中国经济导报记者 刘宝 刘延春 实习记者 周维朕
“集团用政府批的安居房用地改员工房后，却按照商品房的价格卖给自家员工。”很多中兴集团的员工近期都在讨论这件集团内的大事。原本作为员工福利低价出租给员工的保障房，摇身一变成为租期长达36年的无产权房，总共高达上百万的租金让很多员工无力承担，甚至需要贷款才能租下。
福利变压力 高价保障房惹怒员工
对于很多中兴集团的资深员工来说，今年年末有一件对他们而言很重要的事情，那就是他们翘首企盼了很久的员工福利房第三期马上就要开始选房了。
其实这些有希望住上员工公寓的员工之所以这么兴奋，完全是因为中兴之前其实已经有过两期员工公寓，之前的一、二期员工公寓每套大约五六十平方米大小，每平方米价格6000元。除此之外，这些员工也了解到，第三期员工公寓的土地是深圳市国土规划局批给中兴集团用作保障房建设，并纳入了全市保障房体系，这就意味着第三期的价格可能会更低。
但是，近期关于第三期员工房的文件下发之后，却让所有的员工都大吃一惊。据员工周女士介绍，首先是大小要比前两期小大概四五平方米；其次，这次的员工公寓租期长达36年，也就是政府批给企业这块地的年限减去建设工期后剩余的所有年限。最后是关于员工们最关心的价格问题，既不是前两期的6000元/平方米，也不是他们所预料的“可能会更低”，而是谁也没有想到的2.5万元/平方米，是预料中价格的4倍还多。
被纳入全市保障房体系 租金却高了数倍
如今，日益增长的房租逐渐成为降低深圳对外吸引力的一个重要因素。为了吸引与留住人才，深圳的保障房建设越发全面和实用。
深圳市政府为了扶持高科技企业与引进人才，前两年将一块宗地号为T501-0041的土地出让给中兴，允许中兴在这块地上修建员工住房配租给企业员工。中兴作为全国知名的通信企业，能够享受如此大的优惠待遇并不让人感到意外。
但有人算了一笔账，根据深圳市公共租赁住房价格标准，深圳市公租房的价格普遍较低，一般以每平方米十几元到三十多元居多，而中兴通讯工业园南区员工公寓三期项目每套房大概是50~60平方米，按照租金2.5万元，租期36年即432个月计算，在不计算任何外界利率的情况下每平方米的价格是58元左右，而按照2017年银行0.35%的基准利率来计算，每平方米租金就已经高达65元左右。据中兴的员工介绍，由于是一次性出租36年，按照每平方米2.5万元，每户50~100平方米计算，最终的租金高达125万~250万元，所以很多员工都是用按揭贷款的方式付的首付，加上每月的利息，每平方米的租金将远远高过深圳市公共租赁住房的平均价格。
是否涉嫌“以租代售”多方说法界定不清
除了租金远高于标准之外，长达36年的租期也让很多有意入住的员工犹豫。很多员工都有些疑惑，这是不是在“以租代售”。
这里说的“以租代售”并非普通商品房市场上流行购房前先租一段时间试住的模式，而是所谓的小产权房“以租代售”，其实就是将不能转让出售的土地通过长期租赁的形式出租，也就是实际上的售卖。
中兴集团坚定地表示这是租房，只不过租房的期限比较久而已。但有律师分析认为，该员工公寓以“截止至土地使用年限到期”的长租方式出售使用权，有被认定为“实质性出售产权”的嫌疑，也就是我们常说的“以租代售”。
同时该律师告诉记者，不论租金如何，首先这份长达36年的房屋租赁合约就是不合法的。按照《合同法》第214条规定，“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。”这份36年的房屋租赁合约有16年是无效的。
该律师在接受采访时表示，也许36年的租期才是这份合同最大的风险。第一，后面的16年是不受法律保护的，也就是说，不论是中兴集团还是承租者，都能在20年以后随时终止合同。第二，由于这不是普通的商品房，而是被纳入全市保障房指标的公租房，一旦租户按照深圳市保障房条例规定需要退出的时候，需要怎么处理也没有保障。同时该律师对记者说：“虽然有些开发商会通过一些措辞来规避《合同法》的规定，如在签订的合同中，确实只有20年的使用年限，但还会与购房者另签订一个补充协议。但是，这种补充协议违反了法律规定肯定是无效的。而且这种赠送协议是一种物权关系而不是债权关系，双方发生诉讼的话对于承租方很不利。”
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