經按照約定履行；

（二）合同解除；

（三）債務相互抵銷；

（四）債務人依法將標的物提存；

（五）債權人免除債務；

（六）債權債務同歸於一人；

（七）法律規定或者當事人約定終止的其他情形。

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