有人說，大亞灣是深圳人的“購房天堂”，根據最新的數據統計，大亞灣90%以上的購房者來自原深圳。不過，因為海南限購以及中國中西部對沿海樓市的關注，這一比例會稍微下滑。但深圳客，依然無任何人能撼動。
既然是一個“購房天堂”，能否再想象一下：有沒有一天能變成一個“度假天堂”或“購物天堂”？這並非沒有可能啊，只不過目前大亞灣的人口現狀是：2017年末，常住人口是21.2萬人。
大亞灣一景
現狀一：常住人口較少
一直以來，劍客鼓吹“大亞灣有望併入深圳”等言論，但也有不少劍客抓住大亞灣的痛處，例如“鬼城”。根據大亞灣區工貿局的統計，截至2017年底，常住人口21.2萬人（不包含流動人口），佔惠州市的4.4%。其中澳頭街道6.47萬人，西區街道12.61萬人，霞湧街道2.12萬人。陸地面積293平方公里，相當於724人/平方公里。對於這樣的人口密度，比惠州市高一些，但相比深圳每平方公里近6000人的密度來說，簡直是小巫見大巫。
大亞灣實景圖
而且，大亞灣從1993年5月成立之時，約有10萬常住人口，至今，常住人口也不過21.2萬人。也就是說，大亞灣發展了20多年，人口增幅也就10萬左右。相比起大亞灣賣出的房子，這個數字確實顯得如此寒酸，按這樣的數據讓人笑話說是“鬼城“，總不出手打人吧，所以大亞灣人口之少得承認，這的確沒錯。
人氣，一直是大亞灣一個大問題，而矛盾所在，它又是樓市的香餑餑，房地產市場一直佔據著舉足輕重的地位。
近年來的大亞灣新房銷售套數
這麼多年，大亞灣都不見人口的暴增，但大亞灣目前的房子，卻足以支撐上百萬人口。我們先來看看一組數據，根據中原數據的不完全統計，單單從2012年到2018年上半年月，大亞灣新房住宅成交量達到近21萬套。如果按三口之家的標準算，光是這6年，理所當然可以給大亞灣增加60多萬以上的人口。那麼，《惠州市大亞灣地區分區規劃（2007-2020）》裡面提到的將大亞灣人口規模控制在80萬就能實現。但按目前來講，大亞灣不可能每一套房都有人住，說不定這大部分都是深圳客的二套房三套房，怎麼會來大亞灣常住呢。不過，大亞灣目前的常住人口，依然是本地自建房的土豪們定居。
現狀二：配套是否完善，眾說紛紜
所以，現實是殘酷的，上述的算法只是一個數據上增加人口的幻想，在大亞灣不要幻想著房子多而人口增加，這不是因果關係。與人口增加息息相關的，無非就是該地區的未來發展規劃。
在一些論壇每每談起大亞灣的發展規劃，都離不開大家所說的配套。倘若一個地方的配套都不齊全，不方便的生活叫人住，住啥？這裡說的配套涵蓋的東西很多，交通、商業、教育、旅遊等等。但事實上，大亞灣目前有什麼配套呢？
大亞灣的配套（部分）
交通：廈深高鐵、深圳地鐵14號線惠州段（規劃）、惠州地鐵1號線（規劃），龍海一路、龍海二路、龍海三路、石化大道、等對接深圳的主幹道，以及深惠沿海高速公路等；
教育：大亞灣一中、澳頭一小、西區一小、廣外附設大亞灣外語學校（規劃）等，據大亞灣統計局公佈的數據，截止2016年底，大亞灣擁有8所普通中學約6526人，13所普通小學19608人，27所幼兒園8594人。根據規劃，2020年將建成幼兒園80所、小學45所、初中22所、九年一貫制學校1所、高中7所、職高1所。
醫療：中山大學附屬惠亞（三甲）醫院等
商業：大亞灣萬達廣場、燦邦新天地、世紀城商業廣場、西區大潤發、天虹、澳頭沃爾瑪等；
其他商業：創新大廈、富康國際等寫字樓、華美達酒店、星河山水酒店、戴斯酒店等
大亞灣商業夜景
休閒旅遊：大亞灣兒童公園、紅樹林國家級溼地公園、清泉古寺、大亞灣熊貓黃金海岸、濱海公園等
工業：大亞灣（國家級）石化基地、比亞迪、東風汽車、光弘科技等
其他：大亞灣體育場、惠州港等等
改造後的大亞灣黃金海岸
以上的配套算是零零碎碎，不能說配套不完善，也不能說有多好，眾說紛紜，有的說又配套不完善，以至於沒人來住。而有的說大亞灣商業過剩以至於部分商業經營萎縮。根據數據，2017年，大亞灣實現社會消費品零售總額38.8億元，增長14%，增速雖然排縣區第一，但總量依然看起來很保守。
關鍵：當“新城”規劃，如何解決人與配套
大亞灣自成立20多年，其發展有目共睹。眾所周知，大亞灣以前就是個小漁港和一些村落，很多土地基本就處於荒廢的草地。從大亞灣經濟技術開發區成立初期至今，可以說一切從無到有，這更是決定了大亞灣謀篇定局的關鍵因素。此時的“加速度”，即新城人口流入的熟讀變化趨勢，決定了新城能否在較短時間內成長為相對健全的城市，然而，大亞灣至今發展並未帶來更多的人口。這裡也衍生出一個問題：大亞灣在建設過程中，究竟是先有人口還是先有配套？這就是一個先有雞還是先有蛋的問題。
小編則認為，假如把大亞灣當作一座新城來建設，不在於一定要設置先有雞還是先有蛋的問題，也永遠沒有標準答案，前提在片區內需要率先形成自己的就業動力和公共服務設施，這也是新城成立後需要的第一步，例如預先建設市政公園，多規劃建設學校，供水供電系統、道路先行建設等等，只有當這些設施共同構成一個新的小的商業區，並且能夠以自己的吸引力（哪怕是有限的）與城市大的商業區形成一定的反吸引力平衡，以至於能把一部分人的就業與公共服務留在當地的時候，才能算是建設真正意義上的新城。
大亞灣實景圖
因此，從以上的傳統理論分析上看，有人才會有配套，畢竟配套是規劃方根據新城規劃的最大人口數按照規範的標準計算出來的，人是因，配套是果；但實際上，這並沒有實際的標準，大亞灣更沒有標準。例如一些大城市要開發新城，他們往往先對配套有著系統，超前的規劃和投入建設，這需要大亞灣有關單位佔據主導作用進行規劃。但目前的情況又非同尋常，
從利益出發上，開發商通常是不願意揹負人氣不足而承擔沉重的配套負擔的。
建成的龍海一路直通深圳坪山
舉例：當作新城，配套先行的佐證
因此，是否也要先從系統的配套和超前的規劃上做一番功夫呢？小編從一個角度來舉例子，新城的置業、就業主體是中青年，但實際上中青年對新城的公共空間和配套設施的利用時間較少，因為他們大部分時間在上班。
反倒是老人和兒童可以說他們才是“超大”配套的主角。為這一特定人群提供專有的配套設施和空間，能滿足這些小主人的需要，凡是有孩子的家庭無不以孩子作為家庭中關注的重點，能否為孩子帶來良好的生活、學習環境是他們置業時首要考慮的因素。
大亞灣實景圖
為青少年提供的配套設施種類多樣，而且擁有巨大的市場潛力。從幼兒園、小學、中學等基礎教育，到課外的各種輔導班、興趣班、特長班，再到商業化的兒童職業體檢中心、兒童樂園……都成為城市和新城的重要功能構成。有一個朋友的小區，之前跟他聊了下關於本文的這個話題，他卻對這種情況的感觸特別深，說道：“小區的人口突然越來越多（如下截圖）”，也許就是佐證子吧。
教育配套的建設
一座新城的建設，至於人與配套哪邊先行的問題並無標準答案，以個人之見：有條件的打“城市牌”，利用外部推力解決內部問題，借雞下蛋，大亞灣離深圳坪山距離很近，利用區位優勢承接深圳東拓戰略；有實力的則打“規模牌”，針對特定人群做好特色建設，以蛋引雞，即以配套吸引人，例如利用大亞灣濱海優勢；有經驗的打“標準化牌”，迅速做好基礎配套打好時間差，快速孵化，例如讓交通、道路等建設先行規劃建設。
當然，如果上述解決方案都沒有實現，也有可能雞飛蛋打。倘若大亞灣當做新城來規劃，且都能夠處理好人與配套的二者關係，成為走上正軌的孵化器，雞和蛋滾滾而來、生生不息。
—The End—
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