位于海淀区北清路与永澄北路交汇处北1000米的永丰地块，近日再次成为房地产行业关注的焦点。北京万科推出了北京市首个全自持租赁项目-翡翠书院，这个自持项目也是70年产权。
这几天，“翡翠书院”自持租赁房开始对外招租，租期10年，租金需要一次性付清。90平方米三居室的月租金为1.5万至1.8万元，180平方米以上的复式四居室月租金为3万至4万元。
如果租一套90平方米三居室，1.5万元的月租金，10年租金总计180万元；
如果租一套180平方米的四居室，3万元的月租金，10年租金总计360万元。
如果无法全款付房租，万科已经很贴心的联系好了银行，可以提供租房贷款，万科的服务就是这么好。
只是这个租金，恐怕连西北旺的拿着5万月薪的钱过着5千月薪生活的码农也很难负担。而且这个租金远高于该区域的平均租金。链家APP显示，翡翠书院旁边的别墅区颐丰庄园，197平米的房子月租金为1万元，远远低于翡翠书院的3万。附近的冠城大通百旺府，99平米两居月租金在5000多，而三居室月租金为7000多，也远远低于翡翠书院。
万科为啥把租金价格定得这么高呢？
智商流量不够的笔者猜想：
万科根本没打算出租！
实际上，这样的租金，10年租金一次性付清，刚需群体根本无力负担，只有极少数企业高管才有可能有这个支付能力。即使是能够负担租金，理智的人应该去选择租旁边的其他小区，价格要低一半以上，而且还不用一次性付清。所以我们猜想，万科故意定了个高价，根本是不想租出去。万科的小算盘，可能是个拖子诀，慢慢拖时间等放松调控再卖房。
为什么万科不想租出租？ 因为市场租金回报率太低。
“即便是这样的价格定位，资金回报率仍然极低，不到2%。”北京万科负责人说。如果按照市场价格定价，资金回报率就不到1%了，说白了万科连利息都覆盖不了，而且出租破坏装修，还加快了楼盘的折旧。
但是现在，万科可以名正言顺的“囤房”了。反正是自持的，持有个十年八年，说不定北京的房价已经25万了，说不定调控没有了，说不定可以卖掉了。
无数开发商梦寐以求的“囤房捂盘”的梦想，突然间就梦想就照进现实了，会不会做梦都会笑醒。
开发商的净利润通常在销售额的百分之十几，一些快周转的开发商甚至低于10%。而“囤房”的利润远远超过快速卖房的利润。
任志强说，“房价上涨，赚得更多的是购房者，而非开发商。30万的现在是500万，他们赚的一定比开发商赚的多，因为开发商卖那房子就卖了30万块钱，全是利润也就30万。” 这话也在理，所以，如果没有业绩压力，开发商是很乐于“囤房捂盘”的。
当然，比“囤房”更好的，是“囤地”。毕竟，“囤房”还有社会舆论压力和折旧，而“囤地”则几乎没有这些问题。
香港开发商以囤地坐收土地红利闻名，因为大陆的房地产模式都是跟香港学的，香港开发商早就知道玩法了。比如李嘉诚重庆的土地囤了10年卖出，江门的土地囤了12年卖出，收益都在10倍以上，赚得多还省事儿。
开放商自持租赁房出台的时候，买不起房子的刚需群体也许会拍手叫好，但实际上，租赁房并不能解决房价过高的问题，甚至还有相反的作用。
首先我们现在看到了，房地产开放商的自持租赁房租金远超市场平均水平，即使这样，开发商的回报也很低；刚需群体基本无力负担租金，至于租房贷款，还是算了吧，能贷款，还是去买房吧；
第二，地产商自持租赁的楼盘多了，商品房的楼盘就会减少，因为土地是有限，政府也不可能无限供应土地。市场上的商品房供应减少了，价格很难下降。
最后，万科会因为无人租赁翡翠书院而有“囤房”嫌疑被惩罚吗？
不用替连二股东都能围剿的万科担心，租房的房客会有的，至于这些出几百万租房的“富豪北漂房客”会不会签完租房合同转身去领盒饭，我们也将无从得知了。
注：本文剧情完全虚构，如有雷同，概不负责。
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