[新盘评级] “600万入住3环”的熙悦安郡

“600万入主三环”，你可能近期有看到这样的楼盘广告，会不会有点怦然心动呢？

广告倒是也没骗你，最小的户型也的确用不了700万，而且这个项目的确在三环到四环之间，只是在南三环外。

这个项目就是熙悦安郡。

我们今天就来评一评这个新盘是否值得购买。

熙悦安郡是由首开住总联合开发的，项目位于北京的南三环和四环之间，距离地铁亦庄线肖村站450米，可换乘地铁5号线（宋家庄站），距离地铁10号线成寿寺站1.5公里，属于朝阳区。商品房一共4栋。项目目前均价为79155元/㎡。

不说废话，下面直接上评级：

地理位置 ★ ★ ★ ☆

区域规划 ★ ★ ★

项目本身 ★ ★ ★

商业设施 ★ ★ ☆

学区教育 ★ ★ ☆

医疗配套 ★ ★ ★ ☆

环境绿化 ★ ★ ☆

房价指数 ★ ★ ★

综合得分 ★ ★ ★

购买建议在文末。

下面是单项详细评级。

地理位置 ★ ★ ★ ☆

项目位于北京的南三环和四环之间，开发商宣传600万住三环，其实这里离南四环更近一些，距离地铁亦庄线肖村站450米。综合来看，位置尚可，毕竟也是四环内和城六区了。交通也比较便捷，有地铁，开车也方便上四环。

区域规划 ★ ★ ★

项目位于肖村附近，肖村周边五金建材的批发集散地较多，基本是下图的视感。

东南三环到四环之间，正在大规模拆迁改造，从目前现状看，这里还是城中村和在拆的城中村交错的地界。虽然未来这些城中村可能都会被拆迁掉，但是也就注定未来若干年这里会长期处于拆迁的工地中。

根据《北京城市总体规划》（2035年），朝阳区南部应将传统工业区改造为文化创意与科技创新融合发展区。加强南部地区基础设施和环境建设投入，全面腾退、置换不符合城市战略定位的功能和产业，为首都生产生活提供高品质服务保障，促进南北均衡发展。所以，虽然现在还是城中村的既视感，未来还是有希望的。只是，由于历史原因，改善可能会比较慢一点。

项目本身 ★ ★ ★

项目分南北两个区，南区的三栋为政策性住房（据说是公安部的租赁房），北区四栋为商品房，两区之间共用小区绿地，在售的就是四栋商品房中的4号楼。

商品房和公租房在一个社区内，这是一个让人难以接受的硬伤，除非是刚需客户，因为项目便宜，会买这样的社区。如果是改善型客户，恐怕难以接受自己花约8万元一平米的价钱，买个跟公租房住在一个社区的结果。

楼盘的容积率为3，绿化率30%，密度偏高，绿化偏低；物业费5.68元/平米/月，略贵。物业公司是北京首开万科置业有限公司，应该管理会不错。

主力户型为83㎡两居, 107㎡三居，137㎡三居，户型方正，通透性较好。

开发商是首开和住总，都是北京本地的大国企，大国企的好处是，不会偷工减料，因此建筑质量会很有保证。

商业设施 ★ ★ ☆

项目位于肖村地段，周边实在一幅农村的脏乱差画卷。商业配套主要有几个家居广场和五金批发市场，商场主要有新业广场和首开福茂购物中心。

熙悦安郡和周边的环境对比是这样的：

学区教育 ★ ★ ☆

附近的中小学有：肖村小学、牌坊小学、小红门中心小学、北京市七十一中、十八中、北京市八十中分校。嗯，肖村小学欢迎您...

医疗配套 ★ ★ ★ ☆

项目附近的医院有东方医院，体坛中医院，肿瘤医院等等，说实话，相比于学校，我觉得医疗配套还是挺好的。

环境绿化 ★ ★ ☆

按照目前的周边环境，谈不上有什么绿化。按照2035年的北京市总体规划，会加强朝阳南部地区基础设施和环境建设投入， 环境会一天天好起来的。希望还是要有的，万一实现了呢？

房价指数 ★ ★ ★

我们对比了一下附近的次新楼盘，中海城香克林，建筑年代2009-2012年的楼盘，距离成寿寺站地铁和肖村地铁站都不算远，目前在链家APP上显示的是均价6.6万左右。所以，熙悦安郡的定价，相对于周边可比的次新楼盘，溢价超过20%。

购房建议：“600万入住三环”是真的，“花单价8万住村里”也是真的， 除非是在附近工作，否则自住就不推荐购买了，投资就也不太合适了，毕竟周边还有价格低20%的次新二手房可以选择。当然，如果您有钱，又想赌一把2035年的朝阳南部规划， “肖村欢迎您”。

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