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在洛杉磯地區，爾灣是中國大陸來的新移民聚集的地區。因為中國移民喜歡住大房子、新房子的特點，這一城市修建了許多的百萬大屋。根據聯邦人口普查局公佈的數字，2015 年爾灣人口約有25 萬8 千人。居民中有大約45% 的亞裔， 40% 的白人，7% 的拉丁裔，以及3% 的非洲裔。而房屋的中位價格為74 萬美元。 總體來說，因為房屋年代比較新、面積比較大，而且社區也以大房子集中，所以價格並不便宜。通常新建的房屋也在一百萬左右。但是，雖然華人來到這裡搶房，將房價炒高了，可是並不代表這裡的房子就是性價比最好，也不是最貴的。爾灣屬橙縣，比之其他海邊的海景房，這裡的房子並不算貴。但是比之中國的北上廣地區的房價，真也算是便宜的了。 由於新來的華人的湧入，使得爾灣地區的房價不同尋常地高於其他地區。雖然爾灣也是學區良好，受教育水平高的社區，便是隨著華人人口的增長，已經形成又一個華人城。這樣的情況往往會造成當地社區對華人的排擠。許多在本區的老居民，並不想搬家，可是房價不斷上漲，房關稅一直攀高，也造成他們要交更多的稅，他們對這種房價不正常增高的現象比較焦慮。而華人在北京的高房價下，能夠又一百萬左右買到新房，已經非常滿意。所以，越來越多的華人湧入該市，就如當時華人喜歡湧入蒙特利公園市與阿凱迪亞市一樣，漸漸改變了人口結構，畫風就不同了。
美國生活速遞
作者米叔，這才是美國創辦者，旅美學者，資深媒體人。
一個字貴！二個字很貴！
爾灣是位於加利福尼亞州橘縣的一個城市，居民集中在中上階層。其中白人人口50%、亞裔人口占39%，其他族裔比例較少。
（圖一，爾灣人口結構，白人佔50%, 亞裔佔39%）
爾灣給米叔的第一印象，是一個很decent的城市，很多美國人養老除了選擇東南邊的佛羅里達，也會選擇西南的爾灣。因此，在爾灣，經常可以在路上看到豪車，以及車裡坐著的酷酷的老頭老太太。另外，近十年來，越來越多的中國富豪在爾灣購置房產。簡單來說，不管是教育資源、環境、工作機會、經濟、還是治安，爾灣都極大滿足了富有階層的需求。也許有人會說，富豪愛大城市。在國內，這的確是定律。北上廣深集中了全國的優質資源。但是在美國，雖然大城市有著眾多的資源，但同時也伴隨著治安和地皮限制。而爾灣是近十年新興發展的城市之一，空間廣泛，因此各種好的資源和投資紛紛都選擇這個城市。自然，房價和生活成本也蹭蹭往上走。
米叔查詢了Best places的數據。如果美國住房成本指數為100，爾灣的平均住房成本指數為418，（紐約、洛杉磯313左右，舊金山600指數）。因此，爾灣即使不是最貴，那也是相對貴的了。能支撐起高房價，顯然需要有高收入人群去支撐。
圖1可以看到爾灣地區的收入中位數大約為9萬美金。同加州總體相比，爾灣的任何一個階層收入水平都比整個加州要高。例如，在爾灣前5%的富人年收入25萬美金左右，而整個加州前5%的年收入平均在23萬美金左右。
（圖1淡綠色為爾灣， 深綠色為加利福利亞洲。）
因此，整體的居住人民收入高，爾灣的房價中位數也在較高的區間： 大約$776,500美金。米叔將爾灣與下列美國主要城市進行比較：
·洛杉磯房產中位數 $583,600
·紐約房產中位數 $581,400
·休斯頓房產中位數 $ 219,922
·芝加哥房產中位數 $ 208,900
·奧蘭多房產中位數 $157,600
·西雅圖房產中位數 $584,400
·檀香山房產中位數 $635,500
最後祭出“灣區”的中位數房價： $1,122,500 心疼在灣區打拼的朋友。米叔上文列出的都是美國特大城市的中位數房價，而爾灣這樣一個小城市就已經超過了它們，除了“無敵”的舊金山。
另外，米叔將全美最大購房平臺zillow打開，中位數的房產大約長這樣：
（142平方米，三居室二衛生間）
當然，在爾灣還是有較為便宜的房產，米叔從價格最低排列，最便宜二居室大約在20萬起，並且20 – 50萬的房屋大多數為Condo戶型（並非聯排別墅），也不是國內所說的獨棟別墅。如果按照問題中所選“別墅房型”在爾灣地區都是60萬以上不封頂，因此可以知道這個地區房價是高的。所以，錢包鼓鼓的你，爾灣值得擁有。
這才是美國
作為一個美國爾灣本地人，恐怕我是最有資格回答這個問題了。相比其他城市，不算便宜。根據城市的發展以及2008年金融危機的表現，爾灣的房子是非常經手的起任何打擊的了。到底貴還是不貴，要看價值。北上廣的學區房也貴的，但是一套也值千萬了。而且供不應求。爾灣的房子也自己的價值，我們選擇住在爾灣，也是各有原因的
我的房子今年7月剛剛買了，三居室185平米，80多萬，出租是4800到5800美金的價格區間。各種稅，hoa等亂七八糟每月不過1000，每月維修服務等等也不算多, 這樣的房子投資相當完美。特別感激我的牛逼經紀人給挑的。
會有很多人問我這個問題，爾灣不是被中國人炒房子已經炒到了天價嗎？你怎麼還在爾灣買房子呢？
其實說實話，我選擇爾灣的理由實在太多。其中有一點就是，爾灣不光是中國人來炒房，全世界的有錢人都喜歡搬家到爾灣，美國白人，中東富人，中日韓的有錢人，都來'炒'爾灣的房子。是不是有點像上海，香港，紐約，倫敦呢？雖然城市不大，但全世界都有富人前來，這在嚴格意義上不能說是炒房了吧。
大家都知道我（美國爾灣蘇珊）最近剛買了房，目前開始出租，為此，還寫了幾字的，專為來爾灣租房者的全面攻略。因為本身是婦產科專業的翻譯，所以我更希望能租給我能服務到的孕婦媽媽們。大家找到我都說，找到我就有了一個美國醫院體系內部的人，能隨時伴隨左右，提點一些，就會讓在美國的待產以及生產的過程，格外的順心。我覺得我的服務有意義能給赴美生子的孕婦省心省錢，也非常開心。
除此外，我也諮詢了各類房子開發專家，投資盡職調查專人，美國加州註冊建築師，從地質汙染，地震防震，到歷史趨勢，經紀發展，到孩子上學，到城市政治取向，讓我徹底瞭解了我投資的城市。過多的不講了，大家看看，為什麼爾灣是如此安全的一個城市。
洛杉磯爾灣是全美國最安全城市排名幫上，連續多年全美第一，今年排第二。你來了也會發現，很多人晚上都是不關車庫們的。我們家之所以安在洛杉磯爾灣，也是比較考慮這一點的，孩子上學環境純淨能專心學習，接觸的人群也素質高，男性沒有晚上應酬的場所，只是幾個好友家庭聚會聊天。
因為美國兩極分化十分嚴重，不安全的地方槍戰都有可能，安全的地方連門都不鎖。洛杉磯爾灣就是這樣一個非常安全的城市，我一家人選擇洛杉磯爾灣也是因為非常重視安全，而且這裡文明程度高，大家不論是否認識，走在街上也都點個頭，微笑一下。每天也都是和和氣氣，安全美麗的環境，溫度又是冬天不冷，夏天不熱，著實舒服。所以，租房的房客也可以安心安全。我（美國爾灣蘇珊）作為房主房東，也可不用操心。
根據美國洛杉磯爾灣當地最大新聞媒體Orange Coast Register報道，洛杉磯爾灣安全是有多重原因的。
第一個原因是居民富有。一般越貧窮的城市，犯罪率越高。洛杉磯爾灣屬於美國中產階級的城市，居民收入高，所以犯罪率就低。
第二個原因：居民教育程度高。2/3的洛杉磯爾灣成人居民都有本科及以上學歷，因此，洛杉磯爾灣安全。
第三，洛杉磯爾灣在城市打造中屬於大師級別的城市規劃，把“燈紅酒綠”的生意全部排除在洛杉磯爾灣之外。比如，酒吧，夜店，酒精商店，紋身商店，賭場，脫衣舞店都是吸引犯罪人群的商業類型，這些雖然可以給政府很高的稅收，但是洛杉磯爾灣就是這麼的有氣節，全部拒之門外，不允許在洛杉磯爾灣城市內有這裡生意，也不招攬犯罪人群。所以，有些人來洛杉磯爾灣會感覺到無聊，其實，白天的戶外活動真的太多了，你要是無聊不知道幹什麼，可以問我，我（美國爾灣蘇珊）給你策劃，每天遊玩體驗美國，六十天不重樣。帶著孩子就更是如此了，孩子的活動那簡直就數不勝數，就怕父母太累。
第四， 加州大學洛杉磯爾灣分校（UCI）也使得這個城市非常安全。UCI全球百名名校排名之內，在大學這個年齡段的學生，如果不上學正是發現自我的年齡，很容易做出錯誤選擇。洛杉磯爾灣大學的學生日夜學習，環境優美，遠離犯罪，也對於洛杉磯爾灣城市安全度有巨大好處。
安全，順利，平安，子女教育優良，生活舒適，也真的就是我安家的必要選擇。
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附件:我自己買房出租，寫過一個關於爾灣各方面買房出租條件的文章，大家可以參考
以上就是我自己買的房子
洛杉磯爾灣成熟的社區綠樹成蔭，人不多也不少，像是中國高端度假區一樣，小區的各種配套設施 (請看第2點)完整的運營。比如我（美國爾灣蘇珊）購買的房子所在的洛杉磯爾灣woodbury小區就是非常成熟的社區，非常適合居住。
洛杉磯爾灣新的小區，優點就是什麼都是新的，缺點就是，樹木都是小苗，草坪還不完整，看起來有些荒涼，還有工地，已經裝修的工人也是會偶爾看到的。
洛杉磯爾灣比較舊的小區，優點就是非常好的地段，缺點是稍微舊。雖然樹木成蔭，但是房屋都有幾十年以上，看起來稍微顯舊，衛生條件有待考量。最重要的問題是，如果房主找專業的建築設計師對房屋進行裝修改造過還好，如果沒有進行改造過，抗震級別遠不如2000年後建成房子的級別。加州是地震帶，大多居民住房都會木質結構，抗震級別非常高。尤其2000年之後建成的房子與80年代的房子，政府驗收的時候，抗震強度是有差別的。但這並不妨礙洛杉磯爾灣本地居民也是長期居住。我購買房子的時候，也都有房屋查驗公司來做檢查，會有比較全面報告，再找個註冊建築師給你衡量一下，就能全面瞭解。事實上，我（美國爾灣蘇珊）周邊有不少專門做House Flipping（舊房重裝修），買了這些好地段低價的房子後，花兩個月重新裝修後上市，能賣個好價格，也是很賺錢的。我在這個區域也看重一套重新裝修過的房子，非常喜愛，可惜出offer太晚，沒有搶到。
社區成熟到底是什麼？為什麼在美國洛杉磯爾灣租房，租民宿要考慮這點？
其實，社區成熟度就是方便，舒適，優美的總體評價。
美國爾灣蘇珊
在南加州，爾灣的房價算是中上水平。
首選要確定你的購房實際需求是什麼？是要自住還是投資，多大？什麼位置？要靠近哪裡？
之後，就可以做一些研究，比如在谷歌上搜索爾灣房產，或者詢問一下身邊瞭解情況的朋友，以便對我們爾灣本地的生活設施、周邊情況有更多瞭解。
然後可以與爾灣本地專業房產經紀聯繫獲取本地的房產市場情況、房價、房源信息等。
房價一直在變化，前些年美國金融危機的適合，爾灣房價業跌過，所以要看當時的房產市場情況。
一般來說，100萬美金可以在爾灣買到一個獨立屋，當然面積越大，位置越好，價格也會更高。如果是要投資公寓和聯排的話，一般並不用花到100萬這麼多一般50-80萬就有很多選擇。
美國房產
洛杉磯爾灣持牌房產經紀回答如下:
一句話來說，在南加州與爾灣學區類似的城市裡，爾灣的房價不算貴。
比如說，爾灣五六十萬就能買到學區房，甚至最便宜的還有三十幾萬的。這在很多類似的城市都做不到。
歡迎關注我的頭條號:跟著我看美國房，為你帶來最有價值的洛杉磯爾灣房產信息。還有洛杉磯爾灣房產實拍視頻。
跟著我看美國房
一、美國沒有別墅這個概念
二、能想到來美國買房的，Irvine的房間根本不貴。別聽什麼房間中位數70萬的瞎逼逼。70萬的房子自有他的價值，比起一百萬只能買到爛房子，還要加價的好多了。
