張某租用王某的土地，沒想到王某一地兩租。張某無奈之下，一紙訴狀，將王某告上法庭，要求法院依法確認其與王某簽訂的租賃協議無效，並要求王某返還已經支付的轉租款二十餘萬元。近日，通州法院審結此案，判決張某與王某簽訂的口頭租賃合同無效，並要求王某返還收取的二十餘萬的租賃款。
2016年7月，張某與王某達成口頭協議，張某以一百二十餘萬的價格承租王某位於北京市通州區某村的一處土地，用於經營使用。2016年11月，張某與王某簽署了《收條》一張，雙方協商，張某將一部分轉租地款共計二十餘萬元通過銀行轉賬的方式匯至王某名下。不久，張某的合作伙伴馮某在該租賃土地上建設一千多平磚混結構房屋時，遭到自稱該處土地現承租人的李某的反對，張某才得知該處土地已經承租給李某。一波未平，一波又起，2017年4月，北京市通州區拆違辦以違建為由將馮某建設的房屋全部拆除。
庭審過程中，王某主張二十餘萬元系租賃合同的定金，該處地塊是租給了李某，但因李某不想繼續承租，才委託他繼續尋找承租人，但因張某未支付全部租賃款項，私自建房，才導致租賃合同無法履行，因此定金不予返還。
經法庭審理查明，王某以確認合同無效為由，將李某訴上法庭，法院依法判決駁回王某的訴訟請求。本案中，因王某出租給張某的土地性質為一般農用地，涉訴土地上建設一千多平方米磚混結構房屋，遠遠超出了一般農用地應用配套用房的面積，會導致土地規劃的用途發生變化。法院最終判決張某與王某簽訂的口頭租賃合同無效，並要求王某返還收取的二十餘萬的租賃款。
法官說法，《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。因我國農民土地性質的特殊性，在租賃農村土地時首先應當查明土地性質。依據《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規定，出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。因此想要在租賃土地建房，需事先取得建設工程建設規劃許可證，才能規避因違建遭到拆除的風險。
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