融資門檻大幅抬升，中小房企資金壓力越來越大，越來越多中小開發商資金鍊面臨斷裂風險，中小房企拿地態度變得更為謹慎。今年1-7月，全國土地市場流拍土地數量達到 419 幅，對比去年同期的 235 幅上漲 78%，創下歷史紀錄。
相對於中小房企的窘迫，大型房企日子越來越好，寡頭格局已經初露端倪。目前，全國前20強房企的市場份額已從去年底的26.8%提升到今年上半年的36.3%，市場集中度提升速度明顯加快。
顯然，房地產市場一邊在海水，一邊在火焰。然而，寡頭局面，對於房地產市場供應來說，並不是好事！
特別是在全國三四線城市的庫存經過兩年的棚戶區改造後，已經跌到了近十年以來的最低點！這個時候，繼續收緊中小房地產企業的融資，致使其無法開工，只會讓“缺貨”局面更加嚴峻。
地產寡頭治下的房地產市場，又會如何呢？被稱為先試先行的深圳房改中，最人矚目的一條就是，市場商品住房佔40%左右。樓市有限的供給，正在隨著房地產寡頭的日益強大，商品房土地出讓的傾向性壓縮，國內樓市香港化將更加顯著。
變化一：融資門檻大幅抬升，中小房企資金壓力陡升
房地產企業回收現金流的壓力越來越大。4月份以來，中國最大的房地產企業——碧桂園的高週轉要求下，坍塌事故頻發。而更多中小企業，在融資門檻大幅抬升的情況下，資金鍊面臨斷裂危險，今明兩年中小房地產企業都將面臨高度緊張的資金壓力。
先看兩則新聞：
1、7月27日，秦皇島22家開發商被列入失信"黑名單"
秦皇島目前審核了全市的房地產開發商資質，將22家房地產開發商列入黑名單！
2、7月20日，黑龍江141家失信的房地產開發商被曝光
黑龍江省納入失信被執行的房地產開發企業，將停止其辦理新建商品房買賣網上籤約、存量房買賣合同網上籤約和房屋交易手續；限制新項目准入，在全省範圍內禁止新項目開發建設。
主要是債務糾紛、資金鍊出現嚴重問題、承建商撤離工地、掃尾工作遲遲不能進行、交房遙遙無期等。簡單說就是開發商資金鍊可能斷了，項目可能爛尾了。
眾所周知，資金鍊是房地產競爭的核心競爭要素，往往融資額度的多寡決定了一家房地產企業的生死存亡。在近年來，房地產多城調控升級的情況下，房地產開發貸白名單越發嚴格、資管新規嚴控非標等舉措進一步抬高了行業融資的門檻。
根據申萬宏源證券的測算：
2017年76%的房地產融資額集中於行業前30強以外的房企手中，但是這些企業的權益銷售份額僅為31%。這意味著中小房企對外部資金的依賴度較高，通過外部融資收縮倒逼中小房企退出的空間較大。
在宏觀資金角度看，今明兩年房地產企業都將面臨資金壓力高度緊張時刻。
1、 目前，銀行端的開發貸、信託與信用債的融資名單正逐步打通，信用融資風險統一管控，而這份白名單的長度正在縮短。
2、 今年，房地產信用債的發行主體中上市公司、中央國企、銷售TOP30和資產規模1000億以上房企佔比出現明顯提升。頭部企業利率走低，而中小房企利率仍然居高不下。
3、 根據資管新規要求，預計2020年後非標產品投向房地產的規模將大幅縮減。由銀行非標理財的規模倒算，房地產行業非標融資餘額約4至5萬億，假設90%的非標產品不續發、年均減少三分之一，則2018-2020年年均非標融資減少1.4萬億，佔2017年行業融資總額的9.1%。
4、 從房地產行業的償債壓力時點來看，明後兩年是房企信用債的償還高峰，今年四季度和明年一季度是信託償還高峰，2020年前非標償還的壓力都將存在，可見今後幾年房地產將是行業資金壓力最大的時刻。
變化二：資金壓力下，全國土地流拍增多
嚴厲的調控政策不僅大幅降低了房企的融資可得性，隨著調控時間的拉長，房企的現金流正在受到損害。2017年以來，房企開發資金來源同比增速持續下行，房企對銷售回款的依賴度快速上升，6月定金及預收款和銷售款項占房企所有融資來源的比例分別高達33%和47%，均處於歷史最高位。
東興證券分析師池光勝：
在外部融資條件收緊，且下半年還有大量債務到期的背景下，房企對銷售回款的依賴度會越來越高。房企的資金壓力在土地市場上已經開始顯現，一方面銷售走弱已對房企的拿地面積經構成負面影響，PSL增量下降也會在一定程度上影響房企在部分依賴棚改貨幣化的城市的拿地積極性，另一方面近期100大中城市住宅用地流拍現象明顯增多，杭州、蘇州和合肥等強二線城市開始出現土地流拍現象，除央企和大型房企外，其他房企的拿地資金約束越來越大，地方國企越來越集中在本地拿地。
根據克而瑞數據顯示，2018年1-7月份，全國經營性用地的土地成交幅數達到17839幅，同比上漲17%，但流拍土地數量達到419幅，對比去年同期的235幅上漲78%，增長速度更快。流拍率也從1.54%上漲到2.35%，土地流拍的情況相比去年同期更加普遍。
顯然，今年以來房企融資壓力較大，中小房企拿地態度變得更為謹慎，對於熱點城市、熱門區域的地塊也不再盲目參拍，土地 市場經歷了2017年的高熱度後，今年已經逐步趨於理性。
但是，從上圖情況看，相對於中小企業的謹慎，大型房企仍然在積極拿地。根據財政部的統計數據來看，今年上半年,地方政府獲得的土地出讓金26941億元，同比增長43%。
變化三：房企頭部效應越發顯著
過去10年，每到房地產市場調整時，房地產行業就會掀起一輪整合潮。在樓市調控不斷深入的背景下，龍頭房企市場佔有率正在跳躍式增長。
當下，大中型房企拼的是變現能力！變現能力越強，日子就會越滋潤，頭部正在逐漸形成“BWH”格局。今年上半年，碧桂園、萬科、恆大三家的銷售額均超過了2000億元，佔據房地產市場前三。目前，全國前20強房企的市場份額已從去年底的26.8%提升到今年上半年的36.3%，有預測認為，到2020年，前20強房企很有可能發展達到50%市場份額。
其實，從今年上半年的情況看，房地產行業百強銷售規模已經大大預期增長，百強實現銷售額4.59萬億元，同比增長37%，6月貢獻1.12萬億元，同比增長48%，創市場單月銷售金額歷史新高。按1-5月全國銷售規模計算，百強企業市佔率將達70%。而其中，前20強份額已經佔據到了36.3%。
顯然，房地產企業的頭部效應越發明顯，呈現出強者越強的特點，未來大約70～80%的中小房地產企業可能都將面臨著被兼併、合併的風險。其實，在海外成熟市場上，行業前10強的銷售金額集中度大約在30-40%，國內的前20強份額已經佔據到了36.3%。
當前房企的主要任務是千方百計提高年銷總額，300億、500億、1000億、3000億和5000億等形形色色的“俱樂部”成為房企的主要進取目標。
2017年，年銷超過5000億元的房企數量歷史性地達到了3家，TOP10標準超過了1500億元，TOP30門檻提升了51%。
2018年1-7月，碧桂園總銷高達4600億元，TOP3總銷均超過了3400億元，保利和融創都在2200億元以上，初步預計2018年年銷總額超過5000億的房企數量有望增至4家，銷售冠軍突破6000億元大關應無懸念，TOP10標準可能會在1800億元左右，TOP30門檻應該在700億元以上。
變化四：樓市“缺貨”行情將更加嚴峻
無論如何，隨著房地產企業總量的萎縮，頭部企業越發強勢，對於市場供應來說，並不是好事！特別是在當下房地產市場的旺盛需求的情況下，可能進一步加劇國內城市房地產供給明顯不足的困局。
光證資管首席經濟學家徐高：
在2005年之前的8年，我國土地出讓總面積的年平均增速為28%。而在從2005至2017年這13年中，土地出讓年平均增速僅為-4%，比前些年下了個大臺階。城鎮住宅完工面積增長也走出了類似軌跡，平均增速從2005年前的17%下降到之後的4%。隨著土地和房屋供給增速的大幅下滑，房價增長明顯加快。因此可以說，土地和房屋的供給不力是過去十多年來我國城市房價持續上漲的根本原因。
值得注意的是，在中小房地產企業紛紛面臨融資難題，無法開工的同時，全國三四線城市的庫存經過兩年的棚戶區改造後，已經跌倒了近十年以來的最低點！
根據今年上半年，易居研究院監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為42643萬平方米，環比減少0.2%，同比減少8.0%。觀察歷史數據，2015年以來全國100城庫存規模就呈現出持續性的下跌態勢，充分體現出近三年全國去庫存“戰役”取得了較好的效果。
具體來看，一線城市、二線城市、三、四線城市新建商品住宅存銷比分別為13.4個月、9.7個月和9.6個月，與5月份相比，一、二線城市存銷比有所反彈，而三、四線城市繼續收窄。
更重要的是，三、四線城市的存銷比下跌較為明顯。當前數值是2009年以來的月度最低值，即最近10年中，三、四線城市的去化週期達到了最低值。在存銷比小於6個月的24個城市中，17個城市為三、四線城市。
顯然，全國房地產庫存水平正在持續下跌，而6月份房地產銷售創下歷史性新高，房地產正在正步入到“缺貨”的階段，這也可以解釋今年上半年房價持續上漲的現象。這個時候，繼續收緊中小房地產企業的融資，致使其無法開工，只會讓“缺貨”局面更加嚴峻。
而面對樓市“缺貨”局面更加嚴峻的同時，中國改革開放的最前沿——深圳，已經扔出了重磅炸彈。8月3日，被稱為先試先行的深圳房改，終於正式落地。最值得關注的一條就是，市場商品住房佔40%左右！繼續嚴格實施房地產市場調控政策，堅持以中小戶型商品房為主。
這是中國房地產的歷史性轉折，是全國住房體制二次鉅變。顯然，今後市場供應的商品住房將進一步減少。樓市有限的供給，正在隨著房地產寡頭的日益強大，商品房土地出讓的傾向性壓縮，國內樓市香港化將更加顯著。
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