导读
本文分为三个章节：
- 城南行动计划和南中轴规划概览
- 南城各行政区受益分析
- 南城哪些区域房产增值空间更大?
作为一个常居北边，以前每年难得过几次长安街的北京人，不得不承认南城现在真是令人刮目相看了。2009年之前的南城给人的印象就是脏乱差的城乡结合部，甚至连曾经二环里老宣武和崇文区的居民，也不讳言“穷宣武破崇文”。著名的朝阳区作家冯唐有一句名言：“宣武像北朝鲜，崇文像香港新界”，就更不用说丰台，大兴和房山了。
而南城经过两轮大开发和近十年的发展，很多地方已经大为改观了，而新一轮的城南行动计划和南中轴的规划，很多规划的内容已经超越了北京北部，逐渐体现出了后发优势。
近几个月来，贸易战烽烟四起，在政策转向，财政发力，基建提速的大背景下，我们看到南城的各种规划在加速推出：《促进城市南部地区加快发展行动计划(2018-2020年)》7月份审议通过，南中轴方案已经初见眉目，京雄高速方案开始公示。更不用说丽泽商务区建设得如火如荼，顶级金融机构在丽泽商务区大手笔买地盖楼，中国证券大厦挂牌等等。一切动作说明了，新一轮南城大开发拉开了序幕。
（一）城南行动计划和南中轴规划概览
2010年至2012年、2013年至2015年，北京分别实施两个阶段的城南行动计划，投入7000亿，实施范围为丰台区、房山区、大兴区和北京经济技术开发区。
今年7月，北京市委常委会议审议通过《促进城市南部地区加快发展行动计划(2018-2020年)》，标志着第三阶段城南行动计划即将出炉，一批重大项目正在带动北京城市南部地区发展，政策再次予以倾斜和支持。而且从全城的规划来看，通州副中心和南城也是北京近几年的建设的重点。
城南行动计划，概括来说就是：一轴，两廊，两带和多点。
“一轴”是指南中轴生态文化发展轴，要严格规划管控，强化战略留白，为新时代首都功能发展留下空间。充分利用疏解腾退空间，营造高质量的生态环境，发挥南中轴对城市服务功能的组织作用，形成贯穿中心城、南苑-大红门、新机场的生态文化发展轴。
“两廊”则是分别指京津发展走廊和京雄发展走廊；前者串联中心城、通州、大兴、津冀地区，后者串联中心城、南部地区、雄安新区。
“两带” ，一是以北京经济技术开发区为龙头，辐射联动丰台、大兴、房山、通州组成科技成果转化带；二是西山永定河文化带（南段），串联房山国际文化休闲、旅游功能和永定河生态文化功能。
“多点”，布局则更均衡，包括大兴、亦庄、房山三个新城，以及北京新机场临空经济区、丽泽金融商务区、南苑—大红门地区等重点功能区，共同形成对南部地区发展的多点支撑。
而前几天，北京南中轴地区概念性规划研究及永外-大红门-南苑湿地公园详细规划设计国际方案征集进行了专家评审会，中国城市规划设计研究院、艾奕康环境规划设计（上海）有限公司联合体联合体方案获评委全票支持，赢得第一名。
如上图所示，白色部分是现在已有的建筑部分，而红色部分是未来需要拆建的部分。我们看到方案中在南中轴先将引入文化商业，文化商务，文化艺术博览，国际商务，国际交流，国家文化博览等等新的产业带，同时巨大的南苑森林湿地公园将让南城更加宜居。当然，概念性的设计方案并不一定完全是以后实施的蓝图，但是这个方案极具指导意义。
（二）南城各行政区受益分析
丰台：丽泽商务区，丰台科技园。
我们认为，南城最大的受益者是丽泽商务区，没有之一。
《北京城市总体规划(2016年-2035年)》明确指出：“丽泽金融商务区是新兴金融产业集聚区、首都金融改革试验区。重点发展互联网金融、数字金融、金融信息、金融中介、金融文化等新兴业态。完善区域配套，加强智慧型精细化管理。”
丽泽金融商务区地是三环内最后一块成规模的开发区域，它将对标伦敦金丝雀码头等新兴国际金融功能区，成为新兴金融产业集聚区、首都金融改革试验区，目标是成为“第二金融街”。
截至目前，丽泽金融商务区累计引进企业482家，累计注册资本金3300亿元，主要包括证券衍生类、登记结算类、行业协会类、股权投资基金类、要素市场类五大类。
7月份，中证机构间报价系统股份有限公司和中国银河证券联合体31亿在丽泽拿地，而此前中国平安，中华联合保险投了上百亿在丽泽建楼，华夏人寿去年刚40亿拍地，今年又花了25亿在丽泽买了长城资产的一栋楼，这也是今年北京写字楼市场金额最大的一笔交易。金融业是最有钱的行业，这么多的大金融机构在丽泽商务区真金白银的巨额投入，毋庸置疑，说明都看好丽泽商务区的发展。
不仅如此，丽泽商务区拥有无与伦比的基础设施：地下通道互联互通，五条地铁线，城市航站楼，这意味着在这里值机后，可直接搭乘新机场线直达大兴新机场航站楼。这样四通八达的国际商务交通设施，超过了金融街和国贸。
丰台科技园，重点发展轨道交通、航空航天、应急救援等产业。高标准规划建设西区，带动河西地区建设产城融合示范区。应该说，丰台科技园过去的发展比较缓慢，如果还是这些产业，未来的发展速度也会有限。
总结：最大的受益者就是丽泽商务区，丰台科技园的利好相对平淡。
大兴：新机场临空经济区，北京经济技术开发区，南中轴规划
2017年，北京首都机场的客运总量接近1亿人次，事实上，北京受制于首都机场只有3条跑道已经在1亿人次左右徘徊多年，北京新机场一次性新建4条跑道之后将使北京很快具备最高2亿人次的运力。放眼未来，北京新机场预留了扩建3条跑道的土地，即北京目前规划的最终运力是10条跑道、每年不超过3亿人次的规模，北京新机场将成为世界最大的航空空港。
新机场临空经济区目前的规划是，加快规划申报综合保税区，加强对外交通枢纽与城市功能整合，适度承接会议会展、国际交往、文化交流等功能，配套规划建设国际化社区。新机场从无到有，将会极大的改变大兴区的面貌和经济。
北京经济技术开发区，目前的规划是抓好一批重大项目落地，打造高精尖产业集群。创新土地开发模式，加快腾笼换鸟，补足市政基础设施，提升教育、医疗等公共服务水平，打造高品质国际化社区。从这个描述来看，目前还是做一些弥补不足，锦上添花的规划。
南中轴规划大部分都在大兴，将会极大改善大兴的生态环境和中轴沿线的产业带。这里不再赘述。
总结：大兴整体受益非常明显，看好大兴成为北京郊区领头羊。
房山：中关村房山园，西山永定河文化带，良乡大学城
中关村房山园重点发展现代交通和新材料产业，积极打造中关村南部科技创新高地。推动京东方医工科技园、石墨烯种子企业孵化加速器等重大项目实施。
西山永定河文化带将会推进保护建设，打造房山国际旅游休闲区和永定河生态文化区。
良乡大学城将会推进扩区，按需求配套建设教师居住、医疗、商业等服务设施。加强与中关村合作，引入一批有实力、有带动力的高科技企业。
同时京雄高速（北京段）规划方案已经开始公示了，这条高速将会很大程度改善房山进城的交通状况。京雄高速会从房山区的长阳和良乡之间穿过，由于起点设在南五环，大兴区的狼垡地区也会收益。五环内的高速建设是不同步的，我们认为未来会连通到丽泽商务区。
总结：房山整体受益，但程度远不如丰台和大兴。
（三）南城哪些区域房产增值空间更大?
经过上面的分析，我们认为几个明显受益于南城新规划和新建设的区域中的房产将会更有价值。
- 丽泽商务区区域
- 毫无疑问，这里将是五到十年后南城房价最高的区域。
- 为什么？很简单，那么多的高端金融行业的单位入驻丽泽商务区，将会带来数量庞大的高收入人群，过去十年来我国收入最高的行业都是金融业，未来十年也会是一样的。如果我们看看发达国家的情况，同样，金融行业是属于金字塔塔尖的行业。
- 这样的高端就业群体，将会带来巨大的居住需求。同时，整个商圈完善的基础设施也将极大提升附近住宅房产的价值。我们现在看到附近比较优质的二手房价格已经不菲，比如顺驰蓝调，金泰城丽湾，单价已经都在8万以上了。但这可能只是开始，今天的金融街商圈的房价就是丽泽商务区未来的房价。丽泽商务区方圆五公里内的房产值得关注。
2. 亦庄经济开发区
在丽泽商圈形成之前，南城的产业只能靠亦庄经济开发区。经过多年的发展，亦庄已经发展得很好了。这里不仅进驻了100多家世界500强企业，也进驻了像京东集团这样的新兴互联网公司。支撑房价，最终要靠高收入人群，亦庄不缺高收入群体。而且亦庄现在的房价并不算太高，大部分小区的房价没有明显的溢价。对于亦庄片区来说，随着基础设施和教育医疗等配套的提升，亦庄的房产价值将会更加凸显。
3. 南中轴一带
南中轴的附近生态环境将会极大的改善，而且将会引入新的产业群，结合新机场和高速带来的交通便利和人口流入，我们也看好这一带的房产增值空间。
现在永定门--大红门--南苑森林湿地公园这一条中轴线两侧的产业，仅仅是一些小商品城，批发市场，物流园，农产品市场等等低端产业，按照现在的初步规划，将来都会变成高端的国际文化交流产业。
不过我们认为南中轴建设的时间可能会较长，因为南中轴规划的区域太大，无论拆迁和建设，都需要很长的时间。
4. 新机场周边区域
任志强在年初说过：最简单一个道理我告诉你，北京正在盖新机场，你就跑机场边上买一个房子，保证你赚钱。你想吧，新机场旁边五横四纵的公路铁路高铁一大堆，新机场还没开业呢，马上建完。
任大炮都这么说了，这个区域必须得关注下。
我们一起看看新机场周边：紧挨着新机场的有榆垡镇和礼贤镇，没有楼盘可供参考，而魏善庄区域2014年8月新房成交均价为18731元/㎡，2016年同期新房成交价为23000元/㎡，增幅仅仅22%，而在2017年猛增至均价46000元，一年不到涨幅翻番！相比2014年涨幅为150%！我们认为，新机场概念楼盘涨的太快已经透支了很多未来的预期。
顺义拥有首都机场发展了这么多年，而平均房价仅4.2万左右，甚至还要低于大兴，因此我们认为新机场周边区域太贵了，反而是离新机场远一点的天宫院形成了独立的商圈和产业园区，附近价格低于4万的次新房，也许还有些投资价值。
总之，过去南城的房价主要受地铁，商场和楼盘自身品质推动，而产业，教育，环境景观，交通等等都比较弱，随着新一轮南城规划和大建设的推进，这些都将有很大的改善，而这些改善都会反映在南城房产的价值上。
閱讀更多 北京房地產觀瀾 的文章
