又到了我國經濟半年報發佈的時候。
我國統計局發言人稱，上半年中國經濟延續了總體平穩、穩中向好的發展態勢。
有趣的是，不同媒體在提問時的看法似乎有不同。央視記者覺得，上半年國內外形勢日趨複雜，中國經濟為何依然可以保持這樣的平穩運行。就此問統計局發言人，這是為什麼？
經濟日報記者似乎更專業，對數據更有研究。開口就問，從近期的數據來看，消費表現比較疲軟，投資和出口也是處於下行，這是不是意味著下半年經濟下行壓力會進一步加大？
難道GDP增長的三駕馬車，都有點啞火的感覺？
對此，我國統計局發言人不同意。直接反駁，“我不太同意你剛才的觀點，我覺得從各方面的情況綜合來看，消費依然保持一個比較好的增長態勢，整個消費市場還是比較好的。”
好不好每個人都有自己看法。其他，出口槓桿遊戲就不說了，投資呢？特別是看了上半年房地產投資，和固定資產投資總額、增速對比後，我非常想說這個問題——沒房地產真不行。
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2012年以來房地產投資增速經歷大滑坡，佔固投比重一再下降，又搞了去存存，房子供應怎麼可能夠？
就此，槓桿遊戲以2012年作為起始年，統計了這些年房地產投資和固定投資總金額之間的起伏、增速等。
從中，可能很利於各位杆友思考房地產，這一路是如何走到今天的。特別是回顧和盤點過去幾年房地產投資、固定資產投資總金額之間的關係，對於理解未來的房地產走勢，或許很有幫助。
不廢話，上數據。
圖1.2012年以來，房地產投資佔固投比重變化 數據來源|我國統計局 製圖|槓桿遊戲·張銀銀
通過上圖1，我們可以發現，2012、2013年，房地產投資佔固投比重超過19%，那一年後，迄今為止，我國房地產投資佔全國固投之比，沒有回到最高值。
回溯歷史我們知道，那個階段末期，公租房為代表的保障房建設如火如荼，達到高潮；房價接近當時的高點，但增速顯得已經溫和了很多；各類商業綜合體、寫字樓投資熱情極高，地方上恨不得都迅速多搞出幾棟A級寫字樓、超級商業綜合體……
而那也是上一輪房地產最後的夢幻。沿著那條路有兩個可能，一是繼續吹大泡沫，二是產能過剩，特別是商業辦公地產過剩近在咫尺。
決策者選擇了和過去告別，一是兩條腿走路，發誓要建成史無前例的最大公租房體系，同時市場要發揮作用，供地達到高潮，引導開發商中小戶型要多建，要讓可以買房的人都有房買、逐步買得起。
如下圖2所示，2012、2013年全社會投資高歌猛進。房地產也是如此，房地產投資在2013年達到近20%的增速。
圖2.2012年以來，房地產投資和固投增速對比 數據來源|我國統計局 製圖|槓桿遊戲·張銀銀
是的，這樣的增速意味著什麼？意味著各類房產供應即將過剩，意味著庫存就要到來。投得越多，貨幣開始中性、調控開始發揮效果，投資客退場，庫存來了。
而2014年庫存問題產生後，不需要槓桿遊戲強調，辦法是去庫存，是很多城市有意控制土地供應，是房地產投資增速整體滑坡。
有趣的變化是，在經歷了幾年去庫存後，2018上半年，房地產投資增速一路爬坡達到9.7%，而同期固投增速創下6%的新低。說明，資本絡繹不絕進入房地產。
也說明投資整體有點乏力，槓桿遊戲想說的是，沒有好投資標的，又開始大投房地產，後果是什麼？
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2013年住宅投資增速見頂後，一路猛跌，但2017年開始增速已經比同期全社會固投增速高出2個多點，如今更是高出近8個點
和房地產整體的投資趨勢一樣，住宅投資佔固投比重2012年見頂後，也經歷了趨勢性向下。如下圖3，非常好理解，為什麼搶房。
投資不夠，供應不夠。當然一切都是循環。沒有2012、2013年住宅投資佔比的高峰，就不會有2014年的庫存。
圖3.2012年以來，住宅投資佔固投比重變化 數據來源|我國統計局 製圖|槓桿遊戲·張銀銀
沒有庫存，又何至於去庫存。要完成去庫存，只好少供應地，只好讓投資減下來。這個時候，政策、貨幣環境利好樓市，搶房開始。庫存更少，房價只能往上勢不可擋。
好消息是，2018上半年數據顯示，住宅投資佔全社會投資的比重開始恢復2012、2013年的高點，雖然還略差一點。但也達到了13%。當然，還得看下半年的。
從過去一年多，高層要求各大城市增加土地供應的要求、土地成交數據看，這一可喜的變化值得高興。
圖4.2012年以來，住宅投資和固投增速對比 數據來源|我國統計局 製圖|槓桿遊戲·張銀銀
住宅投資增速和固投增速的對比，也很說明問題。槓桿遊戲的統計也顯示，如上圖4，2013年住宅投資增速19.4%見頂後，一路猛跌，但2017年開始增速已經比同期全社會固投增速高出2個多點，如今更是差距拉到近8個點。
這或許再次說明，很多實體企業投資意願不足，包括因為債務控制，基建投資也開始遇到瓶頸，那麼現在什麼最火？
房地產，特別是住宅供不應求、最好賣。剛好供地，幾年後整體終於反彈。有地、有錢、資產荒，好的，幹，就是地產了，特別是住宅！
對於剛需來說，槓桿遊戲不知道這算是好事還是壞事。如果住宅投資像前幾年一樣，持續乏力，供應更不夠。但今天，全社會投資下滑到個位數，住宅投資增速卻回到兩位數。
如果經濟結構改善不夠，出口不夠給力，那麼意味著我們經濟的增長，會不會越來越倚重房地產，特別是住宅？資本會怎麼選擇？未來怎麼了斷？
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房地產投資增速回升會循環去庫存的故事嗎？
看完上面幾張圖，有杆友是不是想問，如果房地產、住宅的投資增速繼續反彈，再創幾年前的新高，會不會出現供應到時又過剩，又要來一輪去庫存的故事？
這裡，槓桿遊戲想講一個故事。
我至今記得2015年秋在天津主城區和郊區，甚至鄉下看到的震撼景象。
那個十一，我十多年的好基友終於結婚了。下飛機後，汽車飛馳在通往目的地高速、城市快速路、鄉間馬路上，一排排整齊或凌亂的塔吊，不時映入我的眼簾。那一天一會很多雲，一會太陽又很明媚，和成群的塔吊形成魔幻的天際。
這不是槓桿遊戲第一次到天津，但卻是我在天津坐車裡程、跨度區域最大的一次。我以為天津是一座完成了城市化、高度成熟，甚至很老齡化的城市。事實也是如此，但，對於房地產來說，這座城市依舊是芳心未艾。
後來的數據說明了問題，2015年，天津房地產開發投資同比增長 10.1%，住宅投資同比增長11.5%，遠高於全國當年1.0%、0.4%的增速。
所以，天津接著是庫存來襲，房價陰跌。但後來去庫存後的繁榮行情也是夠震驚。
之於全國也是如此。我們確實進入老齡化社會了，人口紅利期或許真的就這10多20年了。但我們整體還是一個沒有完成城市化、工業化的國家。
天津本地人大多起碼幸運，這是一個城市化率深圳之外，最高的幾座城市之一，他們更多是改善型的需求考慮，剛需大多不愁。
而對於很多需要上車的人來說，上述槓桿遊戲幾組圖數據的結論是，房地產、住宅投資希望增速更高吧。只有增速上去了，甚至是投資過熱了，這個時候供應和房價之間才能維持平衡。
至於未來是否又會導致庫存，是否又出現去庫存的情況。就要看決策者的智慧和決心了。
另外提示一句，如今住宅投資增速回到兩位數，也和地價走高、物價有關。比如看數據，1-6月住宅施工面積487933萬平方米，增長僅3.2%。當然，能有這個成績也不錯了。這比2016、2017年又有進步，比2015年的負增長更是要好。
祈禱吧。
本文系槓桿遊戲（網易新聞·網易號“各有態度”簽約作者）創作
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