今天的楼盘评级是昌平的公园悦府。公园悦府也是老盘了 ，近期有加推。2014年开始销售第一期，目前已经是三期了。后台询问公园悦府的人比较多，所以今天推出公园悦府的评级。
北京的商品房新房，想从开发商和ZF那里占到便宜，已经可能性很小了。原本有些限价房可能低于市场价格，但是现在，按照新的销售管理方法，价格低的，直接转成共有产权房；市场价附近或者高于市场价的，才能作为商品房销售。而开发商投入大量的营销费用，都是希望卖出溢价的，绝不可能相对市场价折价卖房。所以考虑商品房新房的时候，应该多考虑自身的需求和楼盘本身的价值，至于价格，应该多跟附近的新盘和次新二手小区比较溢价是否合理。
公园悦府的开发商是京投发展，其特色就是地铁上盖楼盘。京投发展是A股上市公司，大股东是北京市基础设施投资有限公司，承担北京市轨道交通等基础设施项目的投融资、前期规划、资本运营及相关资源开发管理等职能，所以为什么京投发展的很多楼盘都是地铁上盖，就很容易理解了。
公园悦府的优点很突出，出门即是地铁8号线平西府站，小区环境优美自带优质的大花园，同时还有清华附中昌平学校悦府校区小学部，解决了业主子女上学的问题。因此对于刚需中的新房爱好者来说，可以说杀伤力是非常强的，从自住角度来讲，也确实是个不错的选择。
公园悦府的缺点主要是户型设计，房屋质量以及周边的配套环境。公园悦府一期，二期的户型设计和房屋质量很一般，据业主反馈，下雨渗水，走廊掉砖，电梯故障等等问题不少，可能跟京投发展早期的开发经验和管理能力不足有很大关系，新的楼盘可能会陆续改善，三期的户型设计相比于前两期就好了很多。而周边的配套也比较薄弱，基本依赖回龙观的配套。
公园悦府2月25日开始销售三期6号楼，目前所有的216房子已经售罄，现在正在排卡，下一个推出的楼盘是10号楼，户型与6号楼完全一样，都是87平米的两居和118平米的三居，10号楼的位置更靠里一点，据销售说，预期在6月底开盘，价格会比6号楼的均价58500元/平米要略高一点。但是现在住建委的项目公示显示公园悦府还没有拿到销售证，因此6月底能否开盘要看销售证什么时候拿到。
公园悦府评级：
地理位置 ★ ★ ★
区域规划 ★ ★ ★
项目本身 ★ ★ ★ ★
商业设施 ★ ★ ★ ☆
学区教育 ★ ★ ★ ☆
医疗配套 ★ ★ ☆
环境绿化 ★ ★ ★ ☆
房价指数 ★ ★ ★ ☆
综合得分 ★ ★ ★ ☆
购买建议在文末。
下面是单项详细评级。
地理位置 ★ ★ ★
项目位于位于昌平回南北路与科星西路交汇路口处，北五环至六环之间，如果对这一带不太熟悉话，说简单点就是位于回龙观的北侧。公园悦府是地铁上盖的物业，一期就在平西府地铁站之上，距离地铁13号线霍营站则有一定距离。据知情业主说，一期二期的户型结构是为了对接地下的地铁而设计，对抗震有严格限制，所以才造成户型并不宜居。地铁对于居住并没有什么特别的负面影响，也没有带来震动感。回龙观地区的路网已经非常成熟，从公园悦府进城可以走八达岭高速，往北可以走北清路，总的来说，交通地铁便利，开车也算尚可。项目的北侧仍是大片未开发的区域，东侧主要是平西府村，西侧有几个小区包括流星花园三区，南侧则是整个回龙观住宅区。
区域规划 ★ ★ ★
这个区域属于昌平，与回龙观紧密相连，回龙观区域已经高度成熟，目前看，公园悦府的北侧仍有些空地待开发，昌平区目前在这一带并没有什么产业规划，预计以后也是陆续开发住宅。因此，整个区域也谈不上有什么可以期待的规划，生活和商业则主要依托于回龙观。
项目本身 ★ ★ ★ ★
公园悦府总建筑面积约60万平，是一个轨道物业综合体，地铁上盖的建筑形态。整个小区包括公园都是从4层开始的，下面3层全是空的，中间的1-2层是地铁检修的停车库，3层是小区自己的车库，然后4层才是地面。
公园悦府计划共有7期，目前是三期，前两期均已交房。60万平方米已经算一个大型楼盘了。预计整个小区开发完成要2022年了。
整个小区规划容积率1.58，算是低密度的小区了。楼间距较大，绿化非常不错，小区配套的公园有近5万平方米，同时由于公园建在空中，小区外部人员无法随意进入公园，因此这个公园基本就是公园悦府的私有公园。
小区规划建设住宅和配套商业楼共19栋，刚刚售罄6号楼和即将销售的10号楼都是板塔结合。这两栋楼的户型为两种，面积约87㎡的2居及118㎡的3居，户型图如下，户型虽然不完美，考虑到公园悦府是刚需盘，3期的户型也算可以了，远远好于一期和二期的户型。
项目是毛坯交房，6号楼预计交房时间是2018年12月。物业公司是绿城物业管理公司，物业费是3.78元/平米/月。绿城物业管理口碑不错，而且已经在香港上市，属于绿城服务集团的业务，2017年绿城物业收入高达35亿人民币。因为虽然物业费略高，但是未来小区的管理应该会不错。
商业设施 ★ ★ ★ ☆
小区本身规划了商业，但是考虑到所处的位置以及四周的环境，不能对地铁上盖的商业有太高期待。多处事实表明，城乡结合部的地铁站商业很容易沦为低档混乱的商业集散地。
不过由于公园悦府紧邻回龙观，回龙观的商业已经很成熟了，区域内有港龙商业中心、华联商厦、北店时代广场、美廉美超市等等商业，生活还是比较便利的。
学区教育 ★ ★ ★ ☆
公园悦府里配备了幼儿园和小学，小学的全名是清华附中昌平学校悦府校区小学部，据说是9年制直升清华附中昌平学校。有一个不错的小学，对于工作在附近的购房者是一个巨大的诱惑，确实能够解决很大的问题。因此公园悦府也算是学区房了，虽然学区无法跟东西城和海淀的学区相比。
医疗配套 ★ ★ ☆
附近有华一医院、王府中西医结合医院、积水潭医院回龙观院区、安达医院等。积水潭医院回龙观院区算是其中好一些的医院吧。
环境绿化 ★ ★ ★ ☆
小区本身的绿化环境非常好，小区专享的运动主题公园有近5万平方米。除了绿化，还有2个篮球场，4个足球场和网球场。小区人车分流，车库位于三层，总的来说环境值得称道。
周边的环境则比较一般了，小区的北侧比较荒芜杂乱，东侧则是一派城乡结合部的景象。
房价指数 ★ ★ ★ ☆
公园悦府的位置处于北五环至六环中间，隶属昌平区，从这个角度来看，5.85万/平米的均价，也不算便宜。我们来比较一下附近的新盘和二手次新盘的价格。
公园悦府的竞争对手有回龙观的国风美堂，领秀慧谷，以及北七家的华润理想国。
国风美堂，双地铁楼盘，现在的均价是6.1～6.2万/平米；
领袖慧谷，双地铁楼盘，现在的均价也是6.1～6.2万/平米；
华润理想国，限价房，无地铁，暂时也没有配套学校，价格是4.9万/平米；
相对于国风美堂和领袖慧谷，公园悦府并无溢价，相对于限价房华润理想国，溢价约20%，考虑到公园悦府多了地铁和学校，溢价20%是合理的。
如果与附近的二手房价格比较：
相对一街之隔的田园风光雅苑，链家上的二手房均价是4.68万/平米；
西侧的流星花园三区，链家上的二手房均价是5.25万/平米；
考虑到房龄，这个溢价也还可以接受。当然如果仅考虑投资回报，则是二手房具有一定的优势。
购房建议：
公园悦府是优质的刚需楼盘，小区环境好，交通便利，而且自带学区，这几乎解决了刚需的大部分需求，总的来说，适合自住，尤其适合在西二旗上地等附近区域工作的家庭。当然，如果购买二手房，应该尽量避免一期和二期户型不好的房子，不仅影响居住体验，而且得房率还比较低，会影响未来的投资回报。
对于下次开盘的建议是，如果价格仍然与现在差不多，或者仅仅小幅上涨，自住仍然可以考虑，如果价格上调太多，则推荐购买附近的二手楼盘。
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