张女士在办理户口登记时发现房屋上还有案外人何某的户口未迁走。经多次联系，因为何某无其他住所，无法将户口迁出。张女士将出卖人状告至法院，要求黄某、彭某支付违约金，并将何某户口迁出。近日，在通州法院的调解下，双方达成协议，除张女士扣除黄某、彭某20 000元的物业交割保证金、20 000元的户口迁出保证金外，黄某、彭某再支付张女士调解款35 000元。
作为两个孩子母亲的张女士,为改善孩子的住房条件,积攒多年终于在2017年看到心仪的房屋,并于2017年3月份与黄某、彭某在中介公司的斡旋下签订了《北京市存量买卖合同》，购买黄某、彭某名下的房屋一套。很快，张女士缴纳了房款，办理产权变更登记手续。一切看似很顺利，然而，当张女士办理户口登记的时候发现，涉案房屋上还有案外人何某的户口未迁走。张女士忙联系黄某、彭某了解情况，原来何某为张女士购买涉案房屋的出卖人的前岳母，经多次联系，因为何某无其他住所，无法将户口迁出。无奈，张女士将黄某、彭某一直诉状告至法院，要求黄某、彭某支付违约金，并将何某户口迁出。
庭审中，黄某、彭某认可知悉涉案房屋上有何某户口一事，但是称户口不能迁出不是他们的责任，并且此事不影响张女士户口的迁出迁入，张女士并没有实际的损失。经多方调解，最终，在法院的主持下双方达成调解协议，除张女士扣除黄某、彭某20 000元的物业交割保证金、20 000元的户口迁出保证金外，黄某、彭某再支付张女士调解款35 000元。
在商品房交易市场火爆的今天，因为户口未迁出要求出卖方承担违约责任的案例愈来愈多。毋庸置疑，出卖方在卖房之前未告知买受人房屋户口情况，存在故意隐瞒的恶意。并且考虑老百姓心目中朴素的正义观，与房屋无关的人仍落户于自己的房屋，从心里上从感情上都是难以接受的。所以，判决违约方承担违约责任有事实和法律规定，无可厚非。但是需要注意的是有关户口迁出迁入是行政户籍部门的行政管理行为，不属于人民法院主管范围。
那么，当遇到此类问题，守约方该如何主张自己的权利？在此提出几点建议：首先、事前要预防。在购买房屋之前，尽可能让出售人或者中介公司到派出所户籍管理处查询房屋户口登记情况，以保证了解房屋户口的实际情况。其次，事中要防范。在签订买卖合同时，应谨慎阅读合同条款，坚持在合同中体现户口未迁出的违约责任和户口迁出保证金条款，防止在出现出卖人违约情况下有利于保护买受人的合法权益不受侵害。第三，事后要补救。如果很不幸，购买房屋后发现涉案房屋上有户口未迁出，要按照合同约定积极寻求救济途径，固定证据，保证自己的合法诉求能得到支持。
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