进入2018年后半年来，中国经济在平稳运行的同时，也面临着不确定性因素，同时国家坚持房地产调控政策不放松。在此大背景下，近期河南省内房地产市场也出现了一些值得注意的新动向：
1、许昌：7月6日，五宗土地流拍；
2、安阳：下半年一宗土地流拍，一宗底价成交；7月31日成交一宗地块，每亩510万；
3、地市房价多已达到6000-8000的高位，洛阳、许昌、开封等环郑城市，房价已迈入万元时代。郑州与地市的房价差距减小，在地市面前，郑州一万二三的商品房价值凸显！
那么面对这些新动向，人们不禁要问：地市房地产在暴涨过后到底何去何从？且看笔者在安阳这座四线小城的分析！
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暴涨是事实
安阳房价暴涨已经是摆在我们面前的事实，这一点笔者已在之前的安阳楼市调研报告中详细分析过，这座四线小城的房价的确已经不再像曾经那样亲民！
作为土生土长的安阳人，以下是笔者对近三年安阳房价的感受。
2016年：维持在4000上下，并于环保管控后的年底开始启动；
2017年：从4000出头一路暴涨到6000上下，涨幅达50%；
2018年：春季环保管控结束后维持在7000左右，主流项目价格在5500-8500区间，因位置、品质、开发商以及进度等因素而不同。
本轮安阳房价暴涨，无外乎以下几点原因：
1、棚改政策与土地出让价格的提升；
2、集资风波后需求恢复与房源稀缺之间的矛盾；
3、三四线城市普涨的拉动效应与群众的恐慌情绪；
4、大开发商所带来的溢价与开发商的“套路”。
（注：安阳市区2018年1月至7月在售商品房均价变化，选自安阳信息网数据）
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上涨乏力也是事实
暴涨的行情是事实，不过据笔者调研与相关数据证明，安阳房价上涨乏力也是既定事实！我们不妨先来观察下近几个月具有代表性的项目价格走势：
恒大绿洲六期：最新价格8300，与上次调研的8200相差无几（精装）；
碧桂园玺悦：迟迟未开工，释放价格为高层8000左右（精装）；
建业桂园东府：上月开盘时高层均价不到6000；
华强城七期：价格维持在7300左右，开盘售罄的现象不复存在；
铁西众多小开发商楼盘：5000+仍占据主流，不过多数项目属无证销售。
从以上数据看，流水落花春去也，地市房地产上涨的行情接近尾声了！毕竟，建业、碧桂园、恒大等房企代表的是安阳房地产的风向标，它们的动向自然而然的会传导到整个区域房地产市场！
房地产大佬们在价格上不敢轻举妄动，并开始薄利多销的模式，恰恰说明它们已经嗅到了地市房地产滞涨的气息，急于收割已有成果、回笼资金，建业桂园东府高层开盘不到6000的价格就是证明！
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项目开花！棚改渐歇！乱象增多！
除了价格，近期安阳房地产出现几个新现象，值得分析。总结十二个字：项目开花、棚改渐歇、乱象增多。
▼以下图表为安阳各区域内2018年入市或近一年即将入市的项目汇总 （老城区基本无新项目，故未列入）
总结看，全市范围内，自房价暴涨过后，共有20余个纯新项目入市或者即将入市，加上老盘加推与后续地块、盘活项目，40余个项目的待售房源已经在快马加鞭的赶来。
据统计，截止七月，安阳在售房源共1443套，库存消化周期不到半年，而待售房源却多达20000余套，比六月增加3700余套！
面对2017年刚刚经历过抢房大战的安阳市民，笔者顿时想问，这么多房源你们都还接得住吗？
子弹要不要慢点飞来？
值得注意的是，碧桂园、建业在暴涨期间开始在县城拿地，开发产品定位为品质大盘。建业自不用说，老胡的目标是让全省人民住上好房子，重要的县城也是建业攻城拔寨的主阵地，事实证明，县城人民也买建业的帐！
不过，近期深处舆论风口的碧桂园，也悄无声息的在林州、汤阴拿下了新地块，并已命名！以碧桂园高周转的模式，两个项目将于近期面市。
大房企自然是想在地市滞涨的背景下，下沉到到县城大显身手，5000的价格一定程度上会拉升县城的整体房价，不过也必然带来房地产品质升级。
另外，2018年以来安阳城改有渐歇的趋势：
2017年：东区和示范区大部分城中村已拆迁完毕，中华路以东城中村所剩无几；
2018以来：尚未开始拆迁，城改雷声大雨点小，规划难以落地。
今年计划实施的城改项目都处于规划阶段，还没有实质性动作。2017年以来拆迁过的城中村还需要政府集中精力处理后续问题！
据笔者了解，去年拆迁完毕的城中村安置房多数还处于规划或者清理土地阶段。去年房价暴涨的很大一个原因是：东部城中村的拆迁将有经济实力的村民推向商品房市场！今年这种情况出现的可能性不大！
从上图看，2018年安阳棚改货币化安置比例相对于其他地市较低，棚改货币化对房地产市场发展影响已经不大！
▲上图为近期拍于安阳市人民医院新院高层，远处为2017年城改整合后的部分土地，原址处安置房建设刚处于挖槽打桩阶段！
▲上述图表为2018安阳棚改计划的部分内容，大多数项目仍处于规划阶段，尚未落地
此外，值得注意的是房地产市场乱象增多。 在去年楼市暴涨的行情下，房地产销售乱象增多，同时大家普遍关注价格胜过品质、口碑和合同条款，这为交房前后的维权乱象埋下了隐患。随着房地产市场恢复冷静，此类乱象将会逐步减少！
4
短期看政策、中期看土地、长期看人口
分析房地产市场发展走势，短期看政策，中期看土地，长期看人口。以安阳为代表的四线小城也是这个思路。
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从政策角度看
银行信贷政策、国家稳定经济与调控房地产政策、棚改政策三管齐下。
据融360在8月8日公布的数据显示，2018年7月全国首套房平均利率为5.67%，同比上涨13.63%，为2017年1月以来连续19个月上涨。
就安阳的实际情况而言，多数商业银行执行基准利率上浮25%-30%的利率政策，购房的信贷成本明显增加。
另外，棚改货币化政策的收紧无疑于控制了三四线城市居民资金来源的闸门，没有雨水滋润的三四线城市房地产需求自然减少！
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从土地角度看
1、近期政府供地增加。
据官方数据，2016年安阳市商品房建设的土地供应面积为3162亩；2017年房价暴涨后，为有效缓解商品房供需矛盾， 2017年下半年安阳市商品房土地新供应面积1206亩！
按照正常开发周期，这些新供应土地将于2018年后半年到2019年开发入市，这也印证了7月以来安阳市区待售房源猛增的事实！
上图为2018年上半年市区住宅地块成交汇总，共10宗地块，成交512亩，成交高峰出现在年初！土地供应保持稳定。
值得注意的是，这10宗地块容积率均控制在2.5以下，楼板价高，其中包括652万/亩的地王，这些地块后期必然会开发为品质住宅，成为后期支撑安阳房价的保证！
2、政府会把握好供地量与地方财政的关系。
政府控制着土地供应节奏。稳定的土地供应节奏是房地产市场健康发展的保证，也是政府财政收入的重要来源。
3、大量土地尚未开发，房产稀缺度不足。
以近年来火热的东区房地产为例，随着人民医院新院区的落成、迎宾公园的建设以及周边城中村的拆迁改造，同时也伴随着市政府周围开发饱和，光明路片区成为安阳东区的新热点。
然而拆迁整合后的片区土地，从卫星地图上看，面积要超过东区成熟片区。现有的成熟片区开发十年以上，由此，光明路沿线城改整合土地何时成熟，可想而知。另外，市中心区域尚且存在一些厂房用地亟待整合。
因此，从土地角度讲，城市优质地块稀缺性不明显。对比而言，郑州三环内土地稀缺，也就更能突出环内房产的价值，正所谓卖一套少一套！
▲上图为安阳市东区光明路片区卫星图，该片区城改后大量土地等待开发
从人口角度看，以安阳为代表的四线城市人口净流出，上图体现的更为明显。
周口、商丘、信阳、驻马店等省内人口大市，人口流动率在20%以上，这些人口多数流向了省会郑州以及沿海发达地区！缺少人口流入，特别是年轻人口的流入，是制约三四线城市房地产持续发展的瓶颈！
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四线小城房地产已经站在十字路口
据官方统计：
2017年安阳房地产企业开发投资278.29亿元，居全省第7位，比上年下降0.5%。商品房屋销售面积872.28万平方米，居全省第6位，增长25.2%。
2018年1-4月全省各市商品房销售面积统计如下。由下图表可知，安阳商品房销售总量与增长率全省排名靠前，这也印证了上半年安阳房地产销售市场的火爆。不过前四个月144万平米的销售面积，相对于2017全年，已经有所回落。
▼河南省近年城镇居民人均可支配收入
一面是2017到2018上半年房地产市场华丽的数据，另一方面河南省城镇居民人均可支配收入在30000上下。
有人经常拿房价与人均收入作对比，抱怨工资低房价高，笔者认为两者之间不是完全的因果关系，却也有一定的参考价值，所以才有针对房价收入比及其偏离值的研究。
那么相比低收入的现实，百姓又能否适应四线城市高房价的现实呢？
不同的群体，答案不同！
数据的华丽从一个侧面也说明了“集资风波”后安阳恢复元气的房地产市场需求已经充分释放，后期需求量会逐步减少。
在7000的高位上，有经济实力的群体早已没有了安阳市区商品房的需求，因为他们在早期已经购置了两套以上的房产，他们更乐于接受已有房产升值的事实，或是计划高价出售以置换大城市房产，当然也不乏一些持币观望的群体。
而有市区商品房需求的群体，多为城市刚需与农村进城群体，立足未稳或收入较低，对7000的价格比较敏感，或许只能望楼兴叹。
因此，在高房价面前，这类群体已不再那么恐慌。因为他们失去了短期内购房的机会，只有介于买得起和买不起之间、同时害怕继续上涨才会真正恐慌！
最近笔者遇到一个置业顾问朋友，他所供职的某本地房地产公司，三年开发六个项目，走的是高周转模式，以低价快速走量，同时日夜施工保证工程进度。
这类企业的成功恰恰说明，资金流至关重要。从开发商的角度看，他们在楼市调控政策面前，面临严重的资金压力，急于回笼资金，不会再像之前捂盘惜售，尤其是布局全省与全国的品牌开发商，而他们恰恰又是地市房地产的风向标。
很显然地市房地产暴涨后，商品房需求已经不大，安阳的房产也只是在针对安阳500万人口时才有它应有的价值。以安阳为代表的地市房地产已经站在新的十字路口，是继续高歌猛进还是渐趋平稳？想必答案已经明了了。
那么，安阳房价还有没有上涨的可能性呢？笔者想到两个下半年的X因素。
1、即将到来的冬季环保管控对商品房供应影响有多大？
2、即将入市的几个高档项目对安阳房价影响有多大？
建业世和府、蓝城凤起宸鸣、碧桂园玺悦等高档项目尚未入市，这些从未出现在安阳的高端项目对安阳房价还有没有提升效应呢？我们拭目以待！
6
后记
从过去经验看，房地产市场一直处于周期性波动状态。暴涨后的房地产市场会进入平稳与低迷期，等待下一次爆发。那么，安阳房价短期内会不会下跌？
可能性不大，后期房源的增多无疑会缓解房源紧张所带来的市场恐慌，不过这些后期房源土地成本已经明显提升，这恰恰是支撑安阳房价的重要因素！
而从中长期看，人口流入不足，土地供应充足，支撑安阳房价持续稳定上涨的动力不足！
随着房价的高企，市场一定会出现更多总价较低的小户型产品。在高房价的郑州，市场更青睐90平米小三室就是证明！而安阳购房者习惯于110-140的大户型，动辄上百万的总价会让房企减少这些户型的供应，
户型也会更加精细化，市场决定一切！郑州暴涨前后，品牌开发商大量入驻，市场争夺日趋激烈，本地小开发商逐步退出房地产市场。安阳等地市房地产同样会面临房企的洗牌！
此外，政府在这一阶段一定会做好以下三点：
针对房地产维权问题，势必会加强监管；
控制好土地供应节奏与平衡地方财政；
针对房价，地方政府的态度不会坐视不管，“稳”字为主。
暴涨后的地市房地产走向了一个新的周期，我们都只是在一个个周期里为幸福而奋斗的人。山重水复疑无路，柳暗花明又一村。相信迷茫和观望只是暂时的。
对于刚需，不要迷茫不要观望；
对于投资，谨慎！谨慎！
郑州楼市（zzloushi),拥有60万粉丝的郑州本土房地产自媒体大号，专注于郑州房地产、教育、装修等领域。
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