物業費只有4792元，但這幾年拖欠物業費導致的“滯納金”卻逼近3萬元。
這幾天，通州區翠福園小區一張天價欠費催繳通知單在網上火了。記者調查發現，這張“天價”催繳單背後，是小區物業管理深陷欠費“怪圈”的普遍現象。
天價“滯納金”被指霸王條款
這張催繳通知單顯示，某業主欠繳8年物業費共4792元，由此產生滯納金27059.20元。
記者與翠福園小區多名業主取得了聯繫，獲悉這份通知單內容屬實，他們均向記者抱怨，千分之三的滯納金“罰得夠狠”。
為何“滯納金”會比所欠本金高出這麼多?記者聯繫到了開出“天價催繳單”的北京同馬物業。
“業主們不繳費，我們收費太難，只能採取加收滯納金的辦法。”物業工作人員苦笑，“網上走紅的這張通知單，業主到現在還是沒繳費，拖欠的本金都沒繳。”不過，他坦言近3萬元的滯納金不過是威脅而已，並不會真正收取。據稱，收取滯納金在此前與業主簽訂的合同中有明確規定。
對於收取滯納金的做法，小區多位業主表示質疑，認為屬霸王條款。業主朱女士透露，“物業曾僱了兩名社會人員晚上去業主家裡催繳，這更引起了業主們的反感。”
實際上，按照本市物業服務的合同範本，“滯納金”更準確的說法應該是違約金。“滯納金屬於行政法範疇，具有法定性、強制性和懲罰性。”北京濟和律師事務所律師王婉瑩認為，物業公司與業主之間是平等的民事主體關係，調整二者之間的法律關係應當適用《合同法》，而《合同法》中只有“違約金”，即使雙方在合同文本中約定是滯納金，也應按違約金去解釋和處理。
此前，外地小區也曾有過天價“滯納金”訴訟事件，但法院並未予以支持。
物業費全市最低也不願繳？
翠福園小區的催款單顯示，這位業主8年物業費是4792元，平均每年的物業費還不到600元。業主透露，該小區的物業費收費標準是0.5元/平方米。
“在本市，0.5元的物業費標準基本只在回遷房、經濟適用房小區才有，一般小區的物業費最低也得在1元以上，一年繳數千元物業費是普遍行情。”物業管理專家路軍港說。
如此低廉的物業費，為何很多住戶依然不願意繳呢？一位業主解釋說，“大家不願意繳，不是因為太貴，而是因為物業服務實在太差。”多名業主都向記者表示，希望以天價滯納金一事為轉機，解決小區物業服務的歷史遺留問題。
一直以來，欠費問題困擾著很多居民小區。物業公司認為，人工、材料等成本都在漲，但小區物業費多年未變，服務質量僅能勉強維持。小區業主則認為，沒有得到約定的物業服務，理所當然就可以不繳物業費。
“現在本市大約90%的小區都是包乾制的物業管理模式，這種模式的問題在於物業公司的收入是物業費的結餘。”路軍港說，為了能獲得更多結餘，一些物業公司往往就會減少對小區的維修和保養頻率；而物業服務質量下來了，業主就更不願意繳物業費；業主不繳物業費，物業公司就會接著降低質量。如此往復，小區物業就陷入欠費越來越多、服務越來越差的怪圈。
調整物業費有規章難執行
根據本市相關規定，物業公司不能隨意提高物業費收費標準。如果想調整，物業公司應根據住建委要求，每年公示上一年度物業費用收支情況，向業主委員會提出書面申請，由業委會召集業主召開會議，經過半數業主同意後，方可調整物業費收費標準。“想走完這樣的流程，難於上青天。”一位物業公司管理人員抱怨。
物業專家陳鳳山分析，理論上說，如果小區業主認為物業服務不滿意，更好的解決方式是通過業委會和業主大會來解決。然而，很多小區多年未能成立業委會，這成為目前物業服務矛盾的一大死結。
“絕大部分小區十年不漲物業費，但實際上這意味著業主享受到的物業服務在下降。”市住建委專家張大憲給記者舉例，以前一個保安月工資800元至1200元，現在一個保安至少得2500元。成本上去了，如果物業費收入沒變，服務水平必然會降低。據他透露，一些物業公司收不上或者漲不了物業費，甚至想出了騙取公共維修基金的歪招。
“無論是業主還是物業公司，都要有契約精神。”業內人士分析，業主普遍拒繳物業費，最終造成的後果可能是小區基本公共服務都難以維持。而面對欠費難題，物業提升服務爭取業主支持才是關鍵，同時可以通過法律訴訟追繳欠款。
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