開發商：“給我一個在無錫拿地的理由！”

NO. 1｜壹

大家怎樣看待今天的土拍？

說實話，在昨天報名截止之前我對今天的土拍還是很期待的，因為在土拍之前，我收到多家開發商的消息，稱有意向參與10月30日的土拍。

週一（10月28日）上午，海倫堡投資表示，他們此次很有意向拍下錫鋼地塊，因為地塊面積小、總價低、易開發。

結果，海倫堡還有意向的地塊竟然終止出讓了。

昨天（10月29日）我在南通出差，還在不斷關心10月30日土拍報名的情況。

第一次問的時候，只有洛社地塊有一家開發商報名，其餘三幅地塊暫無報名。心想，有些開發商不願意提前暴露自己的拿地意圖，都是在報名截止的最後一刻報名，還可以再給開發商點時間。

第二次問的時候，我徹底蒙圈了，三幅地塊終止出讓，僅洛社地塊有一家開發商報名，讓人大失所望。

這次土拍，對於所有人來說意義重大，拍好了將扭轉樓市下行的態勢；拍不好各家都要勒緊褲腰帶了。

為了搞明白這次三幅地塊終止出讓的原因，我向所有有意向在無錫拿地的開發商打聽了下情況，這些開發商給我反饋的意見是：地價太高、集團複核利潤率不高等。

一家稱“集團複核利潤率不高”

一家稱“（地價）有點貴”

唯一有開發商報名的洛社地塊被華廣置業以底價成交，最終樓面價為8014.11元/平。

洛社新城14號地塊競拍結果

該幅地塊被華廣置業以底價成交本無可厚非，因為洛社新城所有的項目幾乎都是華廣置業開發的，外來開發商想要“虎口拔牙”真的很難，除非和華廣置業聯合開發。

比如紅星和華廣置業合作後，才得以進駐洛社新城。

但是，華廣置業為何在自己的“大本營”高價拿地呢？

我諮詢了下業內人士，業內人士表示，華廣置業在洛社造城屬於一級開發（什麼是一級開發大家可以百度），一級開發的成本比較低，所以華廣置業以底價成交洛社地塊最終樓面價遠低於8014.11元/平。

從空間上來講，土地一級開發主要可分為成片（或連片）開發及分片開發兩類，這一點倒是很符合華廣置業和洛社新城的關係定位。

NO. 2｜貳

我們來看一下這次土拍對市場的影響。

從開發商和中介這邊的反應來看，這次土拍毫無波瀾，僅有幾家媒體發了下洛社新城地塊的競拍結果。

這次土拍對市場沒有正面影響，所以從業者表現平平，但是對市場負面影響還是很大的，至少可以說明開發商對市場預期不樂觀。

深耕無錫多年某頭部房企營銷人表示：地價這麼高，讓開發商怎麼拿？比如經開區這塊地起始樓面價就達到16216.07元/平，如果沒有萬科的品牌、融創的操盤能力、綠城的品質保障，其它開發商拿了等於找死。

現在萬科、融創、綠城都沒有拿地的需求，其它小開發商對這塊地只能“可遠觀不可褻玩”，最終導致這幅地塊終止出讓。

接下來會有很多項目推出特價房，刺激成交量，完成年度業績目標。

今年以來，開發商活躍在土地市場的身影明顯減弱。

深耕房企方面，除了新力&朗詩、華潤、綠城、融創、碧桂園、紅星、棲霞建設外，其它房企在無錫顆粒無收。

反倒是新進房企在無錫土拍市場表現積極，如甘肅建總、江蘇金領、金融街、德信、南山、長城實業、新發鴻景，有些房企拍出的樓面價讓人懷疑拍地之前是否做過前期調研。

一些急需在無錫補倉的開發商表現略微沉穩，如萬科、龍湖、金科、保利、中海等。

他們對拿地的態度首先要保證利潤率，其次對地塊的要求是寧缺毋濫。

某頭部房企的前期稱，他們每週要向集團提供5塊地的信息和報告，每少一塊地都要被行政問責，結果集團複核下來給的回覆都是“利潤率不高”，至今沒拍下一塊地。

甚至有房企的前期稱，請給我一個在無錫拿地的理由，地價高沒有關係，只要不限價該拿的地我們還是會拿的。

他稱，現在地價高、房子限價，做出來的產品不降標降配才怪，這樣會陷入一個死循環。不信可以看看無錫幾個在售所謂高端住宅，都是降標降配的產物，和其它城市沒法比，所以無錫短時間內不會出現真正的高端住宅項目。

業內人士表示，資金成為企業拿地的主要決定因素。

近四個月來，房地產企業的資金情況不斷惡化，不斷收緊的融資政策，使得拿地房企數量減少。尤其是9月以來，無錫土地市場進入快速退燒階段。

底價成交或終止出讓會成為土拍市場一段時間的主流，市場下行的趨勢難以阻止。

NO. 3｜叄

我們來看一下頭部房企對於拿地的態度。

今年房企中期業績會上，萬科稱拿地較難，所以會謹慎；恆大表態要適度縮減規模，對拿地沒有迫切性；融創則是從4月已經開始收斂拿地，孫宏斌更直言，下半年已沒有拿地指標了。

8月22日，融創中國董事局主席孫宏斌表示，下半年沒有拿地指標，除非特別好的機會，公司基本停止拿地。

恆大明確提出，將減少土地款支出，並適度縮減土地儲備規模，進一步增加效益。

萬科執行副總裁、首席運營官張旭表示，拿地多少的依據是收了多少錢回來，所以沒有固定的拿地計劃。

從這三家頭部房企對拿地的表態至少可以說明三種情況：

首先，調控已經發揮作用，土地市場的熱度正在呈現下降趨勢，土地高價者得的現象已經很難維持。即便一些大型開發企業仍有比較強烈的拿地慾望，也不會再像過去那樣輕率拿地，否則有可能面臨較大風險。

其次，說明開發商已經出現了一定的資金趨緊現象，多數中小開發商已經沒有能力再像過去那樣有土地就拿，拼命抬高價格，而會更加理性、理智地對待拿地問題。

再次，說明開發商已經對未來的房地產市場持相對悲觀態度，對房價走勢不太樂觀，特別是在中央提出“堅決遏制房價上漲”要求以後，開發商拿地的熱情會受到有效遏制，拿地的衝動會越來越弱。

這三種情況從無錫市房地產業協會副會長兼秘書長沈洵那裡得到印證。

沈洵就今天的土拍表達了自己的看法，沈洵表示：

今天四塊居住用地，三塊因規劃原因終止拍賣，一塊洛社新城地塊以低價成交，與今年以來的土拍情況來比，土地市場是出現了降溫現象！

主要原因還是房地產調控的大形勢繼續是從嚴從緊，尤其是融資收緊對房企拿地影響比較大！面臨年底，企業的精力主要是抓銷售抓回款抓全年指標的完成！年底資金緊應當說也是房地產企業的一個常態！

從近期房協頻頻在企業調研的情況看，企業拿地的願望也還是非常迫切的，深耕無錫的決心還是很大的，對無錫房地產市場的後市還是非常看好的！只要帳能算得過來，預測項目前景較好，資金狀況允許，企業還是會積極拿地的！

因此，我們不能因一次土拍遇冷而失去信心！無錫房地產市場總體還是健康的穩定的！