有網友開玩笑說，繼房價懲罰了不買房的人之後，房租又開始懲罰他們了……
在強勢調控之下，房價算是被控制住了，但是沒想到的是，房租接過大棒，更加直接的刺痛了大家的神經。
根據中國房價行情網公佈的數據，2018年7月，有26個城市的房屋租金同比都在上漲。其中，成都租金的同比漲幅最高，為30.98%，其次為深圳，同比漲幅為29.68%。大部分一線、二線城市的房租租金同比漲幅都在10%以上，而成都、深圳、重慶、天津、合肥、貴陽、北京、廣州、大連、南寧、哈爾濱這些城市房租同比漲幅在20%以上。
消息一出，房租上漲的矛頭，直指風口上的長租公寓。畢竟每次出現問題，大家最直接的反應就是要找罪魁禍首。那這一輪的房租上漲，真的是長租公寓和資本的鍋嗎？並不是！而且明源君認為，真相可能剛好相反……
首先，長租公寓不僅沒有抬高房價，反而可能降低了房價。
其次，資本只是個放大鏡，供需關係的不斷失衡才是根本，資本的進入只是加快了矛盾爆發的進程。
第三，長租公寓提供的本質上是新的產品，而且會讓租賃的價格匹配和工序匹配更有效率。
第四，如果地方政府直接管制租金，不僅不能解決租金上漲的問題，還會讓租房更困難。
下面，明源君詳細來講。
01
房租上漲的本質是供需失衡
資本只是發現了這個趨勢和機會
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1、長租公寓遠沒達到壟斷一個市場的規模，更不可能操控房租，而且為了降低空置率，長租公寓實際上降低了房租。
目前長租公寓佔整個房屋租賃市場的比例不足5%，而在房價漲幅最大的10個城市中，租賃住房的機構化比例其實都不高。最高的背景也僅為10.3%，是唯一超過10%的城市。可以說，目前沒有一家長租公寓運營商，具備操作整個租賃市場價格的能力。
有些人會問，那為什麼這個夏天，房價就上漲了這麼多？
首先，明源君想說，目前在網絡上廣泛傳播的暴漲200%的案例，實際上是一些中介自己在做二房東轉租，這種情況一直以來都是存在的，並不新鮮。而這些二房東之所以能做這個生意，而且能夠租出去，一定程度上真實的反應了市場的供需和價格接受水平。
其次，資本的炒作真的可以哄抬房價嗎？
我們可以做一個思想試驗，在一個租賃房源充足的市場裡面，對於房東來說，如果價格一樣，租給公寓公司，還是租給普通租客是一樣的，如果長租公寓高價拿房，然後再加價出租，會出現的情況是什麼？在這家公司壟斷市場之前，高空置率就已經把公司耗死了。
房租和房價最本質的不同，就在於房價代表的是一個資產的價值，而房租本質上就是一個消費品。它受到工資漲幅、物價等客觀因素的影響。所以有人砸鍋賣鐵的買房，卻不可能有人砸鍋賣鐵去租房。這也就導致了，如果你的房租價格過高，就一定會出現空置率上升。而空置率剛好是長租公寓最重要的管理指標。
自如有一個測算，按照30萬間存量的規模，如果出租率降低一個點，那麼月收入就會減少1500萬，哄抬價格的結果是長租公寓運營商會虧到哭。
而如果要提高出租率，最管用的辦法就是平抑出房價。根據自如CEO熊林的說法，六年來自如客戶端的價格漲幅其實反而是低於市場整體漲幅的，也就是說，長租公寓反而降低了房租。
為了證實這個論點，明源君也去找了幾個深圳的長租公寓租客做調查，以其中一個為例，租客2017年租住自如的合租房，單間房間價格為2360元，2018年漲了100到2460元，漲幅約為4%，和10-20%的平均漲幅相比，確實差了很遠。
2、長租公寓賺的就是租金上漲的預期，也最不希望房租快速上漲。
事實上，長租公寓賺錢的邏輯，很大程度上就是來自於對租金持續上漲的預期。為什麼有些長租公寓可以按照市場價拿房？
一是因為長租公寓合租房能夠做改裝，增加一個房間數量，從而使整套房收益上升，對於單個房間的價格來說，不僅沒有上漲，有些甚至還低於市場上的間均價。
二是就算第一年並不賺錢，隨著市場房租的上升，公寓方就能夠通過長租約賺錢。例如，市場租金按照5%每年遞增，而房東的租約是按照3%每年遞增，那公寓運營方能夠賺到的差價，就是2%，4%，6%不斷增加。
也就是說，長租公寓並不是通過和市場房租之間的差價來賺錢，而是賺市場房租上漲的錢，同時還要通過降低房租來提高出租率。換句話說，資本之所以會進入，就是判斷準了房租會上漲的趨勢，而不是為了哄抬房價。而如果在拿房階段，就因為哄抬房價而造成成本上升，很大一部分的利潤就都被提前透支了。
那房租到底為什麼漲？資本怎麼知道房租會漲？本質還是嚴重的供需失衡。
中國的一線城市一直以來都存在著住房供給不足的問題。根據貝殼研究院近日發佈的數據，北京租賃人口共800萬人，目前租賃房源量約為350萬間，本來就面臨著400萬間以上的租賃缺口。
而近年來各個城市對違建的清理，使得租賃住房的供應減少，更加進一步激化了這種供需矛盾。
例如，北京從2015年至2017年，拆除違章建築的面積一直在逐年翻倍，根據北京市發改委公佈的數據，2018年前4個月拆違逾1640.9萬平方米，完成全年計劃 41%，拆除量是去年同期的3.8倍。累計拆違的面積已經高達12443.9萬平，網上有人測算，保守估計可以居住近531萬人。違建拆除之後，這些新釋放出來的需求，顯然成為了房租上漲的支撐。
再加上房租波動的季節性因素等多方面的作用，房租才出現了大幅上漲。而資本的介入，事實上只是加快了矛盾爆發的進程。因為這一輪，呈現出來的是公寓運營方和租客在搶房。
對於原來的租客群體來說，在租房的時候會對比房東直租、中介代理、個人二房東轉租和品牌公寓四個渠道，公寓運營方和租客從原本的供需關係，變成了競爭關係。雖然公寓運營商拿房之後再出租，並沒有減少整體的供應，但是租客把由於供需的失衡帶來的找房難和房租上漲，歸咎到了長租公寓運營商身上。
而長租公寓之間的拿房競爭，也讓市場上本來就失衡的供需矛盾更加激化了。但是就算沒有長租公寓的進入，失衡的供需矛盾也一定會在價格上體現出來。資本實際上只是個放大鏡，讓原本就存在的矛盾激化的時間點提前了而已。
3、長租公寓能提升租賃品質，而且價格匹配和供需匹配效率更高
事實上，從國際市場來看，美國租房30%機構化，日本80%機構化，日本租賃市場最大的託管公司大東建託管理的房間數量超過90萬套，市場佔有率接近8%，而目前中國機構化不到5%。資本的介入到底會對租賃行業產生什麼影響？
首先是能夠提升租賃品質。
目前國內很多的出租房源，質量很差，公寓運營商統一收儲後進行標準化的改造，價格確實會更高，但是應該意識到，公寓運營商提供的已經不是同一種產品了。通過重新裝修、家居煥新、統一管理，產品已經升級，目標客群也不再是之前的租客了，新產品在另一個目標客群當中依然需求量很大。
從目前的情況來看，深圳的城中村改造項目，出租率幾乎為100%。事實證明，除了租金，市場對高質量產品的需求，也是很高的。
其次，租賃機構化還能增加供應。
出租房在散戶手裡，經常會出現空置，有些房子持有人嫌麻煩就是不租，或者是待租期很長，也會造成空置。例如，有些業主房租，抓不準租金波動的規律，放盤一兩個月都沒租出去，或者是找中介代理出租，租客要多付一個月的代理費，租客對房租的承受能力被進一步壓低，造成不斷調價。這其實是一種社會資源的浪費，不利於改善供需關係。
出租房由機構和專業投資者持有的好處就在於，他們是做長線投資的，因此更理性、更專業，也更有效率，他們追求的就是減少空置，用集中規模化的運營，最快速度做到價格匹配，客戶的搜索成本也更低。房子在市場上快速的交易，整體空置率被降低，供應量也被提升。
02
供需不解決
地方政府管制租金
只會讓租房更加困難
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但是也不得不承認，目前快速上漲的房租，確實對於低收入人群來說，非常不友好。所以有很多人認為，應該由政府出面來進行管制。
那麼到底應該怎麼管制？
對比一下美國、德國和日本這樣一些租賃系統比較成熟的國家，主要就是幾種方式：
一是通過法律保護承租人的合法權益；目前來看，這一點不能直接解決租金上漲的問題，暫且不談。
二是直接向低收入人群發放租金補貼，這實際上是一個社會保障措施，和公租房保障房是一樣的，建立起來是個系統工程，不是一朝一夕的事。而事實上，現在很多人才房不僅入住條件苛刻，而且申請流程繁瑣，大量的人才房其實是被空置的。
三是推行租金指導模式，也就是直接干預租金價格和漲幅；這也是大多數呼籲政府管制的人，真正的意思。美國、德國都是這麼幹的。但是國內絕對不可以！為什麼？因為供需關係不一樣。
目前國內的住房是嚴重供不應求的市場環境，一旦實行租金管制，會進一步擠出租賃房源的供給，多重副作用會讓租房更困難。
首先就是搜尋成本上升。租金管制之後，直接受益的就是低價租到房子的客戶，房東會更願意把房子租給自己的親戚朋友，也就是說，租房子要靠關係了。而且大家都不願意讓出房源，市場的空置率會變的很低，租房客會發現找房子越來越難，租房根本不再是貴不貴的問題，二是租不租得到的問題了。高昂的搜尋成本，比高房租還鬧心。
二是交鑰匙費會抬高租賃成本。就像新房市場上的喝茶費一樣，一旦出現實際的利益，消費者之間的競爭就會在名義價格之外形成新的價格交易，這就像一個黑市。這在國外不是沒出現過的，在一些實行租金控制的城市，房東向租客收取大筆的交鑰匙費，或者是解約時不退還的保證金。在開羅，交鑰匙費用支出，可以房屋的實際租金幾乎比控制租金翻一倍！
三是住宅質量下降。由於租金低，房東也不願意做額外的投入，對房屋的維護和修理沒有動力，市場上出租房的質量會不斷的下降，租房條件更加惡化。
可以看出，對於目前供需失衡、出租房品質低的主要矛盾下，如果供需關係得不到解決，啟動政府租金管制不僅起不到幫助，還會進一步激化矛盾。房東和租房客都成為受害者。
所以，相較於趕走資本，要抑制房租過快上漲，最根本的方法就是增加供應。而增加供應一要靠政府的保障房建設，增加供應；二要靠資本的推動，把存量房源最大化的盤活，同時建設更多市場化的租賃項目。同時，配合社會保障體系的建立，滿足低收入人群基本的居住需求，這才是正確的思路。（作者： 明源地產研究院 蘇兮）
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