張女士在辦理戶口登記時發現房屋上還有案外人何某的戶口未遷走。經多次聯繫，因為何某無其他住所，無法將戶口遷出。張女士將出賣人狀告至法院，要求黃某、彭某支付違約金，並將何某戶口遷出。近日，在通州法院的調解下，雙方達成協議，除張女士扣除黃某、彭某20 000元的物業交割保證金、20 000元的戶口遷出保證金外，黃某、彭某再支付張女士調解款35 000元。
作為兩個孩子母親的張女士,為改善孩子的住房條件,積攢多年終於在2017年看到心儀的房屋,並於2017年3月份與黃某、彭某在中介公司的斡旋下籤訂了《北京市存量買賣合同》，購買黃某、彭某名下的房屋一套。很快，張女士繳納了房款，辦理產權變更登記手續。一切看似很順利，然而，當張女士辦理戶口登記的時候發現，涉案房屋上還有案外人何某的戶口未遷走。張女士忙聯繫黃某、彭某瞭解情況，原來何某為張女士購買涉案房屋的出賣人的前岳母，經多次聯繫，因為何某無其他住所，無法將戶口遷出。無奈，張女士將黃某、彭某一直訴狀告至法院，要求黃某、彭某支付違約金，並將何某戶口遷出。
庭審中，黃某、彭某認可知悉涉案房屋上有何某戶口一事，但是稱戶口不能遷出不是他們的責任，並且此事不影響張女士戶口的遷出遷入，張女士並沒有實際的損失。經多方調解，最終，在法院的主持下雙方達成調解協議，除張女士扣除黃某、彭某20 000元的物業交割保證金、20 000元的戶口遷出保證金外，黃某、彭某再支付張女士調解款35 000元。
在商品房交易市場火爆的今天，因為戶口未遷出要求出賣方承擔違約責任的案例愈來愈多。毋庸置疑，出賣方在賣房之前未告知買受人房屋戶口情況，存在故意隱瞞的惡意。並且考慮老百姓心目中樸素的正義觀，與房屋無關的人仍落戶於自己的房屋，從心裡上從感情上都是難以接受的。所以，判決違約方承擔違約責任有事實和法律規定，無可厚非。但是需要注意的是有關戶口遷出遷入是行政戶籍部門的行政管理行為，不屬於人民法院主管範圍。
那麼，當遇到此類問題，守約方該如何主張自己的權利？在此提出幾點建議：首先、事前要預防。在購買房屋之前，儘可能讓出售人或者中介公司到派出所戶籍管理處查詢房屋戶口登記情況，以保證瞭解房屋戶口的實際情況。其次，事中要防範。在簽訂買賣合同時，應謹慎閱讀合同條款，堅持在合同中體現戶口未遷出的違約責任和戶口遷出保證金條款，防止在出現出賣人違約情況下有利於保護買受人的合法權益不受侵害。第三，事後要補救。如果很不幸，購買房屋後發現涉案房屋上有戶口未遷出，要按照合同約定積極尋求救濟途徑，固定證據，保證自己的合法訴求能得到支持。
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